港铁独特“R+P”模式成地铁上盖物业开发“教科书”

地铁为出行提供方便与快捷，扩大了人们的出行半径，也延展了城市的生活边界，地铁修到哪里，沿线区域就变得炙手可热，身价看涨。地铁运营的效率和地铁沿线上盖区域的规划发展水平不仅与人们对地铁的使用频率息息相关，更深度影响着城市的发展和人们生活的幸福指数。

在国务院“深入推进新型城镇化”的发展方针下，城市和区域之间的轨道连接成为协同发展和经济合作的重要因素，而香港铁路有限公司即港铁公司作为全球少有盈利的轨道发展商也受邀积极参与其中，足以可见政府对港铁推动智慧出行雄厚实力的信任。放眼全球，香港的地铁覆盖率、准点到达率以及上盖区域的规划发展水平，已经获得了“世界轨道发展教科书式典范”的全球美誉，并被其他地铁城市争相学习效仿，香港地铁的强大背后，是港铁公司独到的城市轨道发展能力和运营服务业绩。日前记者有幸随港铁公司赴港，近距离地探访这个全球最强大轨道运营发展商的经营之道。记者 苗菁

港铁“R+P”模式

实现城市与企业共赢

香港特别行政区政府持股约76%的港铁公司，股权结构与内地的“央企”极为相近，如此的股权结构注定了港铁在企业社会责任方面的天生使命。港铁目前在香港运营有十条地铁线路，全长220公里，每日平均客流556万人次，在香港整个公共交通体系中占比近一半，其列车准点度、服务兑现度均超过99.9%，在全球范围内首屈一指。

一直以来，港铁以独特的“铁路+社区”（英文简称R+P）综合经营发展模式享誉全球，这是一种集轨道交通投资、建设、运营和沿线物业开发于一体的综合开发模式，港铁公司已经在香港成功运作该模式超过三十五年。在该模式下，政府可选择不对轨道交通直接投资，仅需将轨道沿线的土地资源授予港铁公司，同时按未规划建设轨道交通前的市场地价标准收取地价。港铁公司享有沿线一定规模土地在轨道交通开通后的增值收益，同时承担全部的轨道交通建设成本和运营成本。

“R+P”模式串联起一个无缝连接的香港

安全、高效、幸福感爆棚

多年以来，在香港民众的眼中，港铁所管辖的轨道网络，已经成了安全地带的代名词，儿童、老人只要在这个空间内，都可以无忧出行。

这样高效、安全的无缝接驳模式的实现，离不开港铁的“R+P”发展模式，港铁在应用这个模式的过程中，在规划轨道线路的同时就已经将周边沿线的土地、接驳方式做了精密的测算和设计。目前在香港，70%公众生活居住的地方都被轨道交通覆盖，如果不应用港铁模式，即使轨道网络建好，很多人也不会放弃私家车而去使用这个系统，另一方面，如果港铁没有提前把接驳空间和车辆段的上盖规划并建设好，整个城市规划绝不会像现在的香港这样合理有序。每一个站点和车辆段的开发，港铁都会做一个无缝链接、人车分流、美化的空间设计。除了地下轨道，还会结合其他公交打造一个个公共交通枢纽，实现立体化的使用空间，实现一体化的发展，这种高密度的复合建设也会为社会提高用地效益。

港铁轨交城市综合体成功落地内地

天津北运河项目备受期待

轨道物业综合开发的方向在内地正在成为一种新兴的趋势，面对内地的巨大市场，港铁公司在摩拳擦掌的同时也在审慎选择，希望把更多先进的经验带到内地。港铁公司在内地尝试进行物业开发的第一仗就打得极其漂亮——深圳港铁天颂项目在入市首年跻身国内单盘销售榜前二十的骄人业绩，震撼当地市场。港铁天颂是港铁“R+P”模式在内地开发物业的首个项目，但同时它的产品形态和轨道与物业的交互组织模式也打造了众多深圳第一，比如天颂通过对地铁站的空间整合，将城市空间功能与效率设计到国际最高标准，是深圳目前唯一一个真正意义的地铁上盖物业，24分钟通达香港落马洲关口，6分钟直抵深圳北站，转乘高铁25分钟抵达广州可至更换的武汉、厦门等地，真正做到畅通全城的便捷生活。

在天津，港铁与天津市地下铁道集团有限公司合组的公司竞得地铁6号线北运河站上盖土地使用权，进行综合土地开发。对北运河项目，天津城铁港铁建设有限公司总经理梁秉坚介绍说，“北运河一期项目不仅保留了港铁在香港上盖物业中特有的‘地铁接驳’的特色，而且，其独一无二的风雨连廊设置，也让这样的接驳空间更能与花园、观景等住户体验结合起来”。相信，这个项目也会带给北方市场一个优秀且经典的案例。