經營成本大增 中小型物管被迫在法律實施前結業退場

物管兩會認為，若《分層大廈共同部分管理法案》、《分層建築物管理商業業務法》兩法不能同時推出，將扼殺業界生存空間，中小微企被迫在法律實施前結業退場。物業管理業商會副會長馮翠屏表示，倘不能同期執行，業界工作會受制約，甚至令行業出現弱肉強食，微企更難經營。

物管兩會認為，本澳有二百多家中小型物業管理公司於市場提供服務，部分管理少量舊式樓宇，有關管理公司將未能承擔法例實施後須繳納擔保金、加大資本額、僱用專業技術人員及承受被科罰款的風險，在成本高、風險大、責任重、收費無保障的情況下，被迫結業退場。扼殺業界生存空間，可能造成相當部分小微物業管理企業結業。進而令大廈管理無人承擔、無人管理，相信這絕非法律原意。

兩年一換抽後腿

管理費是大廈日常開支的唯一經濟收入來源，大廈管理成本增加，在不具備開源和節流下，祇能透過召開分層所有人大會來解決平衡大廈日常開支的問題。現時沒有有效機制協助大廈解決問題，未能平衡開支，祇會導致物管一再縮減服務直至取消人員服務，必然造成服務質素降低及影響大廈安全。長期維持這種價低者得、業主會“兩年一換”管理公司的模式，最終結果是大廈管理服務將貨就價、無前瞻性。數年過去後，大廈設施等持續自然損耗，管理公司因迎合業主價低者得的心理，不計維護和策劃成本，以低價進場做兩年，不會考慮兩年後的事，兩年內亦無資源作出必要維護更新替換，形成惡性循環，實際上也是拖了行業專業化的“後腿”，最終令行業發展及大眾生活都受到影響。

大廈管理服務屬人性化工作，是人力資源密集的行業，智能科技產品只屬輔助設施。以智能科技產品替代人手的管理模式並非萬能，如智能服務未能有效要求訪客進行登記，以及阻止外來人士跟隨住客進入大廈，對大廈保安構成影響。智能服務亦未能有效解決緊急事情，如即時確認火災警報是否真確或誤鳴。