东莞2017住宅用地土拍供应创历史新低 旧改将成供地主流

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土地供应创新低 楼面地价创新高

经过近3年的楼市火热，东莞多数房企储备用地已经临近警戒线。2017年1月凤岗商住地出让后，东莞土拍又经历了近8个月空档期，下半年东莞住宅用地放闸入市，不求区位不论配套大小不分，是块地就能受到众多房企不惜高价追捧，土地流拍已经成为不可追忆的历史，12月第二波住宅用地集体入市，拍卖才慢慢变得理性。

东莞中原战略中心总经理车德锐认为2017年东莞土地市场有五大特点：“第一个是土地供应创历史新低，第二个是土地竞拍全限价，加上楼市成交持续放缓，宏观环境发生变化，土拍热度高温减退，逐步回归理性；第三个是房企普遍看好东莞市场发展前景，土拍竞争激烈，近半地块竞自持而且自持比例较高；第四个是由于东莞土地供应紧张，加上新型城镇化的加快发展，房企纷纷抢滩产城融合，产业新城、特色小镇遍地开花；第五个是受土地资源紧张影响，东莞城市更新提速，旧改用地加速入市，众多房企甚至抛弃土拍方式拿地，重点投入到三旧改造中去盘活存量土地。”

据房掌柜统计，2017年东莞全市商住商服用地推出总计28宗，其中2宗由于手续等原因撤销出让，实质供应26宗，比2016年37宗还要低，总供应面积88.3万㎡，环比2016年下降27%，创出6年来的新低位。

26宗地块里，其中住宅用地20宗，总面积约为80.7万㎡，除虎门博涌地块因破限价熔断终止出让外，其余地块全部成交，成交总价约179.4亿元，平均楼面地价为9762.64元/㎡，再创历史新高。成交地块可建规模在10万以上建面的大盘合计9个，其中3个为华为夺得的地块将建成人才公寓项目，如果剔除华为人才公寓住宅用地，平均楼面地价将破万。

剩余6宗地块为商业类用地，总面积5.63万㎡，无一流拍，成交总金额8.37亿元，也创造了历年来新低点。

抢

品牌房企横扫土拍市场 本土房企珑远一枝独秀

值得一提的是，东莞土拍市场拍地企业基本为外来品牌房企。据房掌柜统计，2017年成交的19宗住宅用地里，除3宗为华为拿的人才公寓外，15宗均为外来品牌房企夺得，本土房企仅珑远一家有所斩获，全面败退土拍市场。

碧桂园继续在东莞土拍里一骑红尘，2017年连夺3宗住宅地块与华为并列数量第一，中海、平安则分别夺得两宗住宅用地并列第三，余江金民、珠海五洲、珑远、香缤、万科、华润置地、招商蛇口、保利、旭辉则都仅夺一宗住宅用地。

2017年15家夺东莞住宅用地的外来品牌房企里，其中新面孔有余江金民企管中心、珠海五洲、华润置地、招商蛇口和旭辉5家，占总数三分之一，均为首次在东莞土拍市场拍地。东莞城外的人都想进东莞城里，众多房企持续看好东莞市场的发展。

更有消息称，东莞2017年的土地拍卖里还有众多其它未进入东莞楼市房企大鳄的身影，远洋地产、金融街、蓝光、新城控股、雅居乐、富力、华侨城……都在东莞找地，这些房企中还有不少已通过协议拿地、入股、并购等方式暗中已夺得住宅用地，曲线进入东莞市场。

调

要求自有资金参与 限价竞自持显威

值得注意的是，2017年的东莞土拍市场与楼市一样都迎来了最严调控的一年，几乎每宗地块都要求房企只能用自有资金进行拍卖，同时还先后尝试了“限价+竞配建”、“限价+熔断”、“限价+竞自持”三种拍卖方式，从源头上抑制土地拍卖的不理性出价。

华为连夺三宗松山湖售价9500元/㎡宅地

东莞土拍市场的稳定“限价+竞自持”的土拍方式功不可没。全年20宗住宅用地拍卖里，松山湖3宗住宅用地限售价定向出让，拍卖过程无任何争斗和意外。

凤岗商住地采用“限价+竞配建”方式，可售楼面价创出东莞历史新高；虎门博涌地块和石碣明珠路南地块采用“限价+熔断”方式，则遭到众多房企争抢，虎门博涌地块更达到限价熔断终止出让，大家费时费力最后没有赢家；14宗采用“限价+竞自持”方式进行竞拍的地块全部成功出让，且有越拍越理性的迹象。

据房掌柜统计，采用“限价竞自持”拍卖的14宗住宅用地里，8宗住宅用地达到最高限价，进入竞自持阶段成功出让，5宗地块竞自持面积超过30%，另外有6宗住宅用地未达到最高限价即成功出让，多为排期在12月份进行拍卖的住宅地块，说明越到后面房企拿地越发理性。

思

旧改供地12宗 将代替土拍成为主要供地方式

数据显示，东莞土地开发强度已经达到46.8%，远远超出30%的国际警戒线，也要远远超过广州、佛山、中山、珠海等珠三角城市，更是香港、巴黎、日本等国际大都市的两倍。未来将逐渐减少新增用地，尽快盘活现有土地资源。东莞已纳入“三旧”改造标图建库面积25万亩，目前完成改造不到10%，潜力巨大未来将代替土拍成为东莞土地供应的主要方式。

受调控和东莞城市更新相关制度梳理影响，东莞三旧改造协议出让的住宅用地也有所下降。据房掌柜不完全统计，2017年东莞三旧改造协议出让方式供应了49.57万㎡住宅用地，远低于 2016年协议出让的147万㎡住宅和商业用地。总计12宗地块，遍布8镇区，合计地块成交价格约为12.17亿元，仅为招拍挂零头。

值得一提的是，不少房企已经采取承包开发、入股、收购的方式夺得了部分2017年已经协议出让的三旧改造项目住宅用地。已确定项目包括东城碧桂园、富基悦湖、裕海大厦、阳光城石碣项目、嘉宏石碣项目、汉邦大岭山项目等。

从目前东莞城区在售项目来看，就知道三旧改造的供地力量不容小觑。当前城区最炽手可热的泰禾新天地、东城碧桂园、卓越中寰、漾城、万科中天城市花园等项目用地均为三旧改造后通过协议出让方式进入市场，占据了市场半壁江山。

谁能抢占东莞旧改市场，谁就能主宰东莞楼市未来！东莞土拍楼面价指导未来房价？那可能只是一片“烟花”。