中山雅居乐岭峰小区 业主质疑物业提价程序不合法

上周四，三乡雅居乐岭峰小区业主卢小川报料称，他将该小区内的4名“业主代表”告上了法庭，案件在8月5日已完成第一次开庭。而此前，在2014年岭峰物管方提高物管费后，包括卢小川在内至少7名业主，已因拒按新标准缴费被物管公司告上法庭。

事实上，近年来作为“主人”的业主和作为“管家”的物业公司，因为物业管理问题已产生了不少矛盾纠纷。在这个难题前，中山酝酿着物业费的市场化定价改革，并于去年在部分镇区6个楼盘实行试点放开非保障性住房物业费定调价。在中山对物业费定价规范化不断作出探索的同时，雅居乐岭峰小区的物业费提价纠纷案继续发酵。

纠纷起因

物管费涨价，部分业主拒按新标准缴费

“系列纠纷的导火索是雅居乐物业管理公司于2014年5月着手对物管费进行调整，将物管费从每月1.6元/平方米涨至2.2元/平方米。”卢小川告诉笔者，在小区未成立业主委员会的情况下，物管公司不知通过何种途径遴选出4名业主代表，并在相当一部分业主并未完全知情的情况下，召开了业主表决大会，以业主总人数、面积总数双双超过70%的得票率通过了物管费分两阶段提价的决议。有十多名业主因对投票结果抱有疑问，从2014年7月起就拒绝按新标准缴费。

卢小川提供的一份小区公告显示，2013年末物业管理公司发起了关于物业费提价的业主表决大会，业主大会以书面征求业主意见的方式进行，表决期从2013年12月1日至2014年2月28日。该公告称，物业费调价“须经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并由物业服务企业与业主重新签订合同确定”。

“这里不少单位的面积较大，140平方米与200平方米的单位都有，每个月多交一百多元并不算太多，但提价过程并不尊重我们业主。”C2幢17楼的业主李小姐告诉笔者，最令业主她气愤的是大部分人对物业费涨价的原因和过程并不知情。“之前有保安和物业管家仅以口头形式咨询过我的意见，但我都明确表示拒绝涨价。”

笔者在小区内随机走访了约10位住户，基本与李小姐所述情况相似，大部分住户都声称没有签字投票，只是口头上拒绝提价。

2014年5月8日在多个管理部门、物管方、业主以及小区所属村委等多方代表的监管下，举行了业主大会，对提价表决进行开箱唱票。唱票结果让不少业主感到“惊讶”，提价议案以占专有面积的71.74%业主，占总人数71.19%的业主同意率获得通过。新的收费标准在2014年7月1日开始分阶段执行，前两年按2.2元每平方米收取物业管理费，2016年7月起按2.8元每平方米的标准收取。

由于对投票结果和过程存疑，卢小川和不少业主拒绝按“新标准”交费。提价至今，已有至少7名业主因未交物业管理费而被雅居乐物业管理公司告上法庭。“我们有按照购房合同中约定的1.6元交费，只是雅居乐拒收。”卢小川说。

业主再诉

业主代表身份存疑，未履行维护业主利益责任

在雅居乐状告7名业主的案件当中，业主被判败诉。判决书称，案件属物业服务合同纠纷，雅居乐对物业费进行调整有充足材料证明，并经过主管部门中山市发展和改革局（以下简称“市发改局”）审批。法院认为，业主无证据证明关于调整物业服务费的程序和记录虚假不真实，业主大会表决结果有效。判决卢小川等人按新标准补交物业管理费和违约金。

针对业主大会表决结果的有效性，7月28日卢小川以《物业管理条例》第12条第5款：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销为由。将几名参与提价表决的业主代表，告上了法庭。

采访中不少业主认为，这几名业主代表并未履行维护业主利益的责任，甚至业主代表的身份存在疑问。C1幢19楼的严先生告诉笔者，“业主代表有4名，平时见不到他们（并不住在小区内）。我们怀疑他们是雅居乐公司的员工或者相关利益人员，也无法核实他们到底有没有房产证，是不是真正的业主。有业主查证，代表之一的李幼玲就是雅居乐会计部的工作人员。”根据材料显示，业主代表之一的名字叫做李幼玲，而网上搜集的广东雅居乐集团电话表显示，雅居乐财务部也有一名员工叫做李幼玲，但无法核实是否是同一个人。

