城市更新如何提速 专家称政府应与市场力量更好协同

深圳的城市更新，如火如荼。

11月1日，深圳福田30多年的老住宅小区华富村的改造项目协议生效，搬迁工作正式启动，华富村作为首个福田棚改项目走进公众视野。有消息称，位于宝安的碧海花园与龙珠花园即将纳入棚改。近来，松泉公寓正在做棚改意愿征集工作……

为加快城市更新，深圳各级政府也频频发力。从强区放权到棚改，深圳从各区发布城市更新条例征求意见稿，到目前的龙岗正式发布区的城市更新条例。今年8月，深圳市政协领导专程带队分赴罗湖、龙岗、龙华以及光明新区走访调研，结果表明，各区改革成效明显，但在操作层面遇到部分领域衔接不够、信息共享存在壁垒等问题。

2009年深圳城市更新办法正式颁布实施。木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，这是《深圳市城市更新办法》在2009年12月1日开始施行之后，被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区改造项目，业内认为其试点意义非常明显。然而，直至今天，仅鹤塘小区进入施工阶段，其他7个项目均停留在城市更新的前期准备阶段。如今，距离前述项目列入城市更新单元已过去7年时间，益田的搬迁花费已达到12亿元，花费也在8亿元左右。

据公开数据统计，在2010-2016年期间，深圳市累计列入更新计划的项目约600个，累计涉及的更新用地规模多达3000公顷。但这些列入计划的项目中真正完成用地供应的仅为20%左右，而完成开发建设进入市场的更加屈指可数。

问题在哪?建纬(深圳)律师事务所主任贺倩明表示，城市更新需要政府力量和市场力量更好协同。基于城市公共利益需求的城市更新，操作中也产生了巨大的利益空间，如何在城市更新中实现公共利益和私人利益的再平衡?如何在保障公共利益的同时，对私权进行充分而适当的保护?如何解决多数人同意更新而少数人拒绝签约的僵局?这些都是政府需要解决的问题。

此外，城市更新项目的商业模式与传统的房地产市场也存在很大的差异，搬迁谈判、产品设计、项目融资、报批报建、招商运营都有别于传统的地产项目。城市更新项目需要将金融、产业和地产进行深度融合，用产业驱动地产，用地产孵化产业，同时综合运用各种金融工具化解市场可能存在周期性风险。这需要开发商打破原有思维。