东莞黄旗山板块概念再度活跃 旧改为片区发展提供空间

“黄旗山上挂灯笼”。作为东莞的“主山”，黄旗山除了是市民登高健身的好去处，也是东莞高端住宅区的代表。近期，在东莞市场上，黄旗山概念再度活跃，不少在东城周边的楼盘都打上了黄旗山的旗号来吸引购房者关注。

业内人士认为，黄旗山板块虽然开发时间早，土地资源紧缺，但随着国内品牌房企的进驻，以及正在推进的“三旧”改造，该片区或再迎新的发展空间。

1 多因素再度激活黄旗山板块概念

今年黄旗山板块又一次受到舆论关注，是因为一次商住地块的出让。

2017年9月5日，东莞东城八一路地块经过11家房企57轮的激烈竞拍，最终被中海地产集团有限公司以43195万元拿下，折合可售楼面地价16031元/平方米，溢价率高达194%。该地块是东莞首宗熔断地块，该地块采取竞价封顶熔断模式进行挂牌出让。据知情人士透露，多家大牌房企均参与到该地块的竞拍之中。

毫无疑问，这一地块备受业界和市民关注的原因，首先在于该地段目前商品房项目的稀缺。而另一方面，显然是因为地块所处的黄旗山南部的光明片区，在“旧改”后即将焕发新机。

不久前，一则万科接手皇马郦宫项目的消息引起了社会关注。去年，坐落于东城区八一路段的皇马郦宫因原开发商资金链问题无奈中止，该项目何去何从一直备受社会关注。

根据万科集团在官网发布的《2017年8月销售及近期新增项目情况简报》（以下简称《简报》）。《简报》提到，东莞万科将新增两项目，分别为皇马郦宫和御景湾八号。

十多年来，万科在东莞的项目已经有数十个之多。这些项目中有独立开发、合作开发、政府主导“三旧”改造开发等多种开发形式，目前万科基本上完成了东莞重点镇街的布局。

而和万科在东莞的其他已有项目或在建项目相比，万科·皇马郦宫的意义在于，这是万科首次在东莞的豪宅地段核心区域有重要布局，而项目的体量也足以成为区域的标杆。

以黄旗山为中心点，向周边进行辐射，目前有不少新的楼盘在售。当然，这些项目与黄旗山有一定距离。

“比如东城碧桂园、凯晟景园两个新项目正在销售，市场反响不错。而在2014年至2015年，只有天骄御峰一个项目在售，今年黄旗山板块有新项目补充货量，但是这个片区的一手房仍然处于紧缺状态。”东莞中原战略研究中心研究主任叶海青说。

2 二手楼交易成为片区市场主流

而从目前市场情况来看，由于黄旗山下的资源稀缺，打着黄旗山概念的楼盘，已经延伸到了东城和寮步的交界处。这些新建的楼盘，与更为靠近黄旗山的旧盘相比，显然有一定的距离。

不过，随着东莞城市交通的日益便利，人们对于空间距离的要求不再那么苛刻。更何况，该区域有黄旗山、虎英湖、高尔夫球场等稀缺自然资源，以及城市中心的高端生活配套以及比较优质的教学资源。

但一些因素也在制约黄旗山板块的楼市发展。

“黄旗山片区由于土地资源供应的制约，核心周边缺乏新盘项目入市。片区二手房存在旧小区众多、配套设施老化、车位数量不足等问题，土地供应不足，缺乏新盘入市制约片区楼市发展。”叶海青说。

而在天为地产研究中心市场研究总监邓咏玫看来，东城所特有的片区定位和黄旗山所处的中心地位，以及所拥有的景观资源等优势，在东莞住宅市场是其他片区无法比拟的。“而在目前该片区可开发土地资源几近于无的情况下，片区内的楼盘更显珍贵，受到市场持续追捧也是正常，特别是二手房市场，在未来应该会更受欢迎。”

近年来，由于黄旗山北的价值认可更高，周边二手房交易较为活跃，不少二手房源售价已经到了2.5万元/平方米以上，片区价格居高不下。

叶海青也认为，该片区一手房受到土地资源的紧缺，新房需求受到压制，未来将会以二手房交易为主。

不过，她也认为“科技改变生活”，这句话也可以运用到房地产来。目前市场上的不少新项目引入科技元素，智能化元素、智能家居等，房地产也进入了升级换代的年代。她认为，黄旗山板块价值认可度高，而随着碧桂园、万科的新盘进驻，黄旗山片区有望成为市场交易热点。

