小区广告泛滥收益去向何方 专家建议尽早出台物业法

在人们所居住的小区各处，往往挂满各式“有模有样”的广告，它们有的被整齐安插在电梯中，有的在小区步道的灯箱上，有的甚至挂满整个楼面。可看似理所应当的小区广告，真的应该悄无声息地充斥业主眼帘么?记者调查发现，隐形经营成为部分物业擅自占用本应属于业主收益的手段之一，而这笔物业欠业主的钱却鲜为人知。

广告板在电梯内“围堵”业主

家住福建省福州市仓山区某小区的朱建平说，刚搬进小区的头两年，小区内几乎还没有什么广告，但最近两年，他发现不仅楼道里的电梯外墙上安装了广告屏幕，就连电梯轿厢里也都挂满了广告牌。“因为电梯门要经常开关所以没有挂(广告牌)，剩下的其他三面都挂上了广告牌，而且每隔两三个月就换一次。”朱建平说。

除了电梯广告充斥眼球，朱建平还注意到，最近一段时间小区内的灯箱、立柱旁也挂上了广告牌。这些广告以早教中心、整形医院、买房、招聘类居多，公益广告数量很少。

在黑龙江省哈尔滨市刚建成的方远滨江国际小区内，不少业主反映刚刚进户，广告板就已经在电梯内“围堵”住了业主。“两面都有，都是些快餐外卖什么的。”一位业主说。

而在天津刚刚买房的苏启明则在采访中反问：“小区内的这些位置都是业主共有的，装广告牌不应该由我们说了算吗?到底是谁做了主?”

方远滨江国际的部分业主表示，小区里不是完全不能出现广告，但是对于广告的内容及商家业主可否有决定权，且电梯作为公摊面积，电梯广告获得的收益是否应归全体业主所有，或与业主协商分配。

记者在采访中发现，还有不少业主对于广告位管理者是谁以及是否侵犯了业主权益，表示知之甚少。

多数业主对广告收益不知情

对于这些诉求，正在从事广告位经营的小郑向记者道出了中间的实情。“往往是物业公司找到我们，把小区内的广告位承包给我们，我们和他们签订合同时不会问业主是否同意，我们是花钱拿广告位的，钱花了广告位到手就OK了。”小郑坦言，承包广告位的事情知道的人越少越好，若是知道的人多，很有可能会因为业主阻力大而没办法成功。

朱建平说：“每次问物业广告费收了多少、用到哪里去了，他们都是支支吾吾说不清楚，让我们找经理，经理又避而不谈。”这似乎也印证了小郑的话。福州市台江区某小区的一名物业工作人员也表示，该小区的电梯广告位已经一次性承包给了一家广告公司，具体投放什么广告由广告公司决定，“但广告费收入其实不大”。

那么诸如小区电梯中的广告位到底值多少钱?记者登录一家广告投放公司的官方网站，找到了该公司电梯广告投放的相关报价。按照广告类型来分，电梯轿厢框架刊例价698元/周/块(纸张尺寸570mm×420mm);电梯内门贴刊例价698元/周/部(纸张尺寸370mm×760mm)。该公司网站上注明，电梯广告投放费用依时间段、地点而定，弹性很大。一般来说，可以在报价基础上至少砍掉40%。

以电梯轿厢框架内广告版砍去60%的保守价格280元/周/块估算，一部电梯内若装四个广告牌一年的收入约为5.3万元，一栋拥有五个单元的住宅楼一年仅此项收入就为26.5万元。家住江西省南昌市红谷滩某小区的周女士向记者出示了她所在小区2015年全年的业主委员会收支明细单，其中广告收入刨除物业公司的分成后，共计9.63万元。小郑透露，由于住户量、发展水平等因素各地不同，广告费用也千差万别，但超过两栋楼的小区仅电梯费一年收入普遍数十万元，大城市甚至过百万。

而在各地小区当记者问到广告费用、用途是否进行了公示、业主是否知情时，多数业主表示由于没有成立业委会，并不了解相关情况。

专家建议

应尽早出台物业法的立法

按照我国《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

“现实中物业企业在从事经营前，应当征得二分之一以上业主同意，程序上必须合法。二是经营的收益应当公开，具体用项必须合法，包括支付部分经营费用和分配给业主。”河南豫龙律师事务所律师付建表示。

按照条例内容，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并对单位处5万元以上20万元以下的罚款。

福州市一物业公司负责人说：“没有业委会的小区，这些费用确实都由我们物业来收取，但并不是都进了个人腰包，说我们靠此盈利有些偏颇，因为这笔收入我们主要还是用来弥补公共费用的不足。”

对此付建建议，业主可以要求物业服务企业定期公布公共收益部分的资金使用情况，如物业服务企业拒绝公布，可以提交业主大会，决定更换物业服务企业。如果小区没有成立业主委员会，业主可以召开全体业主大会，经三分之二以上的业主同意，或者占建筑物总面积三分之二以上的业主同意，对小区广告的收入进行监督，或者更换该企业。

周女士所在的江西省南昌市红谷滩某小区业主委员会便针对小区广告的收入，与物业公司按照当地《物业管理费条例》中规定的比例进行分配。“有了业主委员会，每一年小区的所有收入，包括广告收入，我们都能及时掌握，也能更好地进行分配，把钱花在维护广大业主权益的公共服务上，对物业而言，也起到了良好的监督作用。”周女士说。

从事社区管理研究的专家表示，很多人误把物业公司当成管理者，其实物业是“拿钥匙的管家”而非房屋主人。专家表示，当前物业信息公开的动力不足，应尽早进行专门物业法的立法工作，探索在使用、监管上的可行模式。