【长租公寓成绩单】碧桂园：发行国内首单百亿级REITs 3年100万间计划遭质疑

从推出BIG+碧家国际社区,到城市租居商业综合体“长租城市”，碧桂园的长租公寓以跨界合作的创新模式崭露头角。

碧桂园的长租公寓之路虽然起步较晚，但却快速发行了国内首单达到百亿级规模的REITs产品，亦是目前租赁住房领域最大规模的证券化产品。这对进一步推动国内REITs的规模化、纵深化发展有一定里程碑式意义，长租公寓的赢利模式也有了新的方向。

“长租公寓仅仅是一个试水。”碧桂园方面曾表示，未来将综合运用包括住房租赁REITs在内的多种金融工具，把长租公寓分成不同的产品线，打造拥有公寓、产业、文旅、商业、办公等全套体系的全业态租赁城市。

由于过往碧桂园扎根三四线城市，近年才将一二线城市列入战略要地布局中，因而其在一二线城市中的储备项目并不多，这也使BIG+碧家国际社区发展瓶颈也开始显现，而其制定的“三年100万间的目标”的宏伟计划也遭受质疑。

广东中原项目部总经理黄韬也认为，盈利难问题是长租公寓运营的主要难点。“当前发展商现有拿地成本和融资成本相对比较高，而租赁市场中的价值和回报率是比较低的，如果发展商长期持有的话压力很大，融资利息也高于租金回报，因此很难做到盈利。”

用租住体验赢得市场，扩张迅速

2017年5月，碧桂园成立长租事业部，推出BIG+碧家国际社区，为有型、有趣、有point的青年一族，打造young青年的“城市梦想充电站”。

碧桂园以强大BIG+生态圈重新定义长租公寓标准，融居住、物业、金融、商娱、健康等多元化内容于一体，提供跨区域、跨业态的多元“寓乐”体验。

碧家国际社区loft户型样板间

       长租业务作为业务链的深化，碧桂园颇费心思。2018年12月，BIG+碧家国际社区推出“房租抵房款”政策。同时还开创性引入上下游产业资源，整合社会优质生活元素，形成丰富多元的配套服务闭环“寓乐圈”，并以此为基础设置“业主子女优惠住”、“房租抵房款”、“幸福酒店”、“国外游学优惠”等十大租房利好。

        由此，碧桂园的长租公寓业务被持续看好。

2018中国租赁式公寓品牌价值排行榜前十，数据来源：优尼华寓与中公委租赁式创新研究中心

       据碧家国际社区官网资料显示，截至2019年4月，碧桂园旗下长租公寓已超过4万个单位，出租率已达91%，这也反映出该产品定价和市场的贴合程度。目前BIG+国际社区已完成了19城布局(北上广深及强二线城市)，BIG+国际社区逐渐赶超同行。

       三年100万间，重点建设长租城市

       2017年12月20日，碧桂园宣布了“力争在三年内造100万间长租公寓”宏伟志愿，并宣称要重点建造长租城市。

碧桂园旗下长租公寓品牌正式启动

       在进入长租公寓的房企中，目标最大不过三年10万间。因而当碧桂园喊出三年100万间的目标时，业内曾一度哗然。

       不少业内人士表示，如此庞大的房源若是基于传统的长租公寓运营方式，是很难实现的。

        但碧桂园却非常有信心，其在接受媒体采访时表示，目前碧桂园长租业务尚在培育期，在打好基础模板的前提下，实现预期的目标并不是问题。

       据掌柜财经了解，由于过往碧桂园扎根三四线城市，近年才将一二线城市列入战略要地布局中，因而其在一二线城市中的储备项目并不多(见下图)。于是，获取房源的方式除自持物业外，还靠租赁物业。

       但在一二线、强二线城市中，又面临高地价造成的成本问题。碧桂园采用了农民通过入股获取资金收益的形式来获取用地;另一方面则是与政府配合，建设好周边的配套设施。

       据了解，上海作为碧桂园长租市场的重战城市，长租项目还有储备项目30多个，单个项目体量普遍为300-400套。上海区域长租业务产品定位为中高端白领公寓。同时，大企业客户是上海区域长租公寓的重要导客渠道。此外，碧桂园还与多方合作，以租房基金的名义，在校园提前锁定未来租客。

        目前，碧桂园已经联合居住、物业、金融、商娱、健康等领域200个行业500家供应商，为社区提供服务。

        而“长租城市”是碧桂园结合新时代消费升级需求，在全球范围内首次提出的概念。从概念上看，“长租城市”与市面上传统单点分散式的公寓模式相比，形成了可整合全业态的产品体系。操作模式则是以房屋租赁REITs为资金来源，打造拥有公寓、产业、文旅、商业、办公等全套体系的全业态租赁城市。

       一副生动的“长租城市”的蓝图正在其规划下跃然纸上。

       REITs能否解决盈利问题?

       长租公寓目前还处于谨慎发展状态，短期盈利难，融资成本较高。目前独立运营的长租公寓品牌中，能够实现盈利者寥寥，大部分运营商尚处于烧钱扩张阶段。

       那么，碧桂园长租公寓赢利模式又能否达到预期目标?

       不得不说，碧桂园对于长租公寓的赢利模式已经进行了先行探索，于2018年4月27日，成功做成了国内首单达到百亿级规模的REITs产品，发行首期17.17亿元。

       但是，由于申请难度大，和长租公寓回报率低等问题，目前只有5家房企采用发行类REITs的融资手段，想要通过这种形式来解决资金链的问题，依然难度很大。

      “虽然可以在短期内获取资金，但所承担的压力和风险还是较大的。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫如是表示。

       另有专家表示，应理性看待长租公寓REITs。当前，房源成本以及信托基金发行利率都是长租公寓发展中不容忽视的问题。如何将盈利和市场水平标准一碗水端平才是关键。

       碧桂园集团总裁莫斌表示：“长租公寓仅仅是一个试水，虽然目前处于微利状态，但我们的核心竞争力是品质好、速度快、成本低以及资源组合优势，将把盈利空间进一步扩大。”