SOHO中国急于出售上海物业 潘石屹转型导致债务上升

SOHO中国(0410.HK)董事长潘石屹前日在香港举行的股东周年大会上透露，此前准备出售上海世纪广场，目前并未改变心意，进展顺利，已有买家在谈。

SOHO为何急着将上海世界广场出手?易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉长江商报记者，“此次出售项目或出售股权的做法，正好处于上海房地产市场周期位于历史高位的阶段，从出售项目本身的行为讲，策略是正确的;但若从转型的角度看，可能也意味着各类潜在的债务和资金成本或比较高，所以会选择此类资产转换。”

转型“售转租”业绩下滑意料之中

早在在2016年3月8日，SOHO中国2015业绩发布会上，SOHO中国就准备重启销售战略。“我们想把一些成熟的、租得很满、非核心区域、非核心资产的持有物业拿出来在这个月底开始尝试销售。”潘石屹言道。而出售的首个项目就是位于上海的SOHO世纪广场。

与此同时，SOHO中国也公布了“从售到租”转型后，首份不含物业销售收入的年度成绩单。业绩报告显示，截至2015年12月31日，公司完成营业额9.95亿元(人民币，下同)，同比大幅下滑83.68%;同期净利润5.376亿元，同比大幅下滑87%。

“大幅下滑在意料之中，这是因为我们在转型。”SOHO中国董事长潘石屹公开表示，“售转租”是SOHO中国在2012年就确立的转型方向。

在谈及SOHO的转型之路之时，严跃说：“由于从物业销售模式转变为租赁模式，这会使得整个现金流的模式发生变化，最直接的影响是，利润指标会发生恶化。当然，这样一个恶化是静态的分析，如果各类租赁物业的租金稳定，那么后续各类指标的改善空间依然较大。那么对于外债的依赖也会降低。”

出售资产或为赢取后续投资机会

潘石屹此前曾表示，“此次出售上海世纪广场项目的资金，将全部用来偿还外币债务，目标是未来SOHO中国境外债务降为0。”

SOHO为何急着将上海世界广场出手?“SOHO中国出售物业还外债，其实考虑了两个因素。第一个是目前上海等城市物业开始进入强劲复苏通道，第二是外债的利息成本偏高，所以会有这样一类动作。”严跃进告诉长江商报记者，“实际上，过去国内信贷市场较紧的情况下，很多企业会尝试发行美元债。但对于中途有过大转型的企业，可能发现此类债务成本的承担和其现金流模式已经发生了矛盾或冲突，进而凸显了汇兑风险。”

严跃进进一步强调，“通过出售此类项目，尤其是考虑到此前推出外滩地王项目后，可以认为其在现金储备方面有较大的热情，此类储备增加，能够赢取较大的后续投资机会。”