SOHO中国将继续出售三物业 潘石屹称要输出3Q模式

8月17日下午，SOHO中国有限公司在香港港丽酒店举行中期业绩报告会，台上坐着的是公司董事长潘石屹、首席执行官张欣、总裁阎岩及财务总监唐正茂。

据现场披露的数字显示，2016年上半年，SOHO中国营业额约7.27亿元，同比上升85%，毛利率高达77%;净利润约6亿元，同比上升344%。

值得注意的是，一直被外界所关注的净利润此次有了大幅上涨，特别对于7月底整售SOHO世纪广场高出收购成本70%一事，夫妻二人更是掩饰不住的得意之情，而在SOHO 3Q的营收、利润率与租金水平问题上，老潘与张欣的回答却有所保留。

上涨的中考成绩

根据SOHO中国公告，今年上半年，公司实现营业额7.27亿元，较去年同期上升85%;实现租金收入约7亿元，同比增长60%;与此同时，毛利率较去年同期的75%上升两个百分点至77%。

上半年，SOHO中国权益股东应占纯利为5.99亿元，除去由于提前偿还境外债务所产生的非经常性费用3.6亿元，SOHO中国权益股东应占纯利月9.59亿元;而去年同期，权益股东对应的纯利仅为1.35亿元。

另据观点地产新媒体了解，截至上半年，SOHO中国投资物业的出租率约85%。

值得注意的是，在2015年年报中，凌空SOHO、虹口SOHO、外滩SOHO的出租率分别为72.9%、33.9%及60.5%，而在这一次的中期业绩报告中三者出租率都均有所提升，分别提升至83.6%、63.4%及82.6%。

在SOHO 3Q方面，SOHO中国称，截至7月31日，其在北京和上海开设了16个SOHO 3Q中心，共13603个座位，预计2016年底前规模将扩大至约16000个座位。而截至7月底，SOHO 3Q的平均出租率达到约70%。

财务方面，SOHO中国决定降低境外债务水平，将境外债务占全部债务的比例从去年底的56%将至6月底的6%。主要是提前偿还了境外银团贷款6.44亿美元和40.5亿港元以及提前赎回了境外优先票据的所有未偿还本金额约2.53亿美元。

截至6月底，SOHO中国的债务融资成本降低至4.4%，净借贷占归属公司股东权益总额的比率约为37%。

回顾过去四年，SOHO中国各项盈利指标一路下行，而潘张二人也一直以“转型”作为业绩下滑的“挡箭牌”，在这一次中期业绩会上，潘石屹和张欣终于免于接受来自媒体的“业绩拷问”。

业内人士认为，虽然2015年是SOHO中国业绩基数较低的一年，但从整体来看，也总算是有了从低谷回弹的趋势。

观点地产新媒体发现，2016年上半年SOHO中国营业额为7.27亿元，而2015年全年，SOHO中国的营业额仅为9.95亿;溢利方面，上半年SOHO中国除税前溢利为10.73亿，而2015年的这个数字仅为14.07亿元;从公司股东应占溢利来看，2015年全年为5.38亿元，而2016年上半年就已经达到5.99亿元，已超过2015年全年。

世纪广场与SOHO 3Q

业绩里各项数据均有所进步，但潘张二人在业绩会中更想强调的似乎是SOHO中国7月底以32.97亿元整售SOHO世纪广场一事。

在问答环节中，管理层频频提到世纪广场交易价格高出账面评估价值约21%，高出收购成本70%，此外，还反复强调世纪广场的成功出售拉动了SOHO中国股价的上涨。

根据观点地产新媒体此前报道，7月29日晚间，SOHO中国曾发布公告称，上海搜候同意按代价人民币32.22亿元(相等于约37.37亿港元)(经扣除增值税)向买方国华人寿保险股份有限公司出售该物业。

潘石屹在业绩会中进一步表示，下半年公司还会拿出2-3个非核心物业拿出来销售。

潘石屹表示，其对旗下资产进行了梳理，已将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围。

在对世纪广场有所强调的同时，SOHO中国对SOHO 3Q的营收、利润及租金等相关提问却有所保留。

对于SOHO 3Q的营收，唐正茂作答说“它占整个公司目前的营业收入相对还是比较小的数字，所以按照会计的原则，还没到要公开披露的情况”，而在媒体提问到SOHO 3Q的租金收益率时，张欣则称“难以计算”。

