飞梦图腾： 业界近看地铁物业的机遇和未来

业界观察

我们这座城市的格局、商业分布、居家版图以及都市人的面孔都将因为人们的“地铁畅想”而发生梦幻般的改变。人们的居住、出行、娱乐、购物以及生活方式也都将被城市的这一“地铁畅想”而改写。我们的石家庄已经进入“飞梦时代”，2017年的“地铁梦”将编织起人们的宜居梦、生活梦和幸福梦。

石家庄宝能中心营销总监 贡献

地铁时代：改变了人们对城市空间的理解

从国内外大城市的发展经验看，只有当地铁建设成为现实的时候，城市大格局才会真正形成，也是这个城市成熟的标志之一。在东京附近的新宿，原本只是一个交通中心，但是如今却成了新的商务中心，面积超过200多平方公里。在巴黎，德方斯新区原本是地铁的交汇处，经过几年发展，已经成为法国的一个繁华中心，且成了著名的旅游景区。在上海，地铁11号线的开通造就了嘉定新城。地铁的开通对一个城市经济发展的带动作用非常明显，难以想象，如果北京、上海、广州等一二线城市没有地铁，还会不会称得上国际大都市。但可以肯定的是，如果没有地铁，肯定离国际化还是有些距离。

产生的改变是多方面的，最显著的有两个。一是促使中心的形成，地铁不再是一个简单的出行交通工具，而是集出行、休闲、购物、消费等为一体的综合性服务功能体。广州天河区，过去商业并不繁荣，天河城开业初期十分冷清。随着地铁的建成，大量的人流向天河聚集，使得这一带成了广州新的商业中心。二是拉动房价的上涨，地铁通到哪里，房价涨到哪里，这是历史规律。一条轨交从立项到开通，附近房价会随着轨交开通时间阶段一步步上涨。一般地铁立项，周边房源就会涨5%左右；地铁正式动工，说明项目已经明朗了，会涨10%左右；地铁开通前后一段时间，是上涨最快的阶段，一般可以上涨15%-20%左右，地铁对房价的刺激直接而显著。

地铁提升了居住价值，让人们能用更少的时间达成生活目的，用更多的时间享受生活的精彩。地铁房，改变了人们对距离的理解，原来是用“几公里”衡量，现在是用“地铁几分钟”。地铁的精准让我们能“用时间衡量远近”，自如掌控生活的节奏；地铁房，彻底改变了人们对“区位”概念的看法，在市中心拥有住宅将不再具有明显的优越感；相反，环境好、地铁沿线的城郊，会更吸引人。进一步来说，地铁房改变了人们对城市的概念，准时、便捷的地铁出现后，人们生活半径无限扩大。在都市生活的人们摆脱可怕的拥堵，赢得了生活时间成本，即使在交通高峰期，依然可以估测时间，而不需要打提前量。让人们居住环境更加优越，幸福感成倍提升。

在地铁沿线购房，买房人不再是单一的居住，特别是年轻人要解决商务活动，有生活条件是否能够便捷、交通是否方便等等一些问题，所以现在买房考虑的更多一些，更理性一些。未来地铁会越来越成为房地产项目标配品质，人们在选择房地产项目的时候，地铁其实并不是来选择的一个唯一要素。选择的顺序有四点，第一，要选择有诚信有实力的开发商，你的投资才能有所保障；第二要看地段，以及本身所占有的资源和配套；第三要看产品，最好选择五证齐全的准现房，看得见的产品投资才更安心。

地铁房的优越性是交通带来附加值的提升

地铁做为城市公共配套的一项重要内容，代表了城市发展的现代化水平，地铁的出现，将在很大程度上改变人们物理意义上对于区间距离的概念。由此也必将带来生活方式、生活习惯以及人文社交等方面的变化，为公众的生活、工作变得更加从容提供便捷，同时也将成为一个展示城市形象、传播信息资讯的重要窗口。

石家庄地铁规划编织出“海陆空”交通一体化的出行网络。地铁是陆地公共交通的延伸，必将为市民享受文明社会进步的成果带来更多的喜悦。拉近你我和世界的距离，以更广阔的眼光游走美妙精彩的新世界。

地铁对于楼市的影响是显而易见的，地铁上盖商业、地铁沿线住宅价值高于其他区域已经在各地得到了充分验证。尤其是对于原有处于相对较偏僻区位的房地产项目，作为住宅项目重要配套的配套因素，由于交通便捷带来的价值提升效果更加明显。地铁因素，无论对于开发商的选地观念，还是百姓的购房观念来说，都将会产生重要的改变。

首先地铁会大大方便人们出行，在堵车严重的当下尤为明显。而俗话说“火车一响，黄金万两”，地铁会带动周边商业发展，形成新的商圈，创造更多的商机，一方面人们在省会会更加便利，一方面会创造更多的商机，增加就业；其次，我认为地铁房是会升值的。因为交通方便了、配套和商业发达了，升值是必然的。现在已经有一些楼盘宣传已经搭上了地铁的顺风车，打出地铁概念，吸引了很多人纷纷购买。

