【长租公寓成绩单】招商蛇口：B2B模式与低价土地助其罕见盈利

　　低调运营数年，招商蛇口是最早布局长租公寓的房企之一，如今终于释放其布局计划——中短期实现全国重点城市品牌落地，规模达10万间，未来通过并购模式加速扩张，扩容至100万间。

　　CMBS、“飞驰ABN”，招商蛇口在长租公寓发展融资方面创造多项“首个”。 在房住不炒的形势下，招商蛇口也正由资源型向服务型企业转变，从高周转向持有型转变。

　　超30年公寓运营经验

　　三大核心产品线布局全国

　　回顾招商蛇口的公寓发展史，1981年，首次树立“住房是商品、住房是消费”概念;1984年，提出“购房的业主权益保证”;2008年，通过老旧物业升级改造、企业自建人才公寓等方式，逐步进入高速成长的中高端租赁公寓市场。

　　其中，最具代表性的就是深圳蛇口槟榔园小区，作为蛇口工业区入驻公司蓝领的配套宿舍，2010年，被改造为精装白领公寓，2012年作为招商蛇口长租公寓“壹”系列收个项目正式开业;2013年蛇口企业自建人才公寓壹栈人才公寓;2014年招商蛇口创立自有服务公寓品牌——壹棠服务公寓。

　　至此，招商蛇口旗下公寓已遍布北京、上海、广州、深圳、香港、天津等13座城市，房源达到2.4万间，公寓业务形成了全面覆盖城市及园区不同层次、不同类型租住需求的“全周期”租赁产品系列。

　　引入资产证券化解决“盈利难”

　　招商蛇口自持项目为长租公寓提供存量基础

　　盈利模式不清，被视为长租公寓面临的最大困局。背靠“租售并举”政策东风，且发展前景广阔，但不赚钱是长租公寓行业的普遍现象。

　　作为一项前期投入大、回报周期长的业务，长租公寓需要面对巨大的资金和成本压力。而资产证券化则能盘活存量资产，减轻其压力。

　　长租公寓资产证券化目前主要包括重资产的CMBS、类REITs和轻资产的ABS三种模式。住房租赁市场用引入REITs、ABS来解决“盈利难”困境。

　　2017年是长租公寓证券化的元年，2017年2月，魔方公寓在上交所推出中国首单公寓资产证券化产品，8个月后，新派公寓国内首单长租公寓权益型类REITs产品获批，10个月后，招商公寓完成交易所首单储架式长租公寓CMBS 发行额度60亿元，以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元。

　　招商公寓CMBS被看做是招商局集团内部的产业链优势，推动产融结合的产物;而“飞驰ABN”则撬动了中国建设银行的信用，通过招商局集团、中国建设银行双重信用的叠加获得低融资。

　　完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”的首期发行20亿元，也为招商蛇口长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。

　　相比于长租公寓专业运营机构，本身具备开发建设能力且有其他业务营收支撑的开发商，在房源获取和融资渠道等层面显然更具优势。

　　招商蛇口在全国50多个城市已开发超过200多个住宅项目，为发展长租公寓业务提供了存量基础。

　　目前招商蛇口多个长租公寓项目正是由在售或自持物业转变而来，新增获取的物业一半来自于外部市场，而未来的发展策略是以消化存量和轻资产模式拓展物业为主，重资产模式将以与基金合作，或开发村集体流转土地的形式进行。