3Q业务作为SOHO中国未来增长的主要驱动力之一，管理层的这一回答显然不太令人满意。不过，潘石屹在业绩会中称，比起一年半前刚刚开始3Q业务，其如今更加肯定3Q模式是未来办公发展的趋势，且SOHO中国将把SOHO 3Q做到底，并将扩展至部分二线城市。

按照SOHO中国的计划，3Q业务在北京市场达到成熟状态之后要到其它的城市进行发展，除了布局在SOHO自身的办公物业中外，还将往其它的第三方商办物业内铺开。

阎岩称，3Q业务的落地目标城市除了北京上海以外，下一步考虑在一些互联网和新经济活跃集中的城市进行输出，包括西安、成都、深圳等一二线城市。

她还表示，目前联合办公确实是呈现很热的状态，但这是新兴行业起始阶段难所避免的。相信未来一段时间行业整合和品牌树立会是在所难免的发展方向，同时对3Q品牌有信心。

以下为SOHO中国有限公司2016年中期业绩发布会的现场问答实录：

现场提问：SOHO中国销售了SOHO世纪广场，未来还会不会继续销售物业，从自持重新改为销售的形态?此前公司曾经提过会在北京、上海以外的地方建设共用办公空间，可以透露一下将在哪个地方发展吗?

潘石屹：SOHO世纪广场出售价格仅为7万多一平米，但关注中国房地产市场的朋友能够看到，最近在上海成交的一块住宅土地，光土地的价格就已经达到了每平方米14.2万元，比SOHO世纪广场的价格还翻了一番。可是我们对这个价格还是很满意，我们对股票市场也很满意，宣布了SOHO世纪广场成交之后，SOHO中国的股票就一直在上涨。

世纪广场只占所有持有面积的3.7%，我们持有、租赁的基本模式不会变，核心资产不会销售。可是做生意永远不变的就是，市场高峰的时候出货，市场低谷的时候进货。销售了SOHO世纪广场，下一步我们可能还会考虑将两到三个非核心的物业放到市场上销售，销售的价格能够达到这个价格，我们很满意。我们看到SOHO的股东也很满意，股票价格也在涨。

SOHO 3Q这个共享办公空间到今年年底就能达到16000个座位，这是中国最大的共享办公空间的项目。北京、上海成熟之后，我们要到别的城市去发展，从今天来看，我们总结出来的这样一套模式是非常成熟的，如果要发展的话，会到一些比较好的二线城市去发展。

现场提问：在报表里面没有披露SOHO 3Q上半年的租金收入和营收的情况，请管理层介绍一下。

年初的时候公司一年内到期和两年内到期的短期债务比较多，出售上海这个物业是不是也有偿还债务的原因?现在一年内到期的短期债务大概的比例是多少?

公司在上半年没有新的投资物业落成，原因是什么?我们还有三个项目在建，北京一个、上海两个，这三个项目大概推出的时间预计是什么时候?

唐正茂：3Q的营收，它占整个公司目前的营业收入相对还是比较小的数字，所以按照会计的原则，还没到要公开披露的情况。

债务方面，销售世纪广场是不是有偿债的压力?可以非常清楚地告诉你，没有。

首先公司的负债率仍然非常低，我们的净负债率只有37%，公司截止到6月30号，一共的债务是162亿，其中只有3.6亿是一年内到期的短期债务，其它的全部是长期债务，所以销售世纪广场跟财务上的压力是没有任何关系的。

目前我们的投资物业还有三个在建的项目，上海的天山广场下半年就可以完工了，北京的丽泽SOHO，上海的另一个项目古北SOHO，这两个要到2018年完工。工期没有任何的拖延，就是按照原来工期的计划。

租金收入上半年是7个亿，比去年同期增长了60%，但随着完工物业越来越多，随着新近完工物业的出租率不断提高，还有，北京和上海这两个市场在办公楼的出租市场仍然是非常强劲的，而我们的项目相对讲都还比较新，这些项目经过第一轮的三年的出租期之后，它本身的租金会有很大的调整，像世纪广场的租金跟三年前相比有25%到30%的提高。

一方面我们的租金会不断提高，因为这些项目都比较新。第二是我们的出租率慢慢地也会提高，现在平均出租率达到了85%，但它肯定都会慢慢地接近满租的状态。第三是北京和上海这两个市场非常强，我们还有新的物业不断地完工，所以可以预见公司将来的出租收入每年都会有比较大的提升。

当然另一方面我们这些投资物业的价值也在每年都在往上提升，世纪广场就是一个很好的印证。

现场提问：公司有多少物业可以归类为非核心的资产是可以出售的?是平均每年卖3%，还是卖两三个物业?因为项目销售后有较大的收益，在如此刺激下股价得到了上扬，是不是以后也会用这样的方法鼓励投资者买公司的股票?