根据经验而言，比如北京等一线大城市，地铁沿线的房产会更有发展前景。地铁会给沿线地区带来大量的人流，人流会带来客源，巨大的客流无疑蕴含无穷的购买力，会带来巨大的商机，催发新的商圈出现。其实，地铁的修建对城市各方面的发展影响都很大，比如城市的发展速度、城市规模、人口数量、交通状况、环保节能等等，所以，地铁房很有发展前景。

地铁房最大的优越性就是交通的便捷性带来的附加值的提升，尤其是在地铁网线布局日益丰满的前提下更显得突出。作为交通因素的重要考虑因素，地铁房无疑是一项很高的加分项，但归根结底对于房屋本身物业品质的考虑还是要放在第一位。尤其是地铁商业物业来说，更应当考虑商业物业的属性以及定位，地铁的快速通达性以及流动性特点对不同的商业物业会产生或积极或不利的影响，应当区别而待。不能简单地把地铁因素作为房屋价值高低的首选项。

城市地铁作为区域公共交通最快捷、最安全的运输力量，承载了实现市民“衣食住乐”为目的的高效功能，生活空间得到延伸，生活质量得到提升， 特别是对偏远、分散居住地享受社会公共配套资源的改善起到整合、优化、覆盖扩张的积极作用。

交通网络的全覆盖特别是地铁辐射之地会加速房地产的全面提速与发展。城市单一高层模式会打破，建筑形态将会更加丰富多彩；住宅建设供给会相应增加释放，主城区高房价会得到有效遏制；城市市政景观赏园休憩等亲民工程建设也会得到更大空间释放，完美社区的生态、宜居性将更有利于社会生活的和谐友善，国际化大都市风貌将呈现世人面前。

地铁沿线楼盘增值空间和商业圈层都将快速聚集成型

地铁就像城市的动脉，地铁建到城市的哪个区域，哪个区域就会充满活力。就像一位地铁专家说的：建地铁就是建城市，地铁线网的设置既要拉近与城市中心区的距离，又要拉开城市的布局，引导平衡发展，提高城市整体发展水平。

从世界范围看，任何国家和城市的扩容和布局结构调整，都是跟地铁、轻轨、铁路等交通方式有机联系起来的，而且表现出以地铁为中心的交通对接方式，因此地铁对于加快区域布局调整具有非常重大的意义。

地铁向下，城市向上。石家庄地下庞大的交通网络将为地上的城市提供新的活力，并最终改变这座城市的面貌。一旦石家庄地铁连接成网，带来的将是交通方式、生活方式的大变局，推动企业、人口、资金流、信息流、医院与学校等公用设施，从市中心向郊区转移，助推优化城市布局，助力国际庄的功能定位调整和实现。即将步入“地铁时代”的石家庄，正敞开胸怀，拥抱全新的发展机遇和空间。

地铁能够体现出三种改变：一个叫便捷生活，一个叫乐趣生活，一个叫舒适生活。快捷、省时，从此有更多的时间享受生活，地铁带动城市“辐射式”发展，正以不可抵挡之势颠覆着我们的生活，重新构建我们的生活方式和消费路径。地铁不仅改变了人们的出行方式，也将深刻影响人们生活的方式。聚集购物、娱乐，构建完善配套圈，地铁轨道交通的建立改变了传统居住区中的封闭结构，围绕站点组织用地，利用“车站—公共中心”、“接驳公交站点—居住单元”对居民出行目标进行组合，将办公、购物、娱乐等多种功能结合。靠近地铁站点有了更多的公共设施，每一个地铁站点成为城市活力的小引擎，给人们的生活带来改变。

正是因为地铁的开通将对现代都市人产生如此深远的影响，所以地铁对房地产的影响也是非常巨大的，其主要表现为：地铁沿线楼盘的保值增值空间较大、商业圈层快速聚集成型等。

严格来讲，距离地铁口500米以内的房屋才能算真正的地铁房，800米以内的房屋叫次地铁房，1000米左右范围的房屋只能叫地铁慨念房了。同时，从楼盘到地铁站步行的时间，搭乘地铁的方便与否，也可作为是否为地铁房的判断标准。步行5分钟内可到达地铁口的楼盘是“正地铁房”，10分钟内可到达的是“地铁房”，15分钟内到达的只能算“近地铁房”。因此在购买地铁房时，距离不同，房价、升值空间也不一样。同时，该楼盘的相关配套品质等也可作为一个评判标准。

对于即将步入地铁时代的石家庄来讲，目前所施工的1号与3号线基本围绕老城区较繁华地带。因此在地铁沿线上的“正地铁房”无论是商业楼盘或是住宅都具有较高的投资价值。