中山试行物业服务行业管理办法若行为不良将扣分降级

昨日，中山市住房和城乡建设局发布关于印发《中山市物业服务行业诚信管理办法(试行)》的通知，将在10月1日正式试行物业服务行业诚信管理办法，为期三年。该办法主要适用于在中山市行政区域范围内从事物业服务的企业，及其从业人员诚信信息采集、认定、披露、使用、管理和等级评定的活动，同时对物管公司相关人员记录在册，并采取百分制对物管企业进行ABCD四个档次的评级，并对物管企业进行不同的奖励或惩罚措施。有物业管理从业者表示，这将对物管市场起到净化作用，而业主们则认为对物管的等级评分相当“接地气”，对此表示欢迎。

物管要评级，人员被监管

南都记者了解到，从监管范围来看，《办法》所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业服务的企业，还包括在中山市从事物业服务的外来物业服务企业(总公司要在我市工商部门登记成立分公司)。而从业人员是指在物业服务企业从事物业服务的物业管理专业人员以及具有中级职称的工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员。

市住建局依法对物业服务企业及其从业人员进行诚信管理，并按规定委托镇(区)住建局及有关机构对企业及其从业人员从事物业服务活动的诚信信息进行处理。同时，该局还依据国家有关法律、法规和规章规定，逐步建立诚信奖惩制度，在市场准入、物业管理项目招标投标、现场监管、国家(省、市)物业示范项目评比等工作中，充分利用已公布的物业服务企业诚信信息，依法依规对守信行为给予激励，对失信行为进行惩戒。

根据统一的标准，该部门通过中山建设信息网的中山市建设工程企业管理和诚信平台(下称诚信平台)归集物业服务企业及其从业人员的诚信信息，并向社会公布。

过往不良行为被纳入监管

值得注意的是，该《办法》对物业企业及人员的相关信息进行细化，不仅要求对企业基本情况、业绩情况、变更情况等要求登记在册，同时还对良好行为、不良行为、诚信等级等方面进行评估。

例如，企业基本情况不仅登记最基本的企业名称、地址、工商营业执照号码(统一社会信用代码)、注册时间、注册资本、经营范围、企业法定代表人、股东、总经理及其他相关负责人的情况等，还对从业人员数量和业主们所关注的项目维修资金收取情况等信息也要求记入。此外从业人员基本情况、业绩情况(包括企业经营状况、物业管理项目基本情况、委托合同签订情况等)、变更情况等都被细化要求登记入册。

良好行为则包括：物业服务企业及其从业人员获得镇(区)以上人民政府或政府相关职能部门、行业协会表彰与物业管理有关的事项，及经市住建局认定应当记录的其他良好行为。在《办法》附表1中就有针对良好行为进行企业加分项，例如获得市、省或国家级相关荣誉的均有对应的加分项。

而以往业主们诟病的物管企业服务不良行为，也被纳入登记的范畴。不良行为包括：物业服务企业及其从业人员违反国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等有关法律法规、行业自律管理等相关规定；因失信、违约、不正当竞争等行为受到人民政府或政府相关职能部门、行业协会通报批评；在物业服务收费中出现不按规定进行物业服务收费备案、擅自设立强制性收费项目等不良行为；在物业项目招投标中出现串标、围标、行贿等不良行为；企业从业人员在物业服务活动中出现伪造专业证书、在物业管理区域进行恐吓、斗殴等不良行为；经查实，属于物业服务企业违法、违规经营或工作失职的，经督促仍不进行整改或整改不力的；经人民政府、政府相关职能部门或其委托的执法监督机构查实和行政处罚的不良行为等。

而不良行为记录信息属行政处罚决定的，公布期限为3年。其他不良行为记录，公布期限为1年。良好行为记录信息公布期限一般为1年(从获得之日起开始计算)，法律、法规及本办法另有规定的从其规定。

对于知错能改的企业，对不良行为已进行整改，并经市住建局或政府相关职能部门核查整改结果，其整改确有实效的，可由企业提出申请，经批准，可缩短其不良行为记录信息公布期限，但公布期限最短不得少于3个月，同时将整改结果列于相应不良行为记录后，供有关部门和社会公众查询；对于拒不整改或整改不力的单位，市住建局可延长其不良行为记录信息公布期限，至整改完毕为止。物业服务企业及其从业人员有违反法律、法规和规章的行为，由市住建局有关执法机构责令改正，依法应予行政处罚的给予行政处罚。构成犯罪的，移送司法机关处理。

