南京小区住宅物业管理条例实现六项制度“全国首创”

12日，南京雨花台区凤凰和美小区物管负责人童明军来到市物管办，领到了小区电梯应急维修首笔资金。“太快了，从发现隐患到下款不到半个月，其中审批只用了两天，要在过去，没几个月批不下来。”童明军开心地说。

凤凰和美是南京首个启动维修资金绿色通道的小区。7月1日，《南京市住宅物业管理条例》实施，包括维修资金应急使用、第三方评估、实名投诉登记受理等在内的一系列制度设计，使大批长期积累的物管死结迎刃而解，其中六项制度设计为“全国首创”。

破冰立法实践，应急维修资金两天审批

凤凰和美是2011年才交付的小区。6月27日巡检人员发现，8栋2单元的电梯钢丝绳出现问题，必须尽快维修。可按正常程序，动用维修基金须经2/3的业主同意，而小区空置房、出租户很多，找到业主签字不易；即便通过了，材料报送有关部门后，还要一个个短信回访，这番流程走下来，没两三个月下不来，而电梯故障已是“火烧眉毛”，极易发生脱轨事故。

新颁布的物管条例送来了“及时雨”。根据《条例》，小区发生电梯、消防、屋面渗漏、供排水等7项危及房屋和人身财产安全的紧急情况，简化审批流程，相关部门须在两个工作日内完成审核，以启动维修资金。凤凰和美小区立即会同业委会请来专家鉴定，符合维修资金应急使用的“紧急情况”，通过市物管办“绿色通道”，很快就拿到首笔1万多元维修资金，14日即请来专业维保公司维修。

“从维修资金使用看，目前物业管理相关规定明显不合理。”南京市人大法制委主任委员夏公喜说，由于审批门槛高，尤其是“须经2/3业主同意”这一条，使很多需要的物业维修做不起来，紧急维修事项耽误了时机，因而物业维修基金使用效率极低，从全国来看使用率仅1.5%左右。坚持民生立法和问题导向，南京在维修资金使用上作出破冰意义的实践。

寻求“最大公约数”，平衡各方权利义务

“物业管理关乎千家万户和基层社会治理，却成为最大的民生痛点之一。”南京市人大常委会主任陈绍泽介绍，在南京12345投诉工单中，物管纠纷一直高居民生类诉求前列，总的状况是“三个不满意”：业主不满意、物管企业不满意、政府不满意。南京立法征求民意座谈时，一些物管企业、业委会负责人流下了眼泪。之所以出现这样的“死结”，除了相关制度设计存在缺陷，还由于物管各方主体：业主、物管企业、建设单位、专营单位（水电气网络等）和政府之间关系没有理顺。“南京物管立法，就是平衡各方权利义务，培养契约意识，寻求化解渠道。”

南京市物业办徐成认为，物管五大主体除了政府，其他主体都有自身利益诉求，业主希望少缴费享受好服务，物业期望低投入高收益，专营单位因为少数业主欠费停水停电，导致一人生病、大家吃药……“各方诉求也不是完全没有道理，但摆到一起，就形成了冲突，南京物管条例，就是寻求最大公约数，在保障对方利益的前提下，主张自己的权利。”

寻求业主和物业间的“最大公约数”，南京首创“第三方评估制度”。当双方“公说公有理、婆说婆有理”，纠缠不休时，可以委托独立的第三方评估物业服务。鼓楼区旭日景城小区十年内换了三家物业，环境依然脏乱差，业主不满意，物业费只收到四成。去年底成为新条例试点小区后，请来专家队伍对小区物业服务评估。摸清“家底”后，评估组建议小区适度上调物业费重新招投标。今年初旭日景城物业费从1.3元/平方米涨到1.6元/平方米，按照1级资质、4类服务请来“新管家”，半年下来小区面貌焕然一新，物业费收到了八成。

专营单位也不能随意停水拉电了，新条例出台“公共服务保障制度”，规定不得因为部分业主未交费停止已交费用户服务，当然，业主拒交物业费也会承担失信成本，“征信制度”规定“经法院判决或仲裁仍不履行缴费义务的，纳入信用信息系统”。

没有利益诉求，政府也不能“置身事外”

政府在物管中没有利益诉求，并不表示可以“置身事外”。南京《条例》坚持开门立法、问题导向，在行政执法、市场监督和法规实施中，政府不能“缺位”。

事实上涉及到违章搭建、油烟扰民等违法问题，物业并没有执法权，而有些政府部门不愿进小区执法，导致小区内矛盾越积越多。条例建立“实名投诉登记制度”，规定城管、规划、建设、环保等12个政府管理部门，对业委会、物业公司涉及公共利益的投诉登记受理、限时回复，把执法触角延伸至小区，把矛盾化解在萌芽状态。

南京立法调研中了解到，前期物业管理往往是矛盾突出、意见集中的阶段，原因有的是建设质量问题，有的是开发商设施设备配套不到位。为剪除这个“痼疾”，南京建立建设单位保修金制度，按建安造价2%交存物业维修金，建设单位如不履行保修责任，维修费用在保修金中列支。

涉及物管内部的制度完善和换届交接，条例也有创新规定。南京建立独立建账制度，设立共有资金专用账户，定期公示账目。同时为避免新老物业、业委会衔接出现的“齐抓共管”、“站双岗”扯皮现象，条例规定业委会换届10日内，把所有账目资料移交街道保管，再交给下一届业委会；物管企业被“炒”后拒不退出或移交资料的，业委会可请求公安机关介入。