桂林小区业主与物业间矛盾难调和 物管自治容易夭折

当业主与物业之间的矛盾实在难以调和时，该怎么办?记者分别向多个小区共93名业主进行问卷调查，他们当中，无人选择“小区根本无需管理”。

可见，小区需要管理是业主们的共识，但应该怎么管理，业主群体出现了分歧：58人认为应该“换一个服务、管理更优秀的物管公司”，占比62%;有35人认为应该“炒掉物管公司，实行业主自治”，占比38%。

接受问卷调查的近四成业主寄希望于业主自治，那么，业主自治到底能不能成为破解小区管理难题的一剂灵丹妙药呢?

看起来很美的业主自治

矛盾重重、冲突不断，业主和物管公司这对欢喜冤家最终选择“分手”的案例不少。“管家”辞职后，也有小区另辟蹊径，走上了业主自治的道路。

在记者走访的众多小区中，有着600余户业主的桂花园小区就是其中的一个。

2008年，因为打算提高物业费却遭到业主普遍反对，原有的物管公司选择撤离。因为原来业主与物管之间矛盾频频，当几名热心业主提出小区自治时，立即得到了许多业主的拥护。

就这样，新一届的业委会组建的业主自治小组承担起了原物业公司的职责，自行聘请保安、保洁员，对小区物业进行管理。

“刚接手时，要面对一大摊子前任‘管家’留下的问题，一些业主不认可自治，甚至拒交物业管理费。”时任小区业委会委员的一位业主说。

不过，业主自治的好处可以想见。首先，可以简化组织结构。去掉物管公司这一中间环节后，物业管理成本自然大大降低，业主也无需再为可能的乱收费、做假账买单。其次，自己的物业自己管，业主不但有了财产权，更直接拥有了对小区服务的选择权和决定权，相应地也增强了主人翁意识。

实践中，这两个优点也明显地体现出来。

实行业主自治后，桂花园小区物业费定为每平米每月0.25元，这甚至低于当时桂林《普通住宅的物业服务收费标准》中规定的下限——多层住宅的最低收费标准是每平方米每月0.3元。

虽然物业费收得低，但除去基本开支仍有结余。这些钱，按照业主的要求，用在了小区管理、维护上。1年多的时间里，小区装上了监控摄像头，治安状况明显好转;接通了市政排水管道,解决了每逢雨季就内涝的老问题;主干道加宽了,会车不再拥堵;两栋楼前的垃圾堆改造成了小花园……

“这些事，我们原来也跟物业公司要求过，但物业公司总推说经费不够。”业主黄大姐回忆说。

2年下来，小区物业自治得到了大多数业主的支持——物业费收缴率从原来物管公司管理时的70%左右，上升到了95%。

业委会的“坎”

小区物业自治是得到法律认可的。广西嘉宸律师事务所文金发律师分析说，按照《物权法》第81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。也就是说，法律赋予了业主自治的权利。

一有法律支持，二有先行者，但要复制，并不简单。

城市的生活、工作节奏，注定不可能每个业主都参与到小区的物业管理中来，一个得到认可的业委会往往是小区物业自治的先决条件。此外，也只有合法的业委会才能炒掉现有物管。

然而，成立业委会并不是件容易的事。

成立业委会需召开业主大会，且面积、户数的“双过半”是底线。“要把这么多业主组织起来投票，相当困难。”秀峰区一小区的业主覃双云(化名)曾以满腔热情想牵头组建业委会，但几个月下来，最终还是在多数业主的漠然旁观和指手画脚下没有结果。

成立业委会的初衷大多是维权。据市内一小区的业委会统计，“一个小区里真正关心维权的积极分子不到5%，20%的人是中间派，更多的人是漠不关心。”

不信任，也是阻碍业委会成立的障碍。七星区一小区的业主刘猛就亲历了业委会胎死腹中的过程。这个2001年就建成的小区几次想成立业委会，但最后却发现一些牵头人在筹划的并不是怎么为业主们服务、维权，而是怎样通过业委会为自己牟取利益。得知这样的情况后，物业和其他一些业主就联合起来阻止了业主大会的召开，至今业委会也未成立。

除了内部问题，还有外界的原因。

万正·西区国际小区业主刘女士告诉记者，小区有1000多户业主，入住7年多来，曾6次尝试成立业委会，但最后都以失败告终。

“我认为，主要原因还是开发商和前期物业的阻扰。”刘女士说，此前小区成立过一次业委会，但仅过了半年，前期物业公司就向区政府提诉，称业委会的成立不符合法定程序，导致这届业委会被撤销。眼下，小区业主又在筹备成立业委会，但法定程序要求开发商、业主代表、政府方代表三方都到场，“可是开发商总以各种理由拖延，导致迟迟不能进行下一步工作。”

据市城建委统计，目前桂林有物业管理的小区有500多个，已经成立业委会的则不到30%。

容易夭折的物管自治

即便是迈过了成立业委会的坎，前途也并非一帆风顺。

2015年，一家物管公司重新入驻桂花园小区，宣示着持续6年时间的小区物业自治彻底结束。

在曾是小区业主自治小组成员的黄阿姨看来，业主自治失败的导火索，只是一道划痕。

2014年9月，小区一业主发现自己停放在小区里的车辆被划，怀疑是保安所为，便要求业主自治小组赔偿。自治小组选择报警处理此事，但因为找不到证据，最后没个结果。但这名业主并不愿就此作罢，召集10多个有着同样遭遇的业主在小区拉横幅，要求撤换这一届业委会。

“没多久，小区里就流传起业主自治小组以公谋私的各种传言。”黄阿姨说，这样的传言，让自治小组的成员很受伤，“管理小区的这份额外工作，没有给成员们带来任何报酬，因此而产生的电话费、油费等开销还要自己掏腰包。”

然而，情况继续恶化，物业费越来越难收得上来，小区管理渐渐停摆，垃圾开始无人处理，一夜20多台电动车被盗的情况也出现了……

老的业委会不被信任，新的业委会却迟迟成立不了。“按照一些业主的要求，重新改选业委会，但由于参加选举的人数不过半，又有一些人提出反对，所以小区至今依然没有业委会。”业主黄大姐说。

这场风波孰是孰非难下定论，却暴露出小区物业自治的根基的脆弱性。

广西嘉宸律师事务所文金发律师认为，虽然法律赋予了业主自治的权利，但目前并没有相关的法律法规和配套政策进行支撑，因此小区业主自治在实际操作中不可避免地会出现不少困难。

“比如，业委会是否具有管理资质就是一个问题。”文律师说，《物业管理条例》规定，“从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格”，“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书”。因此，业委会向业主收取物业管理费的合法性目前尚存争议。“业委会与物业公司签订的物业管理合同具有约束力，如果业主拒交物业费，物业公司可以通过法律途径来解决。可如果是实行物业自治，那业委会连能否成为诉讼主体都还存在争议。”

有着多年物管经验的一位物管公司经理认为，业主自治并没有本质上的创新，只是以业委会取代物管公司，以义务奉献代替有偿服务而已。在市场经济越来越发达，社会分工越来越专业、细化的今天，恐怕很难将这种义务和奉献性质的管理方式理解为一种进步。“此外，不管是聘请物管，还是业主自治，东家与管家的关系依然不可回避地存在，也同样面临着如何解决业主和物管服务者之间彼此信任与尊重的难题。可以说，在小区的物业管理上，其实没有捷径可走。”