山水桃花源小区一业主新房未装修 物业费一分不能少

矛盾焦点

每个小区里都有这样的情况：还没有入住甚至还没有装修的新房，物业费的缴纳却一分不能少。所以不少空置房业主认为这不合理，因为自己没有入住小区，没有享受到物业的服务，也没有使用到电梯、公共区域的设施设备，这部分业主自然在缴纳物业管理、电梯维护等费用时就出现了抵触心理。

在全国其他一些城市相继出台了空置房物业费可以“打折”的背景下，桂林这部分业主也期待能少交物业费。

对此，物业公司却表示很无奈，即便是空置房较多的小区，物业服务都没能因此而打折扣，因为大量业主的欠费导致物业服务难以正常开展，双方沟通不畅甚至有可能对簿公堂。

现象扫描

空置房多贴有物业费催缴单

2011年，家住叠彩区的肖先生出于投资考虑，在象山区山水桃花源小区购买了一套房产。直到去年，肖先生才将房子装修一番，作为周末朋友聚会的场所。8月6日，当肖先生来到山水桃花源时，在房门上看到了一张催费单。催费单上显示，肖先生从2013年4月到2014年12月，共拖欠物业管理费1920元，以及近千元的滞纳金。

“这个费用应该是房子空置时间段内的物业费，催费单肯定是前期物业贴的，今年初该物业退出了小区，之后就开始通过贴单、短信等方式来催费。”肖先生说，“这半年里，几乎隔段时间就能收到短信，甚至还有律师给我打电话。”

在临桂区汇荣·桂林桂林小区购置了房产的唐先生收房后至今仍未装修入住。他上个月也收到物业电话催款，称他需要缴纳物业管理费近2000元。

8月15日，记者来到这个小区，在该小区2栋的3个单元，从1楼到11楼顶楼的大多数房门上，都贴有一张来自物业的催费通知单。粗略统计下来，差不多有一半的住户被“催费”。在这些单据上，有的业主是被通知缴纳2015年9月到今年6月的物业费;还有一些业主门口的催费单是去年10月份贴的，显示从去年5月已经开始欠缴物业费。

当天，在记者走访的临桂区其他楼盘，小区空置房欠缴物业费的现象也相当普遍。在鑫隆·公园大地小区的多数楼层，房屋门口都有装修的小广告无人清理，明显久未有人进入，但物业在今年6月和8月分别张贴了物业费的缴纳通知。

业主观点

空置房物业费能否打折

对于空置房拖欠的物业费，很多业主处于观望状态，期望物业能够减免一些费用。

山水桃花源小区的肖先生表示：“交房后，我已经预交了一年的物业费，之后自己一直没有入住，一年之内连小区都没有进过。在物业催费后，我缴纳了一半的物业费。直到去年开始装修，我就开始缴纳全额的物业费了。”肖先生说，“其实那时还有很多业主是不交物业费的，我认为缴纳一半费用已经是做出了让步，这样的收费也比较合理。”

在采访中，大部分业主对于房屋空置需交物业费的规定表示可以理解，但是认为在实际操作中，物业对物业费收取应该有一些折扣。

“空置房在管理上，并没有让物业付出任何成本。首先房屋空置，并不存在水电费和垃圾费等，这些代收费用是可以不缴纳的。其次，包括电梯等公共设施，我都没有使用、也没有享受物业的任何服务，为何还要缴纳全部物业费?”肖先生非常不解地表示，“一年下来，物业费差不多2000元。如果房子一直不入住，5年就得缴纳一万元，购买的却是自己从来没有享受过的服务，这样的成本太高也太不合理。”

记者了解到，在水电公摊费上，大部分小区会按照建筑面积来分摊，也有部分小区会一次性缴纳定额，最后多退少补。“入住率低的小区，就应该按照使用量来收取。包括电梯维护费，每个月这些费用都要几十元了，原本这部分费用是可以免除的。”汇荣·桂林桂林的业主唐先生也发表了自己的看法。

不少业主表示，物业主管部门应该深入调研后，细化这些收费的标准，以免物业和空置房业主之间长期为这些费用争执，这样既不利于物业行业的发展，也不利于小区的稳定团结。

物业解释

全额收费维持运营

针对空置房收取物业费的问题，全国范围内已有不少地市出台规定，空置房可按正常标准的70%或者更低收取，桂林对此又有何种规定呢?

记者查阅到，在《桂林市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十二条中规定，住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据市价格主管部门和市房产行政主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。

“部分地区的物业收费比较高，所以空置房收费上能够给予优惠，但是在桂林，物业费整体价格都不高，服务好的物业基本要保持收费率在90%才能维持运作。”山水桃花源小区原物业——— 中奥物业工作人员唐忠全说，“在桂林空置房的物业费都是按照规定全额收取的。”

在催缴方式上，大部分物业会采取贴单、当面提醒以及短信、电话通知等方式，“空置房不交物业费的业主大概占到欠交物业费的三分之一，物业只能尽量做解释工作。”唐忠全表示，“其实不管是一个业主入住还是一百个业主入住，物业提供的服务都是一样的。”

汇荣·桂林桂林小区物业中心经理赵超表示，对于物业来说，为小区提供的服务是公共、无法分割的。“在前期签订物业合同时，一般按照所服务的面积、户数来做服务预算，因此空置房也是在成本计算里。”此外，“物业服务是对公共区域的服务，如设施设备的维护、秩序维护还有保洁、安保等，不论入住与否，都需要投入成本。如果不住就不缴费，这也是对已入住业主的不公平。”

“空置房确实是物业费收取的大难题，在整个行业都是这样。”鑫隆·公园大地的物业人员唐小洪说，“目前小区的入住率在30%左右，正好有一批业主的物业费到期了，业主来交费的时候都提出希望得到折扣，我们也正在向领导申请，看是否能有一些费用减免。”

第三方声音

部分公共费用可协商

“按照相关规定，在交房的下个月起，业主就需要按照协商费用缴纳物业费，目前桂林还没有专门针对空置房缴费的规定。”市房产管理局物业及房屋租赁管理科科长汤革新说，“就电梯维护等费用的收取，业主可以跟物业提前协商。这些都是市场行为，而物业全额收缴物业费是不违反规定的。”

针对欠缴物业费的行为，物业可以通过法律手段收取，但是在收取过程中，物业不能采取强制措施，“比如说不给业主进屋、停水停电等都是不允许的。”汤革新表示，“实际上物业服务是为整个公共设施服务，不是为个人服务，同时也能为小区房产带来保值和增值，这能使整个小区都受益。因此面对业主的质疑，物业应该尽量的沟通协调，不要引发矛盾。”