海尚豪庭物管用房被占？业主维权困难多该何处说理

小区配套设施是一个小区为方便业主衣食住行而建设的场所。但是，公共设施产权归属不明、未达到预先的承诺、挪作他用等问题是商品房纠纷中最易引起诉讼的问题，也是业主最头疼的问题。近日，市民徐先生在网上帮办留言，诉说入住汉沽海尚豪庭小区以来遇到的诸多难题。

物管用房被占 维权不是说说那么简单

徐先生入住的海尚豪庭小区坐落在汉沽新开北路旁，由天津开发区宝利亚房地产开发有限公司开发建设出售。徐先生入住之后，发现原本在小区规划图中规划为物业服务管理用房（以下简称物管用房）的建筑物，变成了天津农商银行（汉沽支行）。

徐先生提供的房屋买卖合同附属图纸

9号楼目前的建筑

物业管理服务用房承诺书

徐先生称，现在农商银行所在的地方原来是售楼处。当初买房的时候，售楼处工作人员告知这栋楼便是以后业主们休息娱乐的地方，物管用房也设置在此。在徐先生出示的一份“物业管理服务用房承诺书”上显示，“根据《天津市物业管理条例》提有关物业管理服务用房3‰—4‰的规定，应提供面积为293建筑平方米的服务用房，该房位于海尚豪庭9号楼物业管理办公楼，该用房产权归全体业主所有”。

“如今，物业和居委会在另外一栋楼里办公，面积为270平方米。物管用房位置换了，面积也小了。业主们在不知情的情况下的丢失了属于自己的产权。对此，小区业主自发联名签字状告开发商，依法追讨共有财产。但小区业主委员会以证据不足，没有诉讼费、和领导请示等理由拒绝盖章。”徐先生同记者说。

记者了解情况后，联系到海尚豪庭小区业委会主任梁先生。梁先生表示，物管用房被占，业委会也是后来才知情，开发商移交资料后，农商银行所在的建筑物权属归谁，业委会也不清楚。业主们想维护自己的权利，业委会肯定持赞成的态度。但是，如果想起诉开发商，业委会需召开业主大会，经三分之二以上的业主同意后才能决定起诉。而且，一旦提起诉讼，必须由业委会作为主体代表全体业主提出诉求。如果仅靠个别业主主张就放任其去起诉，那代表的是个别业主的利益，到时业委会无法给全体业主交代。

“诉讼无小事，想维权不是说说那么简单。起诉的费用、聘请律师的费用，都需要全体业主均摊，所以必须召开业主大会争取业主同意。业委会也咨询过律师，此事不仅涉及民事诉讼，也会牵扯到行政诉讼。凡事都讲合情合理合法，在没有掌握足够证据的情况下提出诉讼，业委会认为是不当的请求。如果个别业主能提供充足的证据，并且在业主大会上得到三分之二以上的业主同意，业委会会代表全体业主维权的。”梁先生说。

根据《天津市物业管理条例》第三十一条规定，物业管理服务用房属于全体业主所有，由物业管理服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。法律人士表示，如果物管用房被侵占，不管是违约行为还是侵权行为，开发商侵犯的是全体业主共有的权益，单个业主不具有此类诉讼法律上的诉讼主体资格，应该由能够代表小区“双过半”业主权益的主体提起，业主委员会作为全体业主代表机构，具有法律主体资格。此外，根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。小区物管用房所有权，还需明确其在交付前是否已经登记在开发商名下。

小区停车位不足 物业：管理很难

记者从徐先生提供的一份“经济技术指标”上看到，海尚豪庭小区规划停车位共130辆。但据徐先生称，小区内其实仅有61个停车位。“小区停车位紧张，业主汽车无处停放，造成消防大门及通道昼夜堵塞。致使小区业主生命、财产存在安全隐患。”

消防通道被堵

记者就此事致电海尚豪庭小区物业负责人李女士。李女士表示，海尚豪庭停车位紧张有多个原因，很难实施管理。一是开发商规划的停车位本来就不够。由于开发商后期在小区内新建了两栋楼，使得小区公摊面积变小，原本规划的130个停车位用地严重不足。二是小区实行开放式管理，物业原本计划实施“一车一杆”的方法，但有些业主觉得太麻烦、不同意，物业也没法实施。三是小区一共600多户，如果每户都有一辆车，停车位就已经不够分了。而有些业主家有两至三辆车，这就使得原本就紧张的停车位变得更加紧张。

“小区目前有四个消防大门，平日里就开两个。一旦发生危险，物业人员打开门锁，消防车辆就可以进入。物业在消防通道门上都标示了严禁停车，但是即便怎么提醒，还会有业主将车停在通道上。我们更不敢全部打开，不然整个小区都被堵死了。开发商在停车位规划上不合理，业主不服从管理，物业在这事上很难办。”李女士说。

消防楼梯不安全 物业：业主需申请

徐先生称，除了消防大门通道堵塞以外，小区4、6号楼1至2门没有消防逃生通道。“小区一旦发生火灾，业主们需要从一个门上楼梯穿越楼顶，然后再下楼逃生。我们之前反映过此事，当时物业在楼顶安装了一个简单的铁质楼梯。如今不仅锈迹斑斑，而且看着比较高、比较窄，一旦发生危险，老人和小孩很难快速逃生。”

楼顶消防楼梯

物业负责人李女士表示，业主可以向物业申请应急专项基金。作为小区的物业服务企业，有义务对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，但是如果业主不申请，物业无法动用应急专项基金。“我们物业入驻海尚豪庭小区以来，解决了许多原物业公司遗留的问题，也希望业主和物业多交流、多沟通，才能有效解决问题。”李女士说。