誉港湾新“管家”两次进驻均遭拒疑似更换物业程序不合法

7月14日，杜先生和他所在的深圳市红树林物业管理有限公司香山分公司(下称‘红树林公司’)的服务人员，希望再次进驻誉港湾花园小区，开展物业服务，然而和3个月前一样，这位“新管家”依然被阻挡在小区门外。从去年底开始，誊港湾花园小区业委会筹划更换物业公司，去年12月25日举行公开招标，最终红树林公司中标成为新物管，合同约定3月1日新旧物业交接。然而4个月过去了，新旧物业还是没有进行交接。

对于更换物业公司，有业主认为业委会更换的程序不合法，投票时存在舞弊嫌疑，于是7名业主和旧物管先后把业委会告上法庭，要求撤销业委会更换物管的决定。不过，一审驳回了其诉求，现7名小区业主已申请上诉。旧物业中山市信盈物业管理有限公司(下称“信盈物业”)负责人表示，信盈物业与业委会之间的纠纷未妥善解决之前，他们不会“退出去”。终审出来后，如果诉求遭驳回，在业委会要求的22条整改投入得到妥善解决之后，“转身就走人”。

新物管两次进驻小区受阻

誉港湾花园现有1500多户住户，去年5月，小区业委会成立。根据《广东省物业管理条例》，业委会成立后，前期物业服务合同自动终止，并与业委会签订服务合同。不过，业委会于去年11月12日，发布了《关于召开业主大会选聘新物业管理企业征求意见的公告》，同年11月28日起至12月6日，业主大会召开，采用书面形式征求意见。投票结果显示，大部分业主同意授权业委会选聘新的物业服务企业，并与中标物业管理企业签订合同。

今年1月11日，选聘新物业开标，当时包括信盈物业的母公司珠海明城公司在内的多家企业参与竞标，经过评标小组评审，红树林公司中标。翌日，业委会在小区发布了《小区招标物业服务供应商结果公示》。1月31日，业委会代表全体业主与红树林签订《誉港湾花园物业管理合同》。合同约定，3月1日新物业进驻小区。然而，4个月过去了，新旧物业还没有进行交接，并分别于今年4月17日和7月14日，在誊港湾小区门口发生了新旧物管对峙的一幕，新物业公司想要进入小区，旧物业公司的保安严阵以待。

7业主、旧物管起诉业委会

南都记者了解到，确定中标新物业后，业委会多次函告信盈物业撤出小区。但是信盈物业拒不执行。信盈物业现场负责人告诉记者，业委会更换物管的系列做法的合法性遭到质疑，因此信盈公司一直没有退出。

今年2月15日，誉港湾花园小区7位业主把誊港湾业委会告上中山市第一人民法院，请求法院确认业委会做出的聘请新物管的决定无效。7名业主认为，即便业主大会同意被告通过招标方式来选聘物业服务供应商，该结果也只能是作为业主大会的议题，并将拟签订的物业服务合同进行公示后，由业主大会会议表决才能生效。但是业委会在未取得业主大会表决通过的情况下，即与第三方签订物业服务合同的行为属于违反法律强制规定的无效行为。“目前尚不知被告与第三方签订的物业服务合同的具体内容，也未对该合同发表任何意见，就已经被被告‘ 全权代表’了。”不久，信盈公司也以同样的理由向第一法院提起诉讼，并提出同样的诉求。

目前两宗案件已判决，7名业主、信盈物业的诉求均被驳回。在案件审理过程中，为了解誉港湾小区业主对业委会选聘物业管理企业的态度，法院在该小区发布公告，通知小区业主，如果反对誉港湾业委会作出的选聘红树林公司作为该小区物业管理服务企业决定的，可到法院登记。公告发布后，仅有一户业主委托其父前来登记。

7月14日，新物业再次试图进驻，原物业以没有最后终审为由，不肯退场。

业主称旧物管服务未达预期

业委会负责人表示：“一开始并没想到要马上选聘新物管，后来小区业主反映问题较多，要求旧物管整改，但是整改结果业主不满意。”该负责人举例说，楼梯灯、电梯间灯坏了，维修不及时，楼道清洁不及时、小区的失盗率较高等。“2年前，我就向物管报修家里的视频门铃坏了，但是到现在都还没修理好。”让3栋李女士恼火的是，每一次去反映，就说已登记了，到现在视频门铃已过了保质期。

