招商蛇口长租公寓：B2B模式与低价土地助其罕见盈利

低调运营数年，招商蛇口是最早布局长租公寓的房企之一，如今终于释放其布局计划——中短期实现全国重点城市品牌落地，规模达10万间，未来通过并购模式加速扩张，扩容至100万间。

CMBS、“飞驰ABN”，招商蛇口在长租公寓发展融资方面创造多项“首个”。 在房住不炒的形势下，招商蛇口也正由资源型向服务型企业转变，从高周转向持有型转变。

超30年公寓运营经验

三大核心产品线布局全国

回顾招商蛇口的公寓发展史，1981年，首次树立“住房是商品、住房是消费”概念;1984年，提出“购房的业主权益保证”;2008年，通过老旧物业升级改造、企业自建人才公寓等方式，逐步进入高速成长的中高端租赁公寓市场。

其中，最具代表性的就是深圳蛇口槟榔园小区，作为蛇口工业区入驻公司蓝领的配套宿舍，2010年，被改造为精装白领公寓，2012年作为招商蛇口长租公寓“壹”系列收个项目正式开业;2013年蛇口企业自建人才公寓壹栈人才公寓;2014年招商蛇口创立自有服务公寓品牌——壹棠服务公寓。

至此，招商蛇口旗下公寓已遍布北京、上海、广州、深圳、香港、天津等13座城市，房源达到2.4万间，公寓业务形成了全面覆盖城市及园区不同层次、不同类型租住需求的“全周期”租赁产品系列。

引入资产证券化解决“盈利难”

招商蛇口自持项目为长租公寓提供存量基础

盈利模式不清，被视为长租公寓面临的最大困局。背靠“租售并举”政策东风，且发展前景广阔，但不赚钱是长租公寓行业的普遍现象。

作为一项前期投入大、回报周期长的业务，长租公寓需要面对巨大的资金和成本压力。而资产证券化则能盘活存量资产，减轻其压力。

长租公寓资产证券化目前主要包括重资产的CMBS、类REITs和轻资产的ABS三种模式。住房租赁市场用引入REITs、ABS来解决“盈利难”困境。

2017年是长租公寓证券化的元年，2017年2月，魔方公寓在上交所推出中国首单公寓资产证券化产品，8个月后，新派公寓国内首单长租公寓权益型类REITs产品获批，10个月后，招商公寓完成交易所首单储架式长租公寓CMBS 发行额度60亿元，以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元。

招商公寓CMBS被看做是招商局集团内部的产业链优势，推动产融结合的产物;而“飞驰ABN”则撬动了中国建设银行的信用，通过招商局集团、中国建设银行双重信用的叠加获得低融资。

完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”的首期发行20亿元，也为招商蛇口长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。

相比于长租公寓专业运营机构，本身具备开发建设能力且有其他业务营收支撑的开发商，在房源获取和融资渠道等层面显然更具优势。

招商蛇口在全国50多个城市已开发超过200多个住宅项目，为发展长租公寓业务提供了存量基础。

目前招商蛇口多个长租公寓项目正是由在售或自持物业转变而来，新增获取的物业一半来自于外部市场，而未来的发展策略是以消化存量和轻资产模式拓展物业为主，重资产模式将以与基金合作，或开发村集体流转土地的形式进行。

租期稳定，空置期少，溢价率高

招商公寓出租率达90%以上

纵观国内一众长租公寓的参与者，招商蛇口是极少数盈利的房企之一。房掌柜了解到，2016年，招商公寓营业收入5.9亿元，净利润3.6亿元;2017年前三季度实现营收2.74亿元，净利润1.2亿元。

为了更好的拓展业务，招商公寓从招商蛇口港口运营、产业园区运营、社区运营中的产业园区运营板块中独立出来，成立了专业运营公司。同时，重点布局一二线城市，正确选择城市带来满足商业模式所有要素，继而享受到租金上涨、资产增值等红利。

相较于“碧万龙”，招商公寓是拿着二三十年前的地，做二三十年后的生意;相较于魔方和自如，招商公寓是更低的价格，更少的出租率，做到更高的利润。

与市场上以C2C模式为主的运营服务商相比，招商公寓还具备租期稳定，空置期少，溢价率高的优势。作为全国最大单体公寓运营的服务商，壹间、壹棠公寓已成为众多世界500强企业为员工提供公寓福利的选择。

据招商局内部人员透露，目前投入的长租公寓出租率都在90%以上。

避免产品同质化 注重规模与效益均衡发展

收购兼并模式下招商公寓未来目标100万间

面对巨大的市场需求量以及长租公寓领域的蓬勃发展，如何规避产品同质化竞争已成为板上钉钉的棘手问题，招商蛇口亦不能避免。相较于自如、我爱我家等分散式公寓，房源获取难度较高，位置相对偏远，多以小面积单套房形式出租，集中式公寓以传统的商业地产运作模式，充分利用闲置地产进行独栋商业楼宇运营。

对于招商蛇口来说，长租公寓不仅仅是一个房屋建筑，它还承载了锁住人才、培育城市竞争力的使命。

与单维度追求规模化不同，招商蛇口更加注重规模与效益的均衡。其依靠创新的运管模式降低了运营成本，从而实现经营效益提升。

招商蛇口表示，通过资产证券化募集得到的资金将优先用于未来长租公寓的发展与运营，把长租公寓打造成为招商蛇口转型创新的标杆和先锋。

以资产证券化为租赁融资，难点在于，一是投资者的接受程度，二是目前企业债务仍无法出表。

而根据招商蛇口战略规划，招商蛇口壹系公寓定位为中国中长租公寓领导品牌，中短期实现全国重点城市品牌落地，公寓管理规模10万间;未来，通过收购兼并的模式加速扩张，管理规模扩容至100万间。

此外，招商蛇口还将用市场化手段、多渠道解决长租公寓融资难问题的重大举措，为公司其他底层资产的资产证券化业务推进打下坚实基础。

长租公寓代表着一种升级改造的“新”趋势，即创造提供城市各类人民群众的美好生活。随着未来的不断扩张，招商蛇口通过持续的开拓和创新融资渠道，利用收购兼并的模式加速扩大规模，多元化运营企业业务，进而在愈发激烈的住房租赁市场中占据一席之地。