新物业管理条例增设“楼长制” 解业主大会两大难题

候鸟型小区、大型小区业主大会召集难决议难怎么办?物业服务合同终止后物业服务企业拒不退出物业管理区域如何处理?首次筹备业主大会经费哪里来?……对于这些市民关心、影响市民生活的焦点问题，昨日提请市八届人大四十次会议审议的《珠海经济特区物业管理条例(草案修改稿)》对此一一明确。《草案修改稿》规定将降低筹备业主大会的难度和门槛，增设“楼长制”、物业服务企业推出机制、物业保修金制度。

焦点1 赋予楼长行使权力?

降低筹备业主大会难度和门槛

有调研意见提出，在筹备设立业主大会阶段，没有相应集体组织主导，由业主联名难以组织成立筹备组，鉴于筹备组组长由街道派人担任，建议强化镇街牵头组建筹备组职责，以解决筹备难问题。同时，对筹备组成员资格条件不宜过多限制，以调动业主积极性。

对此，《草案修改稿》规定，镇、街应当在接到业主书面要求后的三十日内，会同联名业主组建业主大会筹备组，启动业主大会的筹备程序。《草案修改稿》还规定以筹备能力和无利益冲突为主要衡量标准，放宽相关资格条件。

业主以外的人购买了小区内车库车位，是否具有投票权?市人大法制委员会主任委员文华认为，根据物权法，业主身份的认定以拥有房屋所有权为前提，车库、车位属于房屋附属设施，此类买受人对于公共部分的管理权利应受限制。因此，《草案修改稿》中明确业主的投票权按专有部分面积和业主人数两种方式计算，车位、车库不计入业主投票权。

增设“楼长制”

针对候鸟型小区、大型小区业主大会召集难、决议难的问题，《草案修改稿》规定，同一物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位推选一名业主代表为楼长，赋予业主小组推选的代表出席业主大会表达意愿、组织业主讨论并决定共有部位、共用设施的维修、更新等权力。

“缺乏经费筹集渠道是业主大会筹备难的重要原因。”文华作条例修改说明时表示，鉴于建设单位对物业前期管理以及物业公共部分负有附随义务，建议由建设单位负责首次筹备业主大会会议的经费。

《草案修改稿》明确，首次筹备业主大会会议的经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。首次筹备业主大会会议以外的业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。

保留并完善推定原则

记者了解到，现行条例为了便于业主大会达到过半数同意形成决议，规定了推定原则，即业主在规定期限内未进行议事表决，推定该业主表示同意参与投票的多数人意见。实践中该原则发挥了积极作用，但也存在个别小区被少数人利用操控形成决议，侵害业主合法权利，草案中删除了该条规定。

市人大法制委员会认为，原条例借鉴香港经验创设的推定原则，对解决业主大会决议难发挥了积极作用，镇街等基层单位强烈呼吁予以保留，对实施过程中出现的问题应通过完善该原则予以解决。

对此，《草案修改稿》规定，公告期限届满，业主未进行投票的，除筹集和使用建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推动该业主同意参与表决的多数意见。

焦点2 业委会成员可领补贴?

“有调研意见建议，对付出大量劳务的业委会成员给予一定工作补贴。”市人大法制委员会认为，是否发放补贴应由业主自主决定，提倡通过补贴形式肯定业委会成员的劳动付出，强化履职责任。

《草案修改稿》规定，业主大会可以决定业主委员会委员领取适当的工作补贴，补贴标准和支付方式由业主大会议事规则约定，没有约定的，业主委员会委员不得领取工作补贴。

“业委会候选人及业委会成员应模范带头遵守管理规约并应具有一定的公信力，而欠交物业管理费用实质上是损害了其他业主的合法权益，欠费较严重的业主缺乏公信力，不宜作为业委会候选人和业委会成员。”文华表示，《草案修改稿》进一步细化了业委会候选人和业委会委员资格条件。

有调研意见提出，业委会超越职权与滥用职权的情形时有发生，应加大监督力度。对此，《草案修改稿》规定了弄虚作假、隐瞒事实真相、擅自动用物业专项维修资金等五类业委会行为禁止。

焦点3 业主有权拒交管理费?

建立物业管理服务企业招投标平台

为解决我市物业服务市场化程度低、建设单位与物业服务企业之间建管不分的问题，《草案修改稿》规定，由市物业管理行政主管部门建立统一的物业管理招投标平台，前后期物业服务企业均可通过统一平台进行选聘。同时增加了对物业服务企业的行为规制，明确规定对擅自占用业主共用设施设备、骗取挪用专项维修资金等八类行为予以禁止。

《草案修改稿》还增设了前期物业服务费调整制度。物业服务收费标准的调整，物业服务合同有约定的从其约定，没有约定的可以通过相应的公示和表决程序予以启动。

增设物业服务企业退出机制

物业服务合同终止后，物业服务企业拒不退出物业管理区域该怎么办?《草案修改稿》明确规定，物业服务企业退出物业管理区域的五种情形：前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘出新的物业服务企业的;物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会选聘出新的物业服务企业的;物业服务企业依法提前解除合同;物业服务企业因破产等原因不能继续履行合同义务的;依法应当推出的其他情形。

“拒不退出的，业主有权拒绝交纳物业管理费。”《草案修改稿》还规定，未按规定退出物业管理区域的将被予以警告，责令限期改正;逾期不改正的处5万以上10万以下的罚款并录入物业服务企业信用档案。

焦点4 消防设施可使用维修金?