7栋的李先生是湖南人，1998年来到中山工作，2013年在誉港湾买了一套房子。“小 区 内 偷 盗 现 象 严 重 ，2014年入住以来，我知道的都不少于10宗。例如入室偷手机，在小区门口被飞车抢夺等。这些都报了案，有记录的。”根据业委会此前致信盈物业的函告，自小区2014年1月1日交房至2015年10月10日，整个片区发生电动车盗窃51起，誉港湾小区就发生了31起；整个片区发生入室盗窃20起，誉港湾小区发生了10起。南都记者了解到，去年10月中下旬，业委会函告信盈物业，提出了22条整改意见。“部分整改了，部分没整改，总体上达不到业主要求。”李先生说，“物业服务应注重细节，现在细节没处理好，很多地方不尽如人意，因此业主要求更换物业公司。”

为了解业主对采用公开招投标方式选聘新物管的态度，2015年11月27日至12月6日，业主大会召开，结果显示，过半票数同意。随后，业委会根据投票结果开始了新物管的选聘。上周末，南都记者在誉港湾花园小区内看到，不少业主在阳台等地方挂出了“欢迎新物业进驻小区服务”的标语。不过，对于目前业委会更换物管的一系列做法，也有业主提出质疑，例如上述把业委会告上法庭的7名业主；另外，包括在业主大会上的投票，今年2月再次书面向业主征求更换物业的意见，都出现了少数反对票和弃权票。

在7月14日，也出现了大批小区业主和业委会人员向火炬区维稳中心反映，要求原物业公司退场。“希望把这个事情尽快处理，不能再拖了，否则最终受损的还是业主。”一名业主说。

“希望把这个事情(新旧物管交接)尽快处理，不能再拖了，否则最终受损的还是业主。”

一名业主向南都记者抱怨

各方说法

信盈物业

纠纷未妥善解决之前不会“退出”

信盈物业是誉港湾花园的前期物管，即在未成立业主委员会之前，由开发商委托的物管。公司现场负责人谭波对业委会选聘新物业的合法性存疑，他同时表示部分业主也对选聘的合法性存疑。于是有7名存疑业主代表和旧物管先后把业委会告上法庭，要求撤销业委会更换物管的决定。经过审理，目前一审已结束，驳回了信盈物业和7名业主的请求。但是信盈物业以及7名业主依然对业委会更换物管的系列做法存疑，于是决定上诉。目前，市中级人民法院已经受理。“正在进行法律程序，等待终审结果。”

谭波告诉记者，信盈物业与红树林公司之间没有存在任何纠纷，纠纷主要是与小区业委会之间，这些纠纷在未得到妥善解决之前，信盈物业依然是誉港湾花园合法的物管，不会“退出去”。不过，谭波也表示在终审出来后，如果诉求遭驳回，在业委会要求的22条整改投入得到妥善解决之后，信盈物业将会“转身走人”；目前信盈物业正在核对数额，他认为这个数据需要得到双方认可，且有第三方为证。

红树林公司

是业委会聘请的合法物管

“我们是通过公开招投标而中标，誉港湾业委会聘请的合法物业服务供应商。合同约定3月1日进场，业委会也多次要求我们进场，但一直无法进去，无法与业委会进行交接。”深圳市红树林物业管理有限公司香山分公司负责人杜先生表示，由于旧物业公司拒绝交接，无法正常开展工作，公司数十名员工虽然没有干活，但每月10余万的工资依然要付，给公司造成了经济损失。

杜先生说，他们打算引入巡逻警车电瓶车，在誉港湾小区周边进行24小时不间断巡逻，把治安案件降下来，包括住户抱怨的电梯、卫生问题等。在招投标前，杜先生聘请了五名中山大学社会调查系的学生，到誉港湾小区开展调查。“我们要评估小区现有物业企业服务如何，业主的满意度怎样，通过调查，对小区进行投标前的评估，在提供服务方面更有针对性。”杜先生在合同中已明确承诺，每年两次问卷调查，达不到80%的业主满意度，“自动走人”。然而，杜先生这一愿望始终得不到满足，原有物业公司不退出，新物管进不来。

争议焦点

1

选聘新物业存在舞弊行为？

信盈物业一直没有退出去，谭波认为业委会在选聘物管过程中涉嫌作弊是主要原因之一。他认为业委会在是否选聘新物业的民意调查投票和招投标过程中有作假嫌疑。“我们经过查验、比对，超过半数的选票有可能作假。”谭波表示，这些证据都已经提供给了火炬开发区人民法庭。

谭波称，通过对比业主选票和房屋购买合同的签字，有不少存在笔迹差异的地方，作假的可能性较高，另外，部分是其他业主代签的，但是没有业主本人的授权书，或者有授权书，而授权书有作假嫌疑，例如出现授权人和被授权人签名颠倒的情形。

