海南小区物业管理为何陷“怪圈” 越亏损服务越差劲

越亏损服务越差，管理方委屈，业主更受伤

小区物业管理为何陷入“怪圈”

去年年底，省人大常委会调研组对业主的调查问卷统计结果显示：对小区物业管理服务满意的仅占25%，认为小区物业管理不到位的占61%，认为物业服务企业应提高服务管理质量的占80%。

而调研组的调查结果也指出，我省的住宅专项维修资金使用率低，有的市县使用率为零，物业管理短板突出。小区物业管理频频被差评，业主很受伤，物业管理方也觉得委屈。近日，记者走访海南部分物业小区发现，这种现状依然存在。

物业收支不透明 业主物业关系难和谐

“物业从来不公布收支明细，还要提高物业费，不知钱都花到哪里了。”这是很多小区业主的共同心声。

今年4月，海口海甸岛五东路某小区业主抱怨物业涨价。“好多公共设施都没有修理好，甚至路灯都不能全亮，还要涨价，都不知物业费拿来做什么了。”小区业主王女士说。

而对此，该小区物业负责人肖先生也给出了解释，小区物业费是2007定的，是1.6元/平方米，这么多年没有涨过，随着近年来小区维修项目增多、电梯检修费用增加、人工成本见涨、小区入住率不高等原因，收取的日常维护费已经远远不能满足日常需要，物业公司也面临着亏损的窘境。

以收取电费为例，由于我省的大多小区不能抄表入户，电费均由物业代收，没有业委会的小区往往认为物业收取的电费高于物价局定价是在赚取差价，而成立业委会，并由业委会代为管理电费一年的仙桃花园小区，居民则了解到0.87元的电费，并不是因为物业要赚取差价，而是公摊电费所致。

如果小区物业可以将电费支出以及所有的物业支出都公开透明化，也会减少很多物业与业主之间的矛盾。

海口一家二级物业公司经理说，正是因为物业费标准的制定不公开透明，直接造成物业费收取困难，许多业主认为物业收费已经完全足够开支了，甚至认为物业赚了；另一方面，物业入不敷出，甚至私自上涨相关费用，没有与业主进行任何沟通。这都是矛盾产生的一个重要原因。

维修资金难动用 大项目维修难引不满

近日，记者在走访一些小区物业发现，很多小区物业表示难以申请使用专项维修资金，这让小区的很多大件维修难以进行，致使小区业主不满。

住宅专项维修资金使用难一直饱受诟病。省人大常委会相关调研组调研分析同时显示，海南“候鸟”型小区较多，要使用专项维修资金，需符合两个“2／3”规定，即户数超过小区2/3，房屋面积超过2/3的用户同意，而在实际操作中，由于“候鸟”居多，这项规定难以落实。

今年8月4日，海口滨海大道某小区的跌落式开关被烧毁，导致全小区断电。物业公司向供电部门报备之后，被告知需自己进行维修，物业公司找到指定维修部门之后，维修报价为2.5万元，但是为了尽快恢复小区供电，物业部门只得尽快维修开关。

“想申请专项维修资金根本不可能达到三分之二业主的同意，因为小区入住率根本不到50%。”小区物业负责人表示。

而位于滨江路的天上人间小区有2000多住户，实际入住也有800多户，2006年一期交房，到目前，很多专项维修需要近百万元的资金，却也因无法达到两个“2/3”规定标准而无法申请使用。无法进行大项公共设施的维护，导致很多入住业主不满意。

“大多数住宅小区没有业主委员会，无法召开业主大会动用专项维修资金；审批程序时间长，使用项目不够明确等多重原因，导致大部分住宅专项维修资金无法使用，影响了住宅小区公共设施设备、公共部位的维修、更新和改造，造成安全隐患。”海南省物业管理协会秘书长张启云说。

成立业委会门槛高 小区入住率低是难点

省人大常委会的调研还发现，有关部门对物业管理工作重视不够，业主委员会成立难。目前全省推行物业管理的2800多个住宅小区中，成立业主委员会的只有600多个，而业委会在有效期的仅有几十个。

海口市物业管理行业协会有关负责人表示，小区业主委员会与小区物管是一种沟通协调的关系，但由于小区缺少业委会这一中介沟通协调环节，业主与物管对话的平台缺失，导致沟通不畅，最终演变成了一种对抗。

在很多人的认识中，似乎成立业主委员会成为解决物业管理问题的重要途径。实际上，成立业委会并没有想象中的容易。

据相关报告指出，海南省成立业主委员会的小区多为早期开发项目，规模小，本地居民占多数，而未成立业主委员会的小区多为候鸟型小区，入住率低影响了业委会的成立。

业委会不仅成立难，其运行同样困难重重。海南省人大常委会调研报告指出，从目前已成立的业委会运行情况来看，有相当一部分业委会未按规定履行职责，存在运行不规范、不作为，甚至乱作为的现象。

张启云说，很多业委会的成立基本都是被逼出来的，往往是一事一维权，业委会的责权关系不明确，没有长期性和远瞻性，当主要矛盾消失后业委会也跟着慢慢消失，后继无人。即使业委会没有消失，往往也是惰于履职，形同虚设，长期处于瘫痪或半瘫痪状态，甚至有很多业委会任期届满后，未能及时改选备案，最终失效解散。

业委会是一个非专职化、非工薪化的松散自治组织，委员都是由一些热心业主拼凑起来的“杂牌军”，很难真正懂得相关法律知识，以及物业管理背后的问题所在。

海口市住建局物业管理处相关负责人表示，很多业委会甚至只会行使一种权利，即解聘物业公司，这无疑加剧了业主与物业的矛盾。