二三线城市去库存压力大 中航地产变卖房产业务聚焦物业管理

今年以来，虽然一线城市房价上涨，二三线城市房价也跟着涨，但以二三线城市业务为主的上市房企中航地产却把自己的房产业务几乎全部卖尽。

中航地产将旗下10家地产公司卖给了保利地产，交易价格为23亿元。中航地产为何要剥离地产业务？尤其是公司一面称，一些项目开盘销售率超过80%，一面却要放弃房地产业务，中航地产房产项目的真实销售状况究竟如何呢？记者就相关问题询问中航地产，公司未能给出一个合理说法。

房产业务盈利能力弱

此次中航地产转让的10家房地产项目公司股权以及1个房地产项目在建工程，分别位于成都、昆山、贵阳、南昌、九江、赣州、惠州、岳阳、新疆等省市，也就是说基本上都处于二三线不发达城市。

因这些项目所处地理位置不具吸引力，中航地产转让10家下属公司股权仅得到23亿元。但这些几乎是中航地产在地产领域的全部家当，其收购方——保利地产公告透露的信息便是佐证。

关于此次交易，保利地产在公告中称，“此次房地产业务整合的交易范围为中航工业直接或通过下属公司持有的房地产开发业务平台公司和项目公司的全部股权”。

除了地产外，物业管理也是中航地产的一部分业务。今年上半年，公司物业管理业务占据了总营收的三分之一，房产业务占比则超过二分之一。

由此可见，对于当前的中航地产来说，房地产业务在其总盘子中仍占据大头。那么，中航地产为何要把自家的房产业务全部变卖？

答案在于中航地产对其房产业务不再抱有信心了。公司在公告中表示：虽然自2014年年末以来房地产市场整体平稳回暖，但宏观经济增速放缓、行业整体发展速度减缓。与此同时，房地产行业竞争依然保持激烈状态、整体盈利能力下滑，未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大。

中航地产还认为，公司因房产项目主要集中在二三线城市，去库存压力较大。其在公告中称，2015年，虽然全国商品房销售金额仍同比增长，但是行业库存仍居历史高位，2015年年末商品房待售面积较2014年末同比上升15.6%，同时，城市分化严重，部分二三线城市库存压力巨大。

中航地产的房产项目正是位于贵阳、昆山、赣州等二三线城市，受库存偏高及经济不景气的影响，虽然市场成交和价格呈现恢复态势，但是未来发展仍面临较大压力。

卖掉房产公司股权后，中航地产打算今后着重发展物业管理。在中航地产看来，公司置出未来行业风险较大、盈利增长能力较弱的房地产开发业务，更具有发展前景的物业资产管理业务，增强了公司持续经营能力。

也许，中航地产不看好旗下的房产业务有一定道理，资本市场似乎也对其剥离地产、聚焦物业管理的转型较认同。因此次重组，中航地产自7月6日停牌，10月21日复牌的当天股价便大涨，3个交易日内，其股价上涨20.9%。因股价猛涨，中航地产还在10月25日披露了股价交易异常波动公告。

销售不畅致资金紧张

不得不剥离房地产，对公司来说颇为无奈，因为在2014年，中航地产还称，将进一步聚焦房地产业务。

2014年的说法是“进一步聚焦”，而将房地产作为重点战略则是在更早以前。而此次剥离房产，也并非中航地产这几年来第一次剥离重要业务。2011年，中航地产将酒店经营业务剥离出来，当时放弃酒店业务，就是想要“集中优势资源”发展地产开发。

短短几年，从聚焦到全面放弃，中航地产怎么走到了这一步，是自身战略出了问题吗？

同样在2011年前后，中航地产明确将开发的重点放在二线城市的新兴区域和三四线城市。彼时，中航地产认为，二三线城市房地产业是有发展空间的。公司曾在2010年表示：“2011年房地产行业的刚性需求仍然存在，由于中国人口结构和中国经济体制以投资为主导驱动因素短期难以转变，3～5年内中国住宅市场仍然存在较大的潜力。”