对此问题，之前小区业委会负责人表示，所有投票都是挨家挨户收集的，绝不可能造假。对于投票时存在舞弊的嫌疑，南都记者此前已作过报道，详见5月12日南方都市报《业委会更换物业遭质疑　七业主联名起诉》。

关于同意的选票数量问题，法院认为，根据誉港湾业委会提供的选票，胡双华等七名原告对两次投票的选票均进行了核实统计，胡双华等虽然对其中部分选票存在疑问，但未能提供证据证实上述选票为无效。对此质疑，法院不予采信。

2

业委会是否存在商业欺骗？

业委会负责人告诉记者，业委会成立后，一直敦促物业服务质量提高，改善小区环境，但是成效不大，才筹划启动选聘新物管。南都记者根据业委会提供的致信盈物业的函告，多份函告提到“对贵公司现在的服务要求提出如下改进并提升服务质量”，接着列出多条要求。而谭波认为，业委会在要求物业整改的同时，又启动选聘新物管，甚至在今年1月份与新物管签订合同，存在商业欺骗行为。

谭波也坦承，信盈物业前期的管理较混乱，因此去年9月，信盈物业进入整改期，从其他做得好的小区调入不少“新鲜血液”，从而提高服务质量。与此同时，在去年9月，业委会给物管发函，提出了10余条整改建议，不过谭波认为，这些只是建议，当时并没有要求整改，到了10月中下旬，信盈物业接到小区业委会正式下发整改通知，共22条整改意见，信盈物业连夜开会，详细研究22条，从细节着手如何整改。然而在12月初，业委会就开始了选聘新物管，在一个月的时间内，整改时间仓促，难以完成整改，而且整改进行中也无法评判效果。谭波举例说，如地下管网堵塞的整改，一个月时间根本完成不了。不过，谭波认为，到目前为止，22条整改意见已全部完成整改，整改结果也已全部上报给火炬区住建部门。

3

7名业主与信盈物业存利益关系？

在今年2月15日，7位业主把誊港湾业委会告上中山市第一人民法院，请求法院确认业委会做出的聘请新物管的决定无效。有业主认为，7名业主与信盈物业之间存在利益关系。谭波认为，7业主是支持信盈物业的大部分业主的代表，他们不是独立的7个业主。可以明确地说，他们与信盈物业没半点利益关系，是他们自发起诉的，是为了广大业主的利益说话，“我们会支持他们。”

诉求回复

楼梯灯坏了，维修不及时？

信盈物业工程部共有5名工作人员，负责小区内的维修等事务。谭波称，在日常巡查中发现或者接到业主反映的问题，工作人员当天就会处理，如果是晚上接到业主反映的情况，一般在第二天就会处理。因此，不会存在维修不及时的情况。

“物业服务是我们的饭碗，不可能把自己的饭碗丢掉，这是最贴近民心的事情，是物业最重视并且最愿意去做的。”同时，谭波也认为，小区比较大，在日常巡查过程中，难免会有遗漏的情况出现。

小区失窃案多发？

对于业主反映小区失窃率较高的诉求，谭波称也听到了该声音。他也去火炬区公安部门了解过关于誉港湾失窃的备案记录，他认为，把誉港湾小区附近或者周围的犯案率也算在誉港湾小区，这是不公平的。他表示，自从他3月份开始接手誉港湾小区的物业管理，誉港湾小区内几乎未发生过一宗失窃案件。

通报

火炬区住建部门：

依法对旧物管作出行政处罚

火炬区誉港湾小区为约3000人的住宅小区，因小区业委会对原物业公司服务质量不满，于今年初对新物业公司选聘进行了公开招标，深圳一家物业公司中标。小区业委会发函要求原物业公司退场并与新物业公司交接，但原物业公司以未收到小区业主大会的选聘决定和决议为由，不肯退场。

与此同时，7名小区业主向法院起诉业委会，要求撤销小区业委会选聘决定，一审败诉，现7名小区业主已申请上诉。原物业公司也向法院起诉业委会，要求撤销小区业委会选聘决定，法院予以驳回。7月14日，大批小区业主和业委会人员向火炬区维稳中心反映，要求原物业公司退场，但原物业公司以7名小区业主已申请上诉为由，认为没有最后终审，不肯退场。

火炬区住建部门已向原物业公司发出交接通知，并根据事权下放权责清单及《广东省物业管理条例》第63条规定，对原物业公司依法作出行政处罚。目前，已进入处罚审批程序。