列出75条扣分事项

对于诚信信息采集和认定，在我市从事物业服务的企业应当向市住建局签订诚信承诺书，并提供资料由市住建局建立对应的《中山市物业服务企业诚信档案》，作为对企业及其从业人员管理的档案长期保存，同时，企业诚信档案的信息采集主要通过企业自行申报、人民政府或政府相关职能部门、市住建局及其委托机构、市物业管理行业协会在监管过程中产生等方式，并对核实、登记流程进行了详细介绍。

物业服务行业诚信等级评定实行动态管理，经市住建局核实后的物业服务企业及其从业人员的良好和不良行为信息将会即时录入《中山市物业服务企业诚信档案》，通过诚信平台进行诚信分值动态计算。

对于评分的制度，尤其是不良行为导致的减分有非常明确的评分标准。在《办法》附带的《中山市物业服务企业及其从业人员关于物业管理的不良行为扣分标准》中，一共列出了共75条扣分事项，这些扣分事项也相当“接地气”，例如在同一个物业管理区域内，一年中经查实被投诉在2次以上或对同一事项重复投诉3次以上且属于有效投诉的，扣5分；未按规定或约定每年向业主公布相关收支账目的，扣5分；违反物业服务合同规定、约定，对管理范围维修不及时的、小区发生盗窃行为的、业主被物管人员恫吓等行为同样要扣分。

D类企业暂停承接业务

物管服务企业将这一评分标准作为企业日常监督管理、办理物业管理项目投标、物业服务合同登记备案等业务的重要参考依据，并根据评定的四档企业有关部门将采取差别化监督管理，实现奖惩有别。

例如，对A级企业实行激励机制，实施简化监督和低频率的日常检查；在行业各类奖励或者评比中优先考虑。为其从业人员优先提供学习、交流、培训的信息与机会，行业各类奖励或者优秀评比中优先考虑；对B级企业实行预警机制，实施常规监督和适度频率的日常检查。其从业人员须定期参加主管部门或行业协会组织的业务培训活动；对C级企业实行防范与监管并重机制，并勒令限期整改；实施强化监管和较高频率的日常检查，实行取消参加行业评优资格、列入专项检查的重点监管对象等信用限制机制；对D级企业实行重点防范为主机制，实施警告制度、行业重点监管和高频率的日常检查，实行暂停其在中山市参加物业项目的投标活动和承接新物管服务、通报等信用惩戒机制。对信用等级为C级或D级的物业服务企业，招标人还可在物业服务招标文件中设定不受理其参与投标的有关活动。

现状

长期缺乏有效监管业主、物管冲突不断

有人指出，此《办法》出台的背景是中山物管企业长期缺乏有效监管导致小区业主与物管企业屡屡爆发矛盾。

例如，一度见诸报端的东区朗晴轩小区业主在今年4月份就曾因为地下车库被打桩、二次供水中断等问题而与新龙基地产下属物管公司的物管人员发生大规模冲突，并一度升级为人身攻击。而此前，该小区还一度在2009年12月和2013年7月因为人防车位封锁和销售等问题爆发冲突。

无独有偶。除了朗晴轩小区以外，中山不少小区都爆发过业主与物管方的冲突，甚至在更换物管上都异常艰难。例如，2012年西区蓝波湾小区就因为更换新的物业管理公司而爆发新旧物管的冲突，旧物管华策物业的拒不合作不仅让新物管无法进入，并导致业主与旧物管也冲突不断，小区一度面临垃圾遍地等无小区管理状态。这都对业主和所在小区产生较恶劣的影响。

对此，有业主表示，希望借助该《办法》能对物管企业产生相应的约束，并望有关部门在执行时能及时到位，避免沦为“过场”产物。“如果真的能按照表格中实行的评分制度进行评定，对不良物管约束和惩罚到位，这样对于我们业主肯定是好事。”家住远洋城的业主郑女士表示，除了评分以外，希望在处罚成本上能有效打击这类不良企业，并对优秀的物管企业进行相应激励，起到应有的奖罚分明作用。

有物管从业者则表示，这样的做法对时下中山的物管市场无疑起到净化作用。但与此同时也担心相关部门的执法尺度问题。“希望在奖惩上一视同仁，这样对于守法的企业才是最好的奖励。”一本地物业企业负责人如此表示。

物管企业诚信等级评定

评定物业服务行业诚信等级采取评分制，并由高至低划分为四个等级，分别采用A、B、C、D级标示，诚信等级评定的初始分值为100分，实行加减分制。具体一共列出了共75条扣分事项。

分 值 在10 0分(含100分)以上且符合在考评年度内有1个以上在管物业项目且无不良行为记录的为A级。

分值在81-100分之间且不符合A级条件的为B级。

分值在60-80分(含6 0分)之间的为C级，代表诚信一般。

分值在60分(不含60分)以下的为D级，则表示诚信较差。