购房尾款、物业费成地产公司融资支持性资产

房地产行业的购房尾款、物业服务费开始成为地产企业寻求大规模融资的基础资产，已经有包括世茂股份（证券代码：600823.SH）、碧桂园（02007.HK）、金科股份（000656.HK）等多家地产企业发行了规模数十亿元的资产支持专项计划完成融资。

日前，金科股份宣布公司拟开展按揭购房尾款的资产证券化工作，其与招商证券资产管理有限公司设立的专项计划发行总规模不超过20亿元，其中优先级资产支持证券规模不超过19亿元，向符合规定条件的合格投资者发售，次级资产支持证券规模不超过1亿元，由金科股份全资子公司重庆金科两江大酒店有限公司全额认购。

金科股份计划发行的这笔购房尾款资产支持专项计划预期期限为3年，专项计划产品票面利率为固定利率。在此期间，金科股份对购房人享有的要求其支付购房款所对应的债权和其他权利及其附属担保权益转让给资产支持专项计划管理人，并且在循环购买日内，金科股份也会有继续新增购房尾款权益转让予专项计划管理人。

金科股份以购房尾款为基础资产的资产支持专项计划交易结构里，投资者将认购资金委托管理人管理，管理人设立并管理转向计划，投资者取得资产支持证券；专项计划管理人通过认购资金托管人向金科股份划转专项计划募集资金，用于向金科股份购买基础资产（购房尾款），并且在专项计划循环购买期内，管理人向金科股份循环购买新增基础资产。

资产支持专项计划管理人委托金科股份作为资产服务机构，对基础资产进行管理，包括但不限于现金流回款的资金管理、购房合同管理等，并通过全面管理确保基础资产不受任何重大损害；金科股份按约定在每个应收账款归集日将基础资产产生的现金划入监管账户，并当发生任一差额支付启动事件时，差额支付承诺人按约将差额资金划入专项计划账户，专项计划管理人和托管人按期分配资产支持证券所有收益或本金。

在去年11月份，金科股份还将公司对金科物业享有的委托贷款债权作为基础资产发行了一笔总规模15亿元资产支持证券。

与金科股份这次发行以购房尾款为基础资产的资产支持专项计划类似，今年6月底，碧桂园两家全资附属公司向国内合格投资者发行了总金额超过62亿元购房尾款资产支持证券，发行利率约为4.5%—6%左右。

今年1月份，碧桂园全资附属公司增城碧桂园物业也成功发行了近30亿元的资产支持证券，基础资产以增城碧桂园的若干合同收款权为支持。

世茂集团在一年前还发行了全国第一个物业费资产证券化产品，去年11月份世茂房地产同样以购房尾款为基础资产发行了资产证券化产品。

熟悉房地产行业资产证券化设计的北京盈科律师事务所一位商业律师向人民网记者指出，目前房地产行业的资产支持专项计划的基础资产包括房地产企业的购房尾款、物业管理公司的物业服务费，以及房地产行业工程建筑供应商的供应链应收款。

“地产公司的购房款、物业费和供应商应收款在未来时间都有稳定的现金流，风险相对较低，因此可以作为证券化产品的基础资产，而这些基础资产占有了原有权益人大量的现金资源，可以通过资产证券化设计进行融资。”他说。

北京盈科律师事务所这位商业律师以购房尾款为基础资产的证券化产品为例，其介绍购房尾款基础资产定性为债权，债务人定位为购房人而非按揭银行，但是购房尾款现金流则来自按揭银行，并且原有权益人转让购房尾款本金收益权利后，如果按揭无法落实，则要求回购。

世茂房地产、碧桂园等房地产公司发行的资产支持证券产品票面利率均在6%左右，并且均获得了评级公司较高评级。

北京北京盈科律师事务所这位商业律师进一步指出，对于规模房企而言，沉淀了大量购房尾款等应收账款，合理安排下可以用部分应收账款作为基础资产尝试资产证券化，未来这些应收账款债权的资产证券化前景可期。