住宅物业管理条例公示 允许“楼霸”进场物管或被罚30万

物管允许“楼霸”进场或被重罚30万元、小区内出现违建责任方最高将被重罚50万元、泄露业主隐私最高处罚20万元、小区的公共收益将设专用账户保证不被滥用……昨日，佛山市法制局正式对《佛山市住宅物业管理条例(第二次征求意见稿)》(下简称《条例》)进行公示，相比起第一次征求意见稿有了众多的修改，一些在小区内长期困扰业主的乱象或能通过立法的方式根治。

成立业主大会：开发商须缴5万~10万元经费

《条例》规定，百分之二十以上业主可以向居(村)民委员会提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年的，业主可以向居(村)民委员会提出成立业主大会的书面要求。符合前两款情形之一的，居(村)民委员会应当在三十日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。

值得一提的是，《条例》规定了筹备组经费的问题。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，1000户以内的物业管理区域由建设单位缴纳5万元，1000户以上的物业管理区域由建设单位缴纳10万元。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给居(村)民委员会，由业主大会筹备组使用。该笔费用的使用情况在物业管理区域内显著位置公告至少三十日，接受全体业主的监督。

《条例》指出，建设单位未交纳首次业主大会会议筹备经费，逾期不改正的，区房产行政主管部门将处以应交经费两倍的罚款;业主大会筹备组未将筹备经费使用情况公告，逾期未改正的，区房地产行政管理部门将对应当负责的个人处以2000元以上5000元以下罚款。

物管撤场：拒绝交接将罚款并纳入“失信”

《条例》对于前期物业管理，以及选聘、续聘物管公司，均有非常明确的规定。

由于经常会出现物管公司被“炒”后，拒绝撤场或交接的情况，《条例》对于物管公司的撤场有非常明确的规定。

《条例》表示，物业服务企业的选聘、续聘物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。业主委员会应当在业主大会后十五日内以书面形式告知物业服务企业业主大会选聘或续聘的决定。物业服务合同一方要求提前终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方，并以书面形式告知居委、街道办和区房管部门，同时在物业管理区域显著位置公告至少三十日。责任方依照法律法规的规定或物业服务合同的约定承担违约责任。

《条例》规定，物业服务企业撤场时，应当向业主委员会移交下列资料和财产，并配合新物业服务企业做好交接工作。物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主大会决定有异议等为由拒绝办理交接。

为了增加阻吓作用，《条例》还列明了相应的罚责：原物业服务企业违反本条例第六十条规定拒绝办理交接或拒不撤出物业管理区域的，由区房地产主管部门责令限期退出;逾期拒不退出的，处予5万元以上15万元以下的罚款，将其情况记入企业的信用档案，物业服务企业二年内不得参加本市物业服务招标投标。

日常管理：

用重罚向“楼霸”说不

对于小区的日常管理，《条例》列出了20种禁止行为，其中包括损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;违法搭建建筑物、构筑物;乱丢垃圾，高空抛物;占用公用绿地种植蔬菜、果树等等。

鉴于之前出现过“楼霸”现象，《条例》还特别对装修物料搬运专门作了规定。比如说，装修期间业主的装修物料搬运，由业主自行负责。建设单位或物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍。发生、发现装修搬运欺行霸市行为的，物业服务企业应及时报告公安部门处理。

《条例》还明确，装修产生的垃圾，由业主自行清运的，物业服务企业不得强行收取清运费;业主自愿委托清运的，清运费由双方约定;在搬运作业期间造成共用部位、共用设施设备损坏的，由行为人承担赔偿责任，业主承担连带责任。

《条例》规定，物管企业强行收取清运费、进场费，或者限制部分通信、有线电视等单位实施网络接入或改造的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，并处50000元以上30万元以下罚款。建设单位或物业服务企业指定装修物料搬运队伍的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，并处50000元以上30万元以下罚款。

公共收益：

业主共有须设专用账户

《条例》规定，物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入(以下称“公共收益”)归全体业主所有，并应纳入“公共收益账户”管理。公共收益应用于维修、更新、改造、增设共用设施设备;业主委员会的工作经费和补贴;补充住宅专项维修资金等五个方面。

利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。所得公共收益依法归全体业主共有，存入公共收益账户。业主大会可以委托具有资质的会计师事务所对公共收益进行财务管理和审计。

已成立业主委员会的，可由业主委员会对公共收益进行管理;未成立业主委员会的，可由物业服务企业对公共收益暂行管理。居(村)民委员会对业主委员会、物业服务企业进行监督，待业委会成立后，剩余款项应移交业主委员会。无论是业委会还是物业服务企业，每个季度结束十五日内，均应在小区内显著位置对开支情况公告至少三十日。

《条例》同样明示了违反公共收益规定的罚责。违反公共收益使用程序，并且逾期未改正的，区房地产行政主管部门将对责任单位处以20万元以上30万元以下的罚款，对责任人处以5000元罚款;挪用或者侵占公共收益的，由区房地产行政主管部门追回挪用或侵占的公共收益，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占数额二倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究责任单位或责任人的刑事责任。

以下这些行为，同样会被重罚——

泄露业主隐私 最高处罚20万

《条例》规定，业主委员会及委员应当遵守法律法规和管理规约、议事规则，不得有八类行为，其中包括不得有泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动。其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

此外，建设单位、物业服务企业、居(村)民委员会不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动，并予以妥善保存，不得遗失。

《条例》还规定了泄露业主资料的法律责任。业主大会筹备组成员或业主委员会委员泄露业主资料的，由区房地产行政主管部门处以10000元罚款;建设单位、物业服务企业泄露业主资料的，由区房地产行政主管部门处以20万元罚款，并对直接责任人员处以5000元罚款。

小区内违建 最高将罚50万元

《条例》 在多处对于小区内的违建行为作了规定。比如在20种小区禁止的行为中，提及了禁止违法搭建建筑物、构筑物;禁止破坏或者擅自改变房屋外观。有以上行为的，由区城乡规划行政主管部门责令其限期改正，并对其处以5000元以上15万元以下的罚款。

在相关的装修规定中，提及建设单位出售物业时，不得承诺或引导业主对物业进行改建或者加建。如果建设单位违反此规定，将由区城乡规划行政主管部门处以20万元罚款;业主已加建或改建的，由区城乡规划行政主管部门责令建设单位负责恢复原状，并处于20万元以上50万元以下罚款。

不让业主“打分” 物管或罚30万

《条例》规定，业主委员会应当在居(村)民委员会的指导下，每年对物业服务企业的合同履行情况进行年度考核，每年至少开展一次业主满意度测评工作。住宅小区没有成立业主委员会的，物业服务企业应当在居(村)民委员会的指导监督下，组织业主满意度测评。

街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会不定期对本辖区内各个小区的物业服务情况进行检查。年度考核结果和满意度调查情况应当在物业管理区域的显著位置公告至少三十日，并在本市物业服务企业信用信息平台予以公布。

业主委员会、物业服务企业未进行年度考核、业主满意度测评工作并公告的，由区房地产行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，对应当负责的业主委员会委员处以2000元以上5000元以下罚款，对物业服务企业处以10万元以上30万元以下罚款。