棚改VS旧改 解读业主最关心的热词

最近，福田华富村棚改的消息引起业内的关注。

在业主们最关心的拆迁补偿问题上，华富村采取了赔偿+奖励的方式：

在规定期限内先签约先交房的，最高可得17万元奖励。

华富村棚改进展情况：

6月份改造意愿征集9天即有99.1%的业主同意棚改。

9月2日启动签约，当日签约率达58.6%，9月8日签约率已超过95%。

棚改VS旧改

包括华富村在内，福田共启动了十个棚改项目。

据悉，目前这十个项目中，除公交三公司小区和水务集团福田大院这两个项目尚未启动外，剩余八个项目中，仅南园新村意愿征集未到达90%，棚改工作已终止。

棚改和旧改，主要区别在哪里呢?

棚改还有改善空间

从进展来看，华富村棚改的速度远远超过了旧改，这背后固然和政府的大力推进有关，但更反映出业主们拆迁换新的强烈愿望。

改造意愿征集9天即有99.1%的业主同意旧改，签约启动七天签约率达到95%，就体现了这一点，关键是在于“怎么改”。

据悉，在棚改推进的过程中，业主们的心态各异，拥护的、观望的、质疑的都有。疑问主要集中在三点：

1)到底是棚改还是旧改，没有解释清楚。

2)产权调换，面积赔付比例太低，货币补偿，5.5万太便宜。

3)对规划方案和户型一无所知。

有业主曾反映，征求意见时以为是旧改，所以”稀里糊涂“就签了。因而，在小区改造宣传上，政府应该给出更精准的政策解读。

此外，在赔偿方案及未来规划上，还需要业主的充分参与，而不是一方说了算。

此外，“协商+征收”的方式，还需要相关的法律法规，在合法性、合理性和操作性上予以规定。

棚改或是大势所趋

老旧小区的城市更新，最大的障碍就来自于两个“100%“规定，即100%业主同意旧改，100%业主签约旧改拆赔协议。

而总有业主因不接受拆赔标准而变成”钉子户“，使得旧改进程止步不前或无疾而终，拆迁漫漫无期。

在市场上，老旧小区的价格通常相对略低，但因为这几年城市更新的大力推进，“博旧改”成了一个新的卖点。作为买方，如果通过低价买入老旧小区，然后通过旧改获得新的物业，就可以赚取比较高的资产溢价，而作为卖方的业主也通过旧改预期获得更高的资金回报。

由政府主导的棚改，则基本上解决了这一难题。

首先棚改不需要两个100%同意，而只需90%的签约率，项目即可启动。

再者，棚改实行的是”政府主导+国企实施+公共住房”模式，这和现阶段深圳大力推进保障性住房的目标是相契合的。

以往的保障性住房因地处偏远、配套设施不完善而受到诟病，在这些区位优越的老旧小区配建保障房，很大程度上提高了保障房的品质，这点也是促进政府主导棚改的动力之一。

8月份出台的棚改意见稿中提出，原关内四区棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。

另外，鉴于以往旧改谈判艰难，开发周期长、改造难度大等实际情况，业主的心态也在不断发生变化。棚改的成功推进，有利于开发商和业主更理性地看待城市更新市场。

总之，棚改不仅可以解决旧住宅区改造的难题，改善居民居住环境，推进城市更新进程，更重要的是还可以增加人才住房和保障房供应，为深圳吸引和留住人才。