物管被炒却赖着不走 管理费到底要不要交？

●半山雍景苑成功炒掉旧物管，一业主却因欠交物管费而被旧物管告上法庭

●法院判决：物管被通知炒掉后，即使还存在物业管理的事实，物管费也可不用交

近年来，因为小区新旧物管交接引发的纠纷时有发生，而在此过程中，物管费要不要交，因直接关系到双方经济利益最受关注。日前，因成功炒掉旧物管而广受关注的半山雍景苑再次提供了可参考案例——一业主因欠交物管费而被旧物管告上法庭，法院判决显示，物管被通知炒掉后，即使还存在物业管理的事实，物管费也可以不用交。业内人士表示，这给物业管理纠纷提供了一个解决之道，物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司没有经济利益，自然会撤出。 

案卷

旧物管追讨业主11000多元

在目前的物业管理纠纷中，最常见到的就是业主不满意物管不交管理费。日前，半山雍景苑的业主汤女士(化名)因拖欠物管费被物业告上法庭一案由广州市中级人民法院终审判决，与一审要求汤女士支付所有拖欠的物管费不同，二审需要支付的物管费计算时间大大缩减，一个明确的信息是：物管被通知炒掉后，即使还存在物业管理的事实，物管费也可以不用交。

据悉，因小区物业纠纷，汤女士从2012年7月开始欠交管理费，被物业起诉追讨2012年7月到2015年3月的物管费及水电公摊等各种费用11000多元。汤女士认为，小区业委会2013年9月就与新物管公司签订合约，旧物管接到通知也不撤离，此后作为业主就不应交物管费。物管则认为在纠纷期间，业委会向全体业主发出1、2号决议都被法院判决撤销，自己实际还在进行管理，收取物管费是合理的。

法院认为，小区业委会于2013年9月向×景物业发出关于物业管理服务的交接通知，告知已选聘了新物管，并于2013年10月1日办理交接工作，但×景未按通知办理交接手续，而是拒绝退出。虽然业委会于2013年1月、5月作出的1、2号决议被予以撤销，但小区业主与业委会之间的法律关系与业委会对外代表业主与×景之间的物业管理服务合同关系并非同一法律关系，×景无权以业主大会的该项决议被撤销为由要求继续履行已过履行期限的合同。因此，汤女士只需支付从2013年4月到2013年10月1日的物业费及相应滞纳金(2013年4月前已过诉讼时效期)。

法规

自2013年1月1日起施行，有效期5年的《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》明确规定：如旧物管公司不能及时退出社区，业主、业主大会和新聘的物管公司可以通过区、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求其退出。而物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，业主有权拒绝。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出并以存在事实上物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持。”

说法

物管差能拒交管理费吗

业主们常因物管不如人意而拒交管理费。对此，广东君厚律师事务所律师卢彦铮指出，根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。至于其他纠纷，应该在业主大会上向业主委员会、物业管理企业的相关行政管理部门提出，并依据相关的法律、法规处理，而不能成为拒交物业费的依据和理由。如果是因为以下原因就单方面拒缴物业费，那么一旦物业公司跟业主打官司要物业费，法律并不支持业主，例如：因没有入住不交物业费；因没有签物业管理合同不交物业费；对物业服务质量不满意不交物业费；对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费等。

早在2013年10月

旧物管已被炒

半山雍景苑位于天河区广园东路汇景新城西侧，是一个有700多户的中小型社区。

2008年，小区成立业委会。

2012年3月30日，业委会与×景签订的两年管理合同到期。×景物业作为发展商选定的前期管理公司一直管理小区。

2013年1月，由于物业公司管理不如人意，经沟通无效，业委会发出《业主大会公告》(简称1号决议)，表示2012年4月组织召开了全体业主的书面大会，根据表决结果，将不再与×景签订物业管理合同。

2013年3月，发展商提起诉讼，认为作为小区公建配套的持有人，也是业主，对投票结果表示质疑。同年9月，业委会与经过公开招投标中标的企业深圳市盛孚物业管理公司签订了为期两年的合同，并在10月正式通知×景离开。10月18日，法院作出判决：撤销1号决议。

2014年1月，发展商再次提起诉讼，请求撤销“授权业委会进行招投标”的2号决议。12月，该决议一审被天河区法院撤销。

2014年12月25日至2015年1月25日，半山雍景苑重新召开业主大会，这也是广州首次由房管局、居委、街道全程参与业主投票换物管。2月24日，投票结果公示结束，换物管的决议生效。到2015年4月10日，新旧物管顺利完成交接。