公司说会去一些二线城市做3Q，哪些城市是你们心仪的城市呢?

债务方面，外债现在只有6%，为什么会有这么大的降幅?是不是因为境内发债很便宜，所以才降到这么低，未来还会不会处于这样的状态?公司没有考虑私有化，对于SOHO中国来说，维持香港上市的作用是什么?

潘石屹：世纪广场销售以后，我们梳理了一下，核心的最优质的资产我们不销售，非核心的资产、准备销售的资产是什么呢?可能有三个项目，这三个项目都是上海的项目，一个是天山广场，这是马上要竣工的，另外一个是虹口SOHO，还有一个是凌空SOHO。

张欣：关于外债的情况，我们选择在香港上市，还是一个长期的打算，也不会因为我们短期之内是美元融资渠道更好，或者是短期之内人民币融资渠道更好，而改变我们的上市的地点，这样我们就会非常的忙，今天到香港，明天到内地，然后后天又到香港，我们看到很多公司就是在这种忙碌当中跑来跑去，而我们还不是这样的想法。

我觉得作为企业来讲，还是要规避任何有可能看到的债务风险，比如当我们看到人民币在贬值，作为管理层，一定要降低美元的外债的风险，这是毫无疑问的，是任何一个管理层都应该做的事情，只不过我们的速度非常快，快速地把美元债务都还掉了，当然一个很重要的原因是，因为我们手里有很多的钱，如果SOHO中国今天是一个债务量非常高的公司，现在去借钱做这个事情肯定是做不到的，正因为我们手里的钱非常多，负债率非常低，到现在为止也才只有37%，在这种情况下就可以看哪个地方的风险比较高，然后快速把它降下来，当时我们看到有人民币下滑的风险，现在虽然有一定的稳定性，但是在前几个月是不太稳定的，因此我们就行动了，结果非常好，外债只有6%，这样就规避了人民币下跌的风险。

但这种短期的市场的波动总是会存在的，SOHO中国在香港上市不会因为短期的市场波动而改变，同时我们也会努力地积极地管理这些短期的风险，使得公司的风险降到最低。

阎岩：现在在北京和上海，3Q一共有16000个座位，下一步会到其它城市去，但因为SOHO在其它城市没有物业，短期内也不会考虑投资任何的办公物业，因此会在第三方的办公或商业里面以合作的形式来运营3Q。

下一步考虑的城市主要是在互联网和新经济投资比较火热的城市，特别是高校集中的城市，比较有代表性的，比如说深圳、杭州、成都、西安等等城市。但每一个城市的速度也会有所控制，不会到处开花。

现场提问：SOHO未来还有开发新项目的计划吗?如果有的话，土地储备还有多少?目前地价都比较贵，开发成本会不会很高?

张欣：SOHO中国已经很久不做土地储备和住宅开发了，所以你应该把我们看成是一个大业主，我们现在实际上是在中国北京、上海地区拥有最多办公楼的房地产在出租，我们没有要改变商业模式，回去做大量土地储备的想法。应该说我们是完全不做土地储备的，我们现在就是一个办公楼的大业主，有170万平米的投资物业，有120万平米的可出租面积。

现场提问：刚才讲到租金上涨比较大，租金收益率的情况是什么样的?3Q的租金收益率是不是也比较大?3Q的盈利模式是什么样的?除了还外债以外，会不会有其它的投资去分散风险?

张欣：租金收益率方面，因为SOHO中国不是一个投资基金，不会以一个一个项目算租金收益率，但我可以给你一个简单的数字，比如说最近卖出去的世纪广场这个项目，售出价格是76700元/平方米，按照这个售价，租金收益率是在4%以内，把这个卖给保险公司之后，他们也非常高兴，也对这个4%以内的租金收益率很满意。

唐正茂：我补充一下，对于SOHO中国作为一个大的办公楼的业主来讲，我们的收益其实是两个方面，一个是租金，一个是物业价值的提高。

租金收益率有很多概念，对我们来说，我们的成本是很低的，像世纪广场，现在的售价是高出成本70%，基于成本的收益率是很高的。另外，世纪广场的销售价格比帐面价值还多出20%，所以这个租金收益率还有一个基于帐面价值的收益率，还有就是张欣刚才提到的，基于目前市场的收益率，所以这都是不同的概念。但对我们来说，基于成本的租金回报很高，而且租金每年在不断地上涨的，同时物业的价值也不断地提高。

现场提问：SOHO中国做共享办公已经有一年半的时间了，这一年半下来，这个行业有没有什么比较大的变化?它对现在的存量写字楼有没有去化的帮助?

