郑州房价飙涨多个新楼盘物业费水涨船高 引业主唉叹

房价不断攀高 物业费跟着普涨?

目前郑州在售楼盘 超过一半的高层楼盘物业费都在2元/平方米以上

业内人士称，随着房价涨的还有物业人力成本，物业公司须“偷工减料”才能活

很多物业公司每年都有一部分广告收入

眼下，郑州房价继续涨涨涨，不少新楼盘物业费也水涨船高。交不交物业费，永远是广大业主与物业公司之间说不清道不明的矛盾。有人说，物业公司都在赔本经营，既然赔钱，房地产开发商为何仍坚持自持物业?飙升的房价，跟物业公司提供的服务有关系吗?智慧物业能不能真正给业主带来实惠?这些疑问，也许能从《河南商报》此次做的独家策划报道里找到答案。

没有哪一个行业，像时下的物业管理服务公司这般尴尬。

房价飙涨，物业费却不能随意涨，否则一言不合业主可能会来砸办公室。

【事件】

敢涨物业费?砸你办公室

“地王”迭出，郑州市全城房价飙涨，让准备购置婚房的李先生坐不住了。

“二环附近一个楼盘，上次我去看房时，一平方米才9000多元，这两天又去看，涨了1000元!再不买房，今年这一年又白干了!”为了尽快购到心仪的婚房，8月15日至23日，李先生推掉一切工作，专职看房买房。

不过，当他经历了一周多的奔波，匆匆在西三环一处楼盘定下房子时，他又感叹：“现在的房子，不仅买不起，住也住不起呀。”

而李先生向早几年购房的同事打听，彼时这种高层楼盘的物业费只有1.15元/平方米。

李先生遇到的并非个例，目前郑州在售楼盘，超过一半的高层楼盘物业费都在2元/平方米以上。

对此，河南新康桥物业服务有限公司执行总经理许素英称，根据小区的环境、区位、配置等不同，目前郑州市的物业收费每平方米从0.38元至七八元不等。

河南省物业商会秘书长张国强说，物业费定价分两个阶段，一是业主入住前的前期物业价格，由开发商这个大业主与物业公司议价;二是如果业主入住后对价格不满意，可以成立业委会与物业公司重新议价。

“实际情况是，业委会成立比较困难，再加上业主的诉求也各不相同，有的可以接受高价优质服务，有的不能接受，重新议价的难度非常大。”张国强说。

据一位不愿具名的物业人士透露，他所管理的小区因为要涨物业费，一天夜里办公室被砸。

【调查】

电梯、灯箱广告和快递柜租金

都是物业公司“财路”

在很多业主看来，物业公司不仅物业费收得越来越高，其他的进项现在也是越来越多。

“我们小区里现在电梯、灯箱、灯杆，甚至是入户的大堂里面都是广告。”在一家广告公司上班的朱女士说，而早几年，广告并没有这么密集。

在她看来，别的业主可能对这不太敏感，但在广告行业工作多年，她很清楚这些广告想要进入小区，必须给物业公司付费才行。

朱女士还注意到，小区的门禁设备、道闸等也是经常更换，而这些部位也是由不同的广告公司来运作，装上之后，也会定期更换广告，对物业来说也是一笔收入。

不仅如此，朱女士所在小区的大门口里面的一块空地，已经变成商家摆摊的乐园。摆摊的东西可以说是五花八门，大到电动车、汽车、家电，小到酸奶、红枣、蚕丝被等，几乎天天都有商家在展卖。

“家门口都快成菜市场了，不给物业公司摆摊费，他们能这么光明正大地在这里卖东西吗?”朱女士说。

而一家快递柜企业的推广人员孙先生则说，像快递柜、饮水机等进入小区安装，都要给物业支付场地租用费，他说，一年一套柜子至少需要数千元。

8月24日，郑州东区一小区业主张先生给河南商报打来投诉电话称，他这两天忙着装修才知道，收废品的人进新交房的小区收废品，也要给物业公司交费。“听说一年得好几万呢。但物业费还恁高，这些钱都去哪儿了?”

【说法】

物业费还是物业公司

主要收入来源

“虽然这种住宅的楼宇广告郑州每年有数千万元的市场，但是郑州物业公司就多达1500多家，折算下来每家公司这种广告收入每年只有数万元。”张国强说，对物业公司来说，数万元的收入杯水车薪，物业费依然是物业公司的主要收入来源。

很多业主总是吐槽物业公司做“黑账”，张国强说，其实，了解这个行业就会发现，物业公司的收支是相对透明的。

每个小区能收取物业费的建筑面积都是公开的，物业公司的收费标准也是透明的，因此，一年物业公司进账的物业费有多少，这并不是一个隐秘的数字。

而物业公司的开支中，人力成本占很大一块，据了解，经营比较好的物业公司，其65%的开支是用于支付人员工资，而一般的物业公司，八成甚至更多的开支都是人力成本。

“小区的物业公司有多少保安、多少保洁工都是透明的，他们每月的工资开支，业主都是可以大致算出来的，物业公司到底赚不赚钱就能看出来了。”张国强说。在张国强看来，一般一个项目能有5%到10%的利润，就已经算相当不错了。

【揭秘】

成本上涨

部分物业公司“偷工减料”

除了按时收缴的物业费，物业公司还能收取上述提到的各种广告费、场地租金、垃圾清运费等，那么物业公司“财路”多多，是不是物业公司就生活得十分惬意?

然而，河南商报记者近日多方走访发现，面对当前郑州房价的节节上涨，物业公司并没有感觉十分开心，反而是“鸭梨山大”。

“2007年，我们小区的房价大约每平方米4000元，当时物业费每平方米1.15元，而现在房价达到了每平方米1.6万元，按照比例计算，我们的物业费应该收到4.6元/平方米，但实际情况是，我们目前物业费每平方米不到2元钱。”郑州一家知名物业公司的负责人说。

在房价的上涨中，由于物业公司并不持有房产，因此分不到一毛钱的好处，但还要承担因为房价上涨带来的运营成本的增加。

上述物业公司人士说，10年前在郑州500元就可以雇一个保洁工，而现在至少需要1800元，这个工资涨幅与房价涨幅基本相当。而对郑州很多小区而言，出于很多现实的原因，物业费十多年都不会调整一次，物业公司的经营压力就越来越大。

业内人士称，一些大型的物业公司尚且可以通过一些增值服务、智能化管理来尽可能降低人工成本，但对于一些中小物业公司来说，化解经营压力的方式只有“偷工减料”。

怎么“偷工减料”?比如，小区里养护成本最高的水系、草坪等逐渐荒废，水系被填平，草坪被较容易养护的灌木替代。以鑫苑名家为例，水系一年养护的成本需要一百万元，如果放弃水系，将意味着大幅缩减成本。