深圳部分物业上调二手房评估价 短期或加重观望氛围

从11月8日起，深圳二手房执行新的评估价。从美联物业整理的数据看，相对于4月1日绝大部分增幅达30%~50%，个别盘甚至超过100%的幅度，此次调整的幅度在10%~20%之间，全市平均幅度在15%，尚属缓和。值得注意的是，此次调整并非全部住宅的价格均上调，盐田、坪山以及大鹏等区域的部分物业以及写字楼和商铺的评估价，未发现调整。

上调幅度在10%~20%之间

如罗湖区东方尊峪一套92平方米的户型，调整前后的评估价为341万元和375万元，涨幅为10%;福田区皇御苑B区一套112平方米的户型，11月8日之前的评估价为446万元，之后则变为514万元，涨幅约15%;南山半岛城邦二期242平方米的豪宅，评估价由1187万元，涨到1426万元，涨幅20%;宝安区深业新岸线一套152平方米的户型，评估价变动前后分别为626万元、752万元，涨幅20%。

美联物业、58同城和安居客的统计数据显示，南山、宝安的调整幅度最大，为20%;福田、龙岗为15%;罗湖和盐田为10%。

但是并非所有的住宅都上调，如盐田万科东海岸一套248平方米的大户型，评估价前后同样为1604万元，没有变化。

商业地产也没有调整，如碧湖玫瑰园、奥林华府商铺、正中时代写字楼、万科天誉公馆、保利上城、缤纷世纪公寓，部分单位是今年4月份以后成交的，与之前的评估价相比无变化。

税费增加推高交易成本

深圳商报记者了解到，同一个楼盘因开发周期、户型的不同，评估价也有所不同。

此次评估价仍执行“一房一价”，同一个片区的不同楼盘评估价不同，即便是同一个楼盘的不同户型、楼层均有略微不同，但是朝向、装修的差别并没有考虑。

此次房产评估价上调后，二手房交易中的税费会相应增加，从而推高二手房交易成本。

以益田村一套面积115平方米的家庭唯一普通住宅为例，其11月8日前评估价为419万元，11月8日调整后的评估价为483万元，上升了15%，按照未满两年、首套家庭唯一普通住宅计算，税费增加了7.2万元。

以现有评估价300万元计算，如果交易期限未满两年的二套房，且是非普通住宅，需要缴纳的税费有营业税5.6%、契税3%、个税1%，共计9.6%，评估价上调20%，为360万，应缴的税费为34.6万元，较之前的28.8万元，上涨了5.8万元。

如果该房产交易期限已经超过5年，并且是唯一的首套普通住宅，影响的幅度最小，其征税仅有1%的契税，即便上调20%的评估标准，前后的税费分别仅为3万元和3.6万元，多缴纳0.6万元。

短期内成交量或回落

房地产税费构成主要包括契税、营业税及附加、个人所得税，评估价提高，对营业税影响比较大。

“在叠加‘104政策’的影响下，市场的观望情绪将进一步加剧。”美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，由于评估价需要上调的消息在10月8日已得知，因此市场对于本次的调整已有所准备;且本次调整的幅度没有超出预期，市场的接受度较高。同时，深圳楼价长期看涨的态势没有改变，评估价与市场价格同向同步，对于目前观望的市场气氛没有衍生出另外的悲观情绪，因此估计本轮市场的调整，将在2017年的农历春节之后有所变化。

评估价的上调，在不同情况下，会出现不同的纳税额变化。短期内成交量将有一定回落，预计评估价的调整消化期在2~3个月的时间内便可完成。