现在房地产市场出现了舆论领导人青黄不接的现象，以前任总和您经常谈论北京的市场，现在基本上没有声音了，所以想问一下您的看法。

潘石屹：SOHO3Q能够非常灵活地马上给每一个公司提供办公空间，而且可多可少，这是未来办公发展的趋势，跟一年半以前相比，我们心里更加肯定了。

当然现在做共享办公的比较多，像北京、上海大概有3000多个中心，可是绝大多数都非常小，只有100个座位、200个座位，不能形成规模。所以我们现在就下定了决心要把3Q做到底，除了在北京、上海做以外，还要到别的城市去做。

第二个问题，前些年房地产界的声音比较多，有几个人，包括我在内，对大大小小的事情都有个评论，最近好像大家的声音都比较小了，王石也说得少了，任志强都不发声了，我一看大家都不发声了，我也是少说多干，扎扎实实地为股东、为公司创造价值。确实少说多干还是出了好多效果，例如管理方面，就能源管理一项，上半年节约2500多万度电，无论从资金上面、环保上面，各方面来说，都很有好处，我发现光说不干活是不好的，还是要以实实在在的去干活为主，少说多干。

现场提问：潘总您说中国做生意要在高点出货，那么是不是认为现在中国的房地产市场已经到达了巅峰，并且开始走下坡路?

张总您对Wework在中国的模式是怎样评价的?SOHO 3Q和Wework相比有什么样的区别和优势?

昨天国务院正式批准深港通的实施方案，深港通开通之后对SOHO中国在香港股票市场的表现有什么样的影响?

潘石屹：市场永远是在波动的，世纪广场的价格大家都很满意，股东满意，股票市场价格涨，我就认为这是一个合算的点，拿出了4万平方米--占总面积3.7%的物业试了一下水，对这个价格很满意，我们就认为这个时候可以出货了。

至于现在是不是一个高点，这是一个神仙回答的问题，我也不知道。我们能够把握的就是一个大的区间。

张欣：Wework是同行，我们非常关注任何一个同行在这个行业里的发展，他们在美国发展得非常好，但是他们到中国来，到现在为止仅仅开了上海一个中心，量也不是非常大，所以我还不太知道它的下一步进展是怎么样。

实际上我们更关注其它的中国公司，因为它们的活力也更强一些，速度也更快一些。而SOHO中国的特点是，由于SOHO中国有很多北京、上海的办公室，所以可以快速地做SOHO 3Q，可以把办公室的一部分面积拿出来，而更多在这个行业里做共享办公的公司则需要租别人的房子，租完了之后还要进行装修再做，所以他们在速度上一定比我们慢一些。事实上一年多之后，我们发现进入这个行业的人和企业是相当多的，但真正做起规模的还是没有的，所以我们应该还是这个市场里遥遥领先的行业领导者。

潘石屹：深港通对SOHO中国确实是一个好消息，你看世纪广场销售出去的价格，比帐面价格高出21%，我们股票的价格比帐面价格低50%。做生意不就是要算账吗，这个账太明显了，凡是只要有了资金能够进来，对SOHO中国和SOHO中国的股票都是件好事情。

现场提问：今年上半年的业绩中，SOHO中国净利润比去年全年都要高，营业额离去年也只有不到3亿的差距，是不是意味着SOHO中国今年年底会全面超过去年的业绩?这是不是说在经历了过去连续几年的财务数据下滑的情况，今年是第一年回弹的过程?二位是不是把今年看成过去几年转型的一个转折点呢?

张欣：我们很高兴看到财务报表体现出来的数字，投资界的朋友们以及我们的股东都是理解的。由于商业模式转型，我们已经从一个房子的制造商变成了一个业主，在这个时候更重要的衡量标准就不是销售额，而是它的资产规模。媒体前一两年还不太理解，随着我们跨越了低谷，前一段时间不销售的房子不断建好，开始出租，报表里有显现出租金的上涨，而且租金还会不断地上涨，因为完工的面积还在不断地增加，还在不断地加入到可出租的面积里来，因此你会看到到年底的时候，数字一定还是比现在更好的。

现场提问：SOHO中国虽然以租为主，但也还有一些其它的资产调整方式，比如说出售非核心的物业，今年还会尝试用其他什么方式来进行资产调整吗?

