大连商住两用房物管进死循环 业主不足业委会难成立

日前，中央公馆业主与物业公司矛盾升级，激愤的业主多处状告物业公司，试图辞退物业公司，再度引发人们对商住两用房物业管理的深思。连日来，记者深入采访发现，中央公馆的一些情况并非特例，在商住两用房中普遍存在物业费高、进出人流较大等现象。

业主控诉物业服务乱象 物业公司喊冤拒公示

“每平方米3.5元物业费，收费率达90%，600户业主，一年光物业费就能收入150多万元，还有停车场、广告，一年收入差不多200万元。这么多钱哪去了?从来没公示过账目。”业主杨先生对所住中央公馆的物业费算了一笔账，但是这并非他不满的原因。一楼大堂破烂无序、外墙4年从未清洁、走廊灯光昏暗导致有人跌倒、走廊壁纸破损、楼道丢失财物、业主门锁眼被堵、电梯卡绑定物业费、停车场被外来车辆占用、车胎被扎等安全、保洁、停车乱象才是最让他头疼的。“锁眼堵、车胎扎，发生多次，报案至今未果，查监控不应该一目了然吗?”有业主对此深感疑惑。

业主与物业公司之间的战火升级是因为资质问题。“物业公司接管4年，前3年根本没有资质。”业主杨先生拿出了一份中山区城管执法局今年3月下达的通知，这是一份关于立案查处亿远物业的通知，通知中明确，业主可提供该公司未取得资质从事物业管理及违法所得的证据。而这让业主感到“被骗了”。

对于业主的控诉，物业公司表示无奈。物业公司管理者告诉记者，业主反映的情况多事出有因。他解释，物业收入没有那么高，一般物业费收入约100万元，再加上其他经营收入，大约每年收入150万元左右。支出包括电费约30万元、维修费20万元、人工开支120万元等。当记者问及既然收不抵支，差额巨大，为什么不能公示取得业主谅解时，物业公司管理者表示，“难以公示，担心公示后业主找麻烦。”据介绍，该物业公司于今年取得了资质。

在记者走访商住两用小区时发现，中央公馆的情况并非特例。相比纯住宅而言，商住两用房的物业费普遍较高，但由于商业用途需要，出入小区的人流较大，外来人员较多，保洁难以保证、安保难度较高，停车场对外开放的情况也较普遍，再加上部分物业企业管理水平不到位，自住业主对此意见集中。

没有业主委员会，物业公司缺少有效监管，业主没有良好的反映渠道，这是中央公馆物业纠纷的关键问题。

在中央公馆，成立业委会之路一波三折，至今未能如愿。按照一些业主的说法，近几年，已经提交了3次申请，但是都被退回，最近的一次是因为申请业主人数不足。一位业主表示，在与物业公司产生矛盾后，成立业委会一事受到诸多阻力。而物业公司方面则表示，很多业主不参与，成立不了业委会。在调查中，记者发现，在中央公馆，大部分业主将房屋出租，而不住在这里的业主，并不关心业委会能否成立，也难以参与投票。同样，除了成立业委会外，其他的业主意愿，也很难通过业主投票通过。

记者了解到，不少商住两用小区当业主与物业公司矛盾不突出时，并不急于成立业委会，当矛盾激化时再想成立，遇到最大的问题就是“人不够”。对此，业内人士建议，业主应该尽早成立业委会，为日后招标物业服务企业做好准备。此外，也有专业人士表示，随着时代发展，业主投票的方式也应该灵活多变，比如可以考虑引入视频认证的方式，业主可以通过视频表达意见，而这些视频可以保存，以供未来调档查看。

截至本报记者发稿时止，中央公馆业主与物业公司矛盾仍没有解决。这一矛盾还要持续多久?类似这样的矛盾是否有更合法合理的解决途径?商住两用房物业管理如何从“死循环”中挣脱自救?本报将继续关注。