以开发二三线城市为主的战略，起初还是为中航地产带来业绩增长的。但在2011、2012连续两年房产收入增长后，自2013年开始，公司房地产收入连年减少，显露疲态。公司2013年房产业务营收为41亿元，今年上半年却只有16亿元，远不足2013年的一半。

房产收入减少，直接影响到中航地产的盈利状况。公司2015年净利润为4亿元，同比减少18%，今年上半年，公司净利润也只有336万元。而这样的财务数据也是公司分别依靠2015年出售旗下4家公司股权，以及今年上半年转让下属企业“深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司”股权来实现的。

盈利状况不佳，主要是因为房子没有以前好卖了。记者通过其年报数据发现，中航地产2015年在售项目签约率仅为52.3%，2016年上半年则下降到51.4%。与此同时，公司今年上半年存货余额也比去年年末增加了6亿元左右，这也就证明其存货压力确实较大。

库存压力大，房子销售不畅的中航地产最近资金也较紧张，今年上半年末，其资产负债率达80%。中航地产也坦承：本次交易旨在通过重大资产出售方式剥离市场前景不佳的房地产开发相关业务和资产，减轻上市公司的经营负担，降低公司资产负债率，提升资产流动性。

二三线城市房价增长潜力不再

中航地产退出房地产业务最令人疑惑不解之处在于，从数据上看今年房地产市场较火爆，房企日子应该挺好过。今年9月，全国54个大中城市签约量达到21.7万套，1~8月份，全国商品住宅销售额同比增长40.1%。统计局新闻发言人盛来运也曾表示，房地产销售对GDP增长起到了重要作用，房地产行业对中国1-9月份的GDP增长贡献了8%。

那么，大部分二三线城市此番又跟着这轮房产热，房价大涨一番，其房价后续增长潜力如何，房企们会侧重开发二三线城市吗？答案并非如此，除了中航地产干脆放弃了地产业务，万科和碧桂园等巨头也公开表示过，将在一二线城市加码。

而房企之所以在一二线城市、尤其是一线城市重点开发，在分析师看来主要因二三线城市房价已无增长潜力。中原地产分析师宋会雍对《投资者报》记者表示：“二三线城市本身房价发展也经历过几次高潮，但现在它们的存量大多已经过剩、发展的热潮已过去。中小城市因为人口净流入较少，无论是租赁还是出售，都很难有新增需求，因而房价很难持续上涨”。

另一可以说明二三线城市房价增长潜力不足的证据是：尽管二三线城市商品房销售金额增长，但购房者用于自住的并不多，投资客占比却不在少数。宋会雍告诉记者，今年超发的货币不少流入了房地产市场，就我们调查的二三线城市新增住房中，用于投资的比例超过30%。由于社会投资人群和开发商的积极购房、购地，市场情绪就被调动起来了。

房地产公司买地当然不会全靠自有资金，今年以来，大多房地产公司都在加杠杆入场,不止中航地产资产负债率超80%，万科、绿地、华夏幸福等地产巨头资产负债率均超过80%。在房地产红火的同时，中国房企的杠杆率也在创新高，而这一状况也颇令人担忧，地产企业如此激进地拿地，导致债台高筑，这是否会在一二线城市制造出更大的泡沫？

卖房产的中航地产对房产业务不再看好，那么买房产的保利地产呢？

不同于中航地产，截至今年上半年末，保利地产的房产项目中，一二线城市占比约71.4%。保利地产也在半年报中透露“一二线城市成交火爆，销售表现显著优于三线城市，公司仍将拓展重心集中在一线和部分核心的二线城市”。这说明保利地产对开发中小城市并不看重。那么，作为接盘方，保利地产将如何运营中航地产转让的二三线城市项目，能否令这些项目起死回生？拭目以待。