你们评估了三个项目为非核心物业，这个评估标准是什么?

SOHO中国除了自持物业以外，今年也会和第三方有合作的物业，这种物业面积大概是多少，都有哪些合作方式?

张欣：出售资产作为一个处理资产的方式，除了出租以外，这是SOHO中国在下半年和明年会继续采用的方法，其它的相对比较少。

第二个关于非核心物业，最关键的评估方法还是它所在的位置是不是在北京、上海绝对最核心的位置。

最后一个，北京、上海目前的16000个3Q座位全部都是在SOHO自己自持的物业里面，剩余的会在明年、后年开始向其它城市发展，主要的合作方式还是跟第三方物业进行合作，这种合作主要是SOHO输出管理，当然随着我们的发展，可能合作形式不止一个，但还是主要以SOHO轻资产的模式为主。

现场提问：前面说的这三个项目，预估能卖多少金额，现在有没有意向买家?

SOHO通过转让物业和租金收入，手里现在持有大量的现金，SOHO对这部分的现金会做一些什么样的投资?

有的公司在大量进货，但是SOHO中国在出货，这是不是跟看周期或者地产的走势有关?

潘石屹：刚才宣布了三个可以出售的项目，现在还没有意向的客户，因为这是我在5分钟前宣布的，别人还不知道。潜在的买家有没有?肯定是有的，我们在销售世纪广场的时候，第一轮大概有十七八家有兴趣，谈到最后的也有七八家，这里面只有一家购买到了世纪广场，其它家欢迎他们再过来，跟我们谈谈其它的项目。

第三个问题，现在中国很多公司手里面有大量的现金，尤其是保险公司，他们普遍的调子都是资产荒，买不到资产，买不到像样的、长期的、稳定的资产，我想这也是一个互补，他们需要资产，我们需要现金，我们在北京、上海拥有办公楼的量非常多，这样也是一个平衡。

张欣：现金怎么处置的问题，我们还是会推荐给董事会考虑发一些特殊股息，但是决定之后，我们再跟大家讲。

现场提问：共享办公的模式公司准备向二线城市渗透，主要会向哪些城市渗透?

张欣：刚才我说过，目前我们在北京、上海已经有了16000个座位，下一步会进二线城市，二线城市主要还是看这个城市的互联网和新经济发展的热度，因为目前在3Q的客户群体当中，大量的还是互联网公司，以大型和中型公司为主。现在从全中国的互联网的发展来看，可能有几个城市是发展得比较火热的，比如说腾讯、华为的所在地深圳，它的发展很快，阿里巴巴所在地杭州发展很快，还有一个就是成都，成都的新经济发展很快，政府的扶持力度也非常大，再加上高校密集的西安，交通四通八达的武汉，这些都是不错的城市，但是坦率地说，因为我们还没开始这一步，所以这些还只是纸上计划。

现场提问：近期一些机构的研究报告显示，上海作为金融城市，由于受到基金行业乱象的影响，高端写字楼空置率偏高，租金也受到了冲击，您怎么看未来一段时间写字楼的发展走势?SOHO中国未来是否会考虑涉足南京、苏州等等强二线城市?

越来越多的资本开始涉足联合办公领域，可以说创客空间百花齐放，您认为这种情况下，公司有哪些独特的优势，这个行业会不会像出行行业一样，未来出现寡头竞争的局面?

潘石屹：从办公楼的出租市场来看，确实是北京的市场要比上海市场好，无论是从我们现在出租的速度，还是从出租的价格来看，北京的市场都更好。可是我们对上海还是很有信心的，因为SOHO中国的办公楼都在最繁华的地方，而我们最近一段时间抓管理也抓得非常紧，现在可以看到人们对办公的需求，排在第一位的不再是景观、层高、大堂这些，而是你所处的办公楼手机信号好不好，互联网的信号好不好，这些在原来没有被我们重视的事情，现在成了任何一个在这个办公楼里面办公的人的需求，甚至他办公的效率高不高，跟他的互联网的速度有很大的关系。

经过过去一年的时间，我们跟中国电信、中国移动、中国联通三家公司免费提供机房，而且每个月给他们三家电信公司做一个排行榜，对全社会公布，对这三家电信公司压力非常大，就这一年时间，我可以特别肯定、特别自豪地告诉大家，SOHO中国管理的23个物业里面，有21个物业的手机信号和互联网信号是全中国物业里面最好的，超过任何一家五星级饭店，因为我们天天在测，测的这个值跟管理人员的工资奖金是挂钩的。