业委会物业掐架小区管理陷瘫痪 业主利益得不到保障

2015年3月6日，武汉市要求有物业小区逐渐成立业委会，以保证业主的切身利益。但记者走访多个小区发现，实际操作中，小区业委会与物业常为利益掐架，矛盾重重，小区管理也陷入混乱，业主利益得不到保障。

业委会与物业掐架一年

住户长期停水没人维修

近日，武昌千家街育才嘉苑小区居民李先生反映，小区物业和业主委员会互斗导致小区长期停水以及地面地陷不修。

李先生介绍，小区物业和业委会互相攻击闹了一整年，环境没搞好不说，小区供水系统损坏以及地面出现地陷也没人修。物业称物业费收不齐不肯出钱维修。而业委会想换掉物业，物业不愿意走。“两边斗来斗去，业主的问题却得不到解决”。多位居民反映，一到夏天，楼层稍微高点的住户就停水，业主怨声载道。

业委会沈主任接受记者采访时表示，业委会之所以要更换物业，是因为物业在小区管理上不到位，小区环境差，业委会签订了新的物业公司，但现有物业不愿意退出。小区物业经理则表示，物业费收不齐没钱维修，物业贴钱干活，物业想走，但业委会选举程序不合理，所以他们现在也不会退。

该小区问题，让千家街社区居委会十分头疼，“每次卫生检查都是倒数，社区多次请过志愿者帮忙清理卫生。但物业质疑业委会选举程序，不愿意走”。社区工作人员称，“业委会是在社区领导下筹备选举成立的，是没有问题的，目前各方在做老物业的工作，让其离开，让新物业进来，解决业主们眼前的问题，尽早让小区恢复到正常状态。”

老物业没走新物业没来

一个小区出现三个物业

同样的问题出现在江夏庙山怡景江南小区。此前有媒体报道，该小区垃圾无人清理，业主对小区物业管理不满。前几日，记者来到小区，小区草坪内还能看见不少未清扫的纸片，部分草坪长满野草，有的快枯死。

小区业委会黄主任介绍，因为物业管理难让业主满意，业委会招投标选出了新物业，但开发商又在二期（刚交房，和一期在一个院子）搞了个物业部，加上一期老物业，小区内基本上是有了三家物业，十分混乱。

说起与物业、开发商的沟通时，黄主任表示新物业进来时受阻，业委会在其中周旋很久，如今业委会成员心也累了，作为业委会主任的他也无暇顾及小区的事。“前几天建筑垃圾刚刚拖走，不能光听业委会的一面之词”，老物业公司负责人在接受记者采访时表示，如今，公司也不想在此久留，但部分居民没有交物业费，开发商也欠了部分钱，物业公司现在不能走，还在坚守服务小区。“物业部只是暂时管理二期，因为老物业没走，新物业也没来”，开发商的一位经理表示，新物业一旦进来，将不会有物业部，交由新物业接手，所欠的钱也会全部给原物业。

业委会遭举报违规收钱

小区混乱状态暂难结束

在怡景江南小区，记者看到了开发商方面所发的函件，称业委会召开业主大会更换物业时，未将没交房的二期算进去，未达到规定的“双过半”要求，程序不合法，业委会所做出的决定无效。“关系错综复杂，各个部门协调了很多次”。说起怡景江南小区，梅南山社区居委会书记罗兰十分头疼，她拿出一沓厚厚的材料，“每次协调会记录，都收到举报业委会的材料，会都开了不知道多少次”。

罗书记介绍，该小区情况特殊，小区二期刚刚交房，二期的业主还是开发商，按照相关程序，业委会更换物业召开业主大会时，必须双过半，就是建筑面积和人数均过半。但开发商不同意更换物业，更换物业并未达到双过半的要求。除此之外，业委会成员曾有7个人，3人辞职后仅剩4人。在业委会成员没有候补上来时，业委会提出更换物业的做法是不符合程序的。“按理说，是候补成员选出来后，必须公示几个月，但事实上业委会没这样做。”

罗书记介绍，业委会成员还遭到业主实名举报，多份证据证明，业委会通过个人账户有多次利益往来，收取多个物业的保证金，“按道理是这是不允许的，不符合相关规定”。罗书记表示，未来可能会按照程序重启业委会选举，尽早结束目前混乱状态。

正面经验

让业主称赞让居委会放心，梅南山居业委会传授秘诀——

不争利 为业主着想

不为了换物业而换物业

据其介绍，小区有2000多户，是庙山地区比较老的小区。不仅有高层，还有别墅，每月物业费只有0.7元/平方米，停车费只收72元/月，收费都很低。在未成立业委会之前，小区矛盾重重，物业收不上物业费，通过限制居民用水充值的方式逼迫业主缴纳物业费，导致业主和物业之间关系十分紧张，在小区内一块公共用地的被物业占用这一问题上，业主们意见也很大。“对物业不满，业主的反映很强烈，一度提出要更换物业。”

去年10月，小区成立业委会，业委会与物业、居委会形成了良好的沟通机制，化解了物业和业主之间的许多矛盾，就连程序十分复杂的维修基金都申请下来了。“还让开发商投资新开了一个门，对一个老小区来说，实在不容易。”罗主任介绍，该小区并不是说现在完全没有问题，但最起码小区没有陷入混乱，到无人管的地步。

“物业多多少少都会有点问题，但不能为了换物业而换物业，你怎么知道就不会换一个更差的物业。”梅南山居业委会主任艾定华是一位高校老师，在当梅南山居小区业委会主任之前，比较热心帮助小区居民，业委会选举时，他就被选为业委会主任。

业委会成员拒绝好处

谈起心得，艾主任认为处理好业委会、物业、业主三者关系十分不易，但最重要是业委会不能沾私利。“很多小区都是因为争利而产生矛盾，陷入混乱”。此前，物业曾向业委会成员示好，不收停车费。艾主任当场否决，“拿了别人的东西手软，几个业委会成员也不同意。只有自己身子正的时候，业主才会说你代表业主利益，物业和业主都服你”。

“其次是沟通，要真正代表业主的利益”。艾主任对此深有体会，业主和物业的关系很复杂，业主选业委会时就抱着换物业的目的，跟物业作对，这在很多小区都出现过。“物业不是随便换的，好的话会找个好点的，但你也可能会换个更差的”。

按照艾主任的理解，业委会代表业主利益，目的是让物业管好小区。“老物业对小区非常了解，业委会要做的是如何做中间人，沟通、协调业主和物业之间的关系，化解矛盾，让物业管好小区。”

艾主任介绍，很多业主是带着情绪向物业反映问题，物业达不到条件就很容易产生矛盾，业委会成员想到一个点子，收集居民问题，过滤掉情绪，理性地跟物业去沟通，“业主有情绪，但业委会得理性，只要是合理，物业会听会照做”。

曾经，业主们因小区幼儿园有块地被物业占用，反映强烈。但业委会发现，该地所获得收益并不大，小区更需要的是开一个大门。业委会跟物业沟通，最终由开发商出钱修了个大门，“对业主来说，这个门比那块地更有用，所以给物业让点利，最终业主没花一分钱把门修好了”。

如今，走进梅南山居小区，业主们反映物业在慢慢改进，不少居民也申请到了维修基金。“矛盾始终会存在，但我们业委会希望尽力做好，让小区越来越好。”艾主任期望道。