增设物业保修金制度

“实践中普遍存在建设单位交付物业后，未尽保修义务，物业质量问题层出不穷。”文华表示，《草案修改稿》中增设了物业保修金制度，规定建设单位应当按建筑安装总造价百分之二交纳物业保修金，物业保修金不得纳入房屋建设成本。物业保修金由区物业管理行政主管部门统一管理，在建设单位不履行保修责任等情形下从保修金中支付保修费用，五年内未使用完毕的保修金退还建设单位。

建立专项物业维修资金绿色通道

有调研意见提出，为解决物业维修资金应急使用难的问题，建议增加应急使用机制。对此，《草案修改稿》规定，在发生电梯故障、消防设施故障、层面与外墙渗漏等危及房屋安全与人身安全等情形下，可以启动紧急使用程序。启动主体设定为业主委员会、相关业主、物业服务企业、社区居委会，主管部门资金使用审批时间为两个工作日。

现状

我市小区业主当家的少得可怜

仅不足两成住宅成立业主委员会

珠海现有物业小区约1900个，可是成立业主委员会的仅有290个，占全市物业小区总数的15.26%。记者从昨日公布的珠海市物业管理现状及物业管理条例调研报告获悉，近期市人大常委会法制委员会委托相关课题组通过入户问卷调查、实地调研等方式，全面了解我市物业管理现状，深度剖析物业管理的主要困难和问题。目前在我市物业小区中业主当家的少得可怜，业主物业维权状态亟待改善。

人数要求过高业主参与意识淡薄

导致业主大会业主委员会组建难

市民对政府在物业管理方面的监督工作评价如何?此次调查涵盖全市三大行政区、参与问卷调查的市民有1757名。接近一半的市民对当前政府相关部门对住宅物业管理的监督工作评价是“一般”，持“非常满意”和“比较满意”的合计近三分之一。

市民普遍认为政府应进一步加强对物业管理服务企业的监管力度，选择各项监管的措施比例均超过40%。其中加强对物业服务企业的日常检查、物业服务的价格监管、物业服务企业诚信系统的建设位居前三位，比例均超过一半。

广东亚太时代律师事务所课题组在调查中了解到，很多老旧小区没有成立业主委员会，在是否有必要成立业主委员会的问题上，三分之二的被访者认为有必要成立业主委员会。在市民对所居住小区未成立业主委员会原因判断中，业主对其不关心的占32.44%，位居首位;认为成立程序复杂，可操作性低的占27.68%;认为相关部门未给充分指导和协助的占27.07%。

“业主大会、业主委员会组建难，与社会建设脱节，导致业主与物业管理之间纠纷的处理渠道不畅，是物业管理纠纷案件中比较常见的问题。”市中级人民法院民三庭在《物业管理相关情况的意见》中指出。

据调查报告分析，业主大会、业主委员会组建难的原因主要有三个，一是业主大会召开人数比例要求过高，实操难度比较大;二是业主参与意识淡薄，在市场经济体制下不太愿意做一些没有意义的事情;三是建设单位或物业服务企业不够配合，往往更多地从自身利益考虑，推脱阻扰。

物业服务质量差或收费过高

引入第三方机构对服务质量评估

“被调查市民居民小区有62.8%的小区聘请了物业服务企业，有三分之一的小区没有物业服务企业。”广东亚太时代律师事务所课题组了解到，没有聘请物业服务企业的多数是老旧住宅小区。近两年物业服务合同纠纷案件呈爆发式增长，主要是一批老旧小区物业管理问题集中显现所致。

在小区物业服务总体满意度方面，认为“比较不满意”的为45.46%。小区居民拒交或拖欠物业服务费，或者与物业公司对簿公堂的时有报道，从调查情况看，物业服务质量差或收费过高是业主拒交或拖欠物业服务费的主要原因。

当下，物业服务企业服务质量普遍较差一直是市民热议的话题。此次调查中，市民普遍认为政府主管部门缺乏监管是第一位的原因，除此之外选择物业服务企业诚信体制缺失、物业服务企业从业人员水平低、物业服务企业准入门槛低等原因的均超过40%。

“物业服务公司管理不规范、服务不到位是物业管理纠纷案件中的主要争议之一。”市中级人民法院民三庭认为，我市两级法院受理的物业管理服务合同纠纷案件，绝大部分为物业服务公司起诉业主，请求判令业主交纳物业服务费。

“六成以上的市民愿意支付更多费用享受更好的物业服务。”广东亚太时代律师事务所课题组表示，对于提高小区物业公司的管理水平，三分之二的居民认为有必要引入独立、公正的第三方评估机构对物业服务企业的服务质量进行科学评估。