该4名业主代表在答辩状上回应称，在岭峰物管费调整过程单中，自己只是以业主的身份参与并见证验票的过程。4人只是行使正常的业主管理权和监督权。除了对业主代表身份存疑外，对于唱票过程、计票结果，业主们也有不少异议的地方。笔者致电业主代表之一刘宇明了解事情经过，刘宇明表示自己与雅居乐公司并不存在雇佣关系，是自发作为代表参与业主大会。

矛盾焦点

计票结果混乱，73个车位拥有独立业主票

A1幢的艾先生告诉笔者，他在2012年购买的房子，于2015年才购买的车位。“根据雅居乐公布出来的投票结果，我的房子是反对票，我的车位当时却被投了赞成票。”艾先生提供的资料显示，他的车位于2015年从开发商雅居乐处购得，而根据他提供的业主表决大会计票统计结果显示，他的车位在表决当中投了物业费提价赞成票。“开发商作为未卖出物业的所有者，他们本身就不应该拥有表决权。而即便可以投票，按照规则，一个人名下如果拥有多套物业的，也应该只有一个表决权。而表决结果显示，部分未卖出车位在当时都被赋予了表决权，并全数投了赞成票。”

雅居乐岭峰小区共有491个住宅、384个车位。而艾先生提供的计票统计结果显示，有73个车位参与了投票，其中60个投赞成票，11个弃权票，反对票数为2票。

根据当时的《中山市物业服务收费管理办法》规定，物业费提价须经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。而在表决过程当中是以业主占有建筑面积（面积票）和业主数量（业主票）两个组别分开计票。“车位的投票权，已反映在面积票别当中。车位业主和住宅业主一般是同一个人，而同一业主名下有多个物业的，只拥有一张业主票。但投票结果显示，70多个车位有独立的业主票。这七十多名业主，只是在岭峰购买了车位而没有房产，这在一般小区当中并不常见，因此我们对计票结果抱有疑问。”

D2幢15楼的谭先生说：“我没有签名、确认，只是以口头形式拒绝了物业的提价咨询。但在计票当中，我被算作了赞成票。”与谭先生类似，包括A1、C2、B1、D2在内的近10多名业主向笔者反映，他们的“投票”没有正确反映到计票结果当中。B1幢12的业主阿琴就在当天唱票现场，“我明确投了反对票，但在唱票当中业主代表却将我的房号报成同意。我当场表示异议，却被告知是我听错了而不能再次核实。”

雅居乐回应

2013年小区物管亏损超过70万元

7月28日笔者接到业主报料，在初步了解情况后，即于8月1日通过电话联系雅居乐总部，对方将该问题转接到雅居乐物业管理公司处理，并告诉笔者一名负责人郑达云的电话。

资料显示，郑达云是雅居乐物业管理服务有限公司的副主任。当天下午，笔者致电郑达云，其在电话中表示：“岭峰小区物业费提价程序由多个政府部门见证、参与、指引，包括三乡镇住建局、物价管理部门及小区所在村委，全程合法合规。”

对于业主代表身份的疑问以及车位拥有独立业主票的问题，郑达云以书面形式作出了部分回应。郑达云强调，该4名业主代表是自愿参与，行使业主监督管理的义务。4人均与雅居乐不存在雇佣关系。而针对车位拥有独立业主票的问题，郑达云称程序合法合理。“物业服务费标准调整的程序理据充分，合法合理合情。调整工作的程序合法、全是在相关主管部门的指导与监督下进行的，公开公平公正，符合法律规定的相关程序。”

雅居乐认为，从2009年起岭峰小区已经按照每月1.6元/平方米的标准收费，至2014年该收费已低于雅居乐管理的其他组团物业服务费标准及中山同类小区物业服务企业的收费标准。2013年中山市香山会计师事务所有限公司对小区管理费收支进行审计发现，该年度小区物业亏损716391.29元，因此进行调价。

管理部门回应

业主大会无备案但符合规则

就岭峰小区出现的物业费纠纷问题，包括物价管理部门和住建部门分别给出了回应。

市住建局表示，目前物业管理相关法规没有明确要求召开业主大会需要向有关部门备案，因此住建局没有该小区业主（表决）大会备案的相关资料，并建议业主向价格主管部门咨询。

三乡镇物价检查所回应称当时参与监督岭峰物业费调价唱票过程的员工目前正在休假，而物价监管部门的回复以市发改局的对卢小川的诉求复函为准。该复函称，岭峰物管调价是由全体业主决定的，并非三乡镇物价检查所审批。而根据雅居乐物业提供的资料显示，调价程序和要求符合规则。如果业主对表决结果的真实性有异议，可向有关司法机关申请开箱验票。