3 “三旧”改造或将激发片区活力

让更多业内人士看好片区未来发展的原因，在于东城正在进行的“三旧”改造。

东城黄旗南片区是市政府计划在全市开展的“三旧”改造连片组团式改造五大试点之一。由于黄旗山片区的优质居住属性，去年市城乡规划局公示东城区黄旗南片区2号“三旧”改造单元前期研究报告时就备受关注。

根据该片区的“三旧”改造方案，片区将新增次干道旗同大街，东接光明中路，西联横一路，加强东泰板块、规划区、光明片的联系，并为东西向交通干道鸿福东路、长泰路分流交通压力。改造将通过“一轴、两心、四组团”构建，重点完善片区公共服务职能、建立多元复合的成熟社区。

改造项目主要包括了犬眠岭旧城旧厂改造用地、旧锡边旧村改造用地、政府统筹用地等三个部分。规划公示称，此次调整并没有改变原有地块的功能定位，调整主要结合“三旧”改造，优化用地布局，提升城市功能。因周边有地铁R1线和莞惠城际轨道的市区第一个交通接驳点——东城南站，承担片区级换乘站作用，长泰路与纵二路相交片处于轨道交通1000米范围内，成为展示市区门户形象的重要片区，有条件形成商业中心。

而在今年3月举行的东莞市控规委员会2017年第二次会议上，东城将2号改造单元纳入黄旗南片区试点的启动项目，提出2号单元通过拆建与村庄整治结合，通过多元公共设施建设，打造活力成熟社区。计划对改造单元功能进行优化提升，对效益低下的工业进行功能转换，对破败落后的旧村进行改造和整治。

规划显示，该地块改造成为黄旗山南居住板块的重要服务中心、多元复合的成熟社区样板区。例如，商业部分，结合轨道站开发商务办公、城市商业综合体，包括创智商务中心、企业总部办公、商务酒店、展示中心；结合公共服务中心，构建生活体验型的商业，包括餐饮、休闲消费娱乐、酒店食宿、购物展示等；公共设施部分包括大型公园、广场、体育中心、文化中心；居住部分则成为满足城市刚需及改善型需求的优质居住区。

“黄旗山作为传统的豪宅区，周边不少二手楼龄有5至10年，甚至更多。而6至10年是客户置业换房的临界点，市场存在大量的换房改善需求。”叶海青说。

她认为，未来黄旗山周边有大片地块进行“三旧”改造，将会吸引开发商通过“三旧”改造的方式来获取地块。居住板块越加成熟，改造后的黄旗山片区将会延续高端居住区的定位。

4  多年开发奠定黄旗山片区高端定位

在东莞楼市的发展史上，黄旗山片区有不可忽略的地位。

上世纪九十年代初，东莞的主城区还是莞城，而东城当时还叫做附城，黄旗山片区属于城郊，显得比较荒凉，还被人称作乡下。

由于山色秀丽，黄旗山周围的房地产开发当时就已经起步了。黄旗山板块最早开发的项目是新世界花园和愉景花园，而正是新世界花园一举奠定了黄旗山板块的高端形象。

20年前，新世界花园的别墅单价已经达到1万多元/平方米，洋房6000多元/平方米，堪比东莞部分商品房目前的价格。新世界花园目前仍是高收入人士聚居小区，并且居住了不少外国人。

早期，黄旗山下的楼盘多以别墅开发为主，所以到了2000年，黄旗山板块已经成为市民心目中的高端住宅区了。2002年，峰景高尔夫小区推出了千万元级别墅，这更是巩固了黄旗山板块的市场地位。

2000年之后，黄旗山板块洋房开发大为增多，新世界花园、金月湾、新世纪豪园、星河传说等都推出了景观高层洋房。

2004年前后，黄旗山下一线景观的地块逐渐减少，于是二、三线景观的项目进入开发日程，只要能看到黄旗山景观或峰景高尔夫、虎英公园景观的，都打出黄旗山牌。

2007年、2008年，黄旗山板块热度达到了空前的状态。两年时间内，天骄峰景、新世界花园御景台、帝景台、锦绣旗峰、星河传说迪纳公寓、东方华府等项目纷纷推出新货，合计推货量超过100万平方米，掀起新一轮的黄旗山开发热潮。

综合来看，历史上黄旗山板块的项目推出的大多是大户型，吸引的也是社会金字塔中高端的群体前来购买。

邓咏玫说，多年来大批品牌开发商的涌入拿地开发，黄旗山豪宅片区土地容量几乎达到饱和，目前的黄旗山豪宅片区寸土寸金。黄旗山下中心区域的土地资源基本被用尽，可开发土地稀缺。