欢欢喜喜搬进去住了新房 交物业费时却听说是“凶宅”

今年年初，周先生委托中介帮忙物色房源，准备购房。

经过几个月的筛选、比较，周先生最终选定了一套萧山的房子。这套房子面积约130平方米，格局、地段都不错，总价只要150万元。

3月26日，周先生跟房东见面签了协议，约定房款分三次付清，并于4月10日办了过户手续。4月25日，原房东交房，周先生打包好行李，欢欢喜喜住了进去。

第二天一早，周先生去小区物业交费，闲聊中，有人随口说了一句：“这房子总算卖掉了啊，前面很多人来看过，最后都没买成。”

周先生问为什么。那个人说，里面死过人。

这句话如同晴天霹雳，周先生整个人都蒙了。他说，自己虽不迷信鬼神，但买房搬家毕竟是件人生大事，如果早知道这房子是“凶宅”，哪怕再便宜他都不会买的。

为了查清真相，周先生还特地找律师前往派出所咨询。

经报警、处警记录证实，这栋房子里确实死过人，死者是原房东的儿子，因为感情受挫，在房间内烧炭自杀。当时门窗四周都被他用胶布封住，被家人发现时，已经陷入昏迷状态，房间内烟雾弥漫，连地板都烧穿了。

周先生无法接受，打电话给原房东要求退房未果，没办法，周先生一纸诉状将原房东和中介公司都告上了法庭。

“我之前和中介还签过房屋保障协议的，里面明确说了购买的房屋不能是‘凶宅’。”从周先生出示的协议书上看，其中确实有“凶宅保障服务”条款，服务内容大概是说：中介需对居间出售的房屋进行背景调查，如知晓该房屋发生过凶宅事件，应当在签约前告知周先生，否则需对周先生所受损失进行补偿，最高可至原价回购。

可中介却说，他们对“凶宅”情况并不知情。中介说，从周先生的陈述来看，自杀者是被送到医院后才死亡的，严格意义上来说，这套房子只能算是“案发地”，不算“凶宅”。

对这一说法，周先生难以认可，他已经决定，要通过法律途径为自己“讨个公道”。

其实，因“凶宅”引发的房产交易纠纷并不止这一起，那么，房东或中介到底有没有义务说明真相？购房者在不知情的情况下购入“凶宅”，又该如何处理？

“律师来了”签约律师郑若阳： 这类纠纷最核心的问题是“凶宅”的认定，具体何种住宅应该认定为“凶宅”，法律没有明确定义。根据日常生活经验和司法实践，在房屋内发生凶杀、自杀等非正常死亡事件的住宅，一般会被认定为凶宅，当然在实践中还是存在不小争议，应该结合具体案件做出判断。

“凶宅”买受人是否可以解除合同，同样存在一定争议。

一种观点认为，“凶宅”说法是封建迷信思想，每个个体对“凶宅”的认识和看法均不一样，有人忌讳，有人则无所谓，只要出售的房屋不存在重大质量瑕疵、不影响正常的使用，不应当支持买受人以“凶宅”为由撤销或解除合同;另一种观点认为，人们购买房屋除了满足居住要求外，还有满足精神层面的需求，不但要住得好，而且要住得精神愉悦，居住者知道是“凶宅”后，肯定会产生不适，这是自然心理反应，人之常情，“凶宅”房屋的使用价值会受到重大影响，出卖人隐瞒“凶宅”的事实构成欺诈，买受人可以据此要求解除合同。

近几年来，司法实践中一般采纳后一种观点。

“凶宅”是一种社会的普遍认识，系一般的公序良俗，是否为“凶宅”会影响到买受人的购买决定，因为基于“凶宅”不吉利的普遍认识和社会心理， “凶宅”价值大大降低，如果在房屋交易过程中出卖人隐瞒事实，买受人可以援引最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条规定，和《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定内容为依据要求撤销合同，返还支付的购房款。

具体到周先生的遭遇，争议在于中介认为虽然自杀是发生在出售的房屋内的，但是死者是送到医院才死亡的，中介认为出售的房屋不是“凶宅”，因此拒绝了周先生的索赔请求。但毕竟自杀过程发生在涉案的房屋内，两者不能割裂开来看。

据此，周先生可以要求撤销与原房主签订的《商品房买卖合同》，并要求返还已经支付的购房款，如果有损失的可以要求赔偿损失；周先生也可以根据《居间合同》要求中介公司履行合同义务即回购房屋。

答疑律师郑若阳：

浙江汉鼎律师事务所主任，杭州市建筑设备租赁商会副会长，浙江省律师协会建筑与房地产专业委员会委员。擅长房地产、建筑施工领域及其他企业的应收款风险控制和催收及相关案件的诉讼和非诉讼代理。