前4月惠州完成住宅3年去库存指标 非住宅物业成重担

“都说金山湖楼市很旺，我看也就一般，周六去到方直东岸也没什么人。”近日市民方阳一条朋友圈吐槽，由于与当前市场相悖引起关注。

记者了解到，原来东岸当前只有非住宅属性的商务公寓在推售，市民不太关注。而一桥之隔的住宅性质的中洲中央公园小区呈现的情况则迥异，即使售价早已被提至万元以上，到访客户仍络绎不绝。

同处惠州最热片区，两个楼盘迥然不同的局面也基本呈现了当前惠州楼市住宅和非住宅房源的真实境遇。2016年前4月，惠州新增商品住宅255.11万平方米，而销售则达到567.01万平方米，这直接将去年底惠州商品住宅1290万平方米的库存数拉回至千万平方米之内(978.1万)，而结合前4月月均142万平方米的去化速度，惠州住宅的去化周期已收紧至7个月左右。而非住宅物业市场则表现惨淡，2016年前4月，惠州新增非住宅物业61.7万平方米，成交26.65万平方米，非住宅物业的库存数在进一步增大，从去年底375万平方米升至410.05万平方米，去库存周期则拉长至66.6个月。

住宅库存压力渐缓，而非住宅的(写字楼、商铺等)商业物业则不降反增，惠州楼市去库存压力聚焦到商业物业。

面对这一课题，多名受访企业受困于自身经营水平无处发力。楼市专家对此建议，企业应该增加物业自持力度，优化此前单一的“卖铺”行为，更多的涉及到运营环境，租售并举，统一经营起来享受物业带来的长效收益。另外，为了更好地实现引导，政府也加大着力，给政策给措施，甚至亲自上阵在存量中找新增长点，当前，华贸写字楼建成雏形的孵化器，以及赛格假日广场的综合运营等方式也不断带来惊喜。

“企业自持，政府提供政策和优惠助力引导，打造优质的创业中心和孵化基地，在盘活存量物业同时，还能为城市经济孕育新的增量。”作为《惠州市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》(以下简称《去库存行动计划》)撰写者之一，市房管局信息中心主任练晓旋直言这是一条好路子。

A.去库存重担在非住宅

1—4月非住宅销售面积不到新增的一半

从高库存压身，到楼市热潮涌动，惠州只用了一个月的时间。

据惠州市房管局数据，2016年前4个月，160.34万平方米、77.28万平方米、166.55万平方米和189.49万平方米，全市楼市销售面积节后高涨。而在放大的销售量带动下，楼市去库存表现乐观。

在惠州市制定的《去库存行动计划》指出，到2018年底，惠州商品房库存规模比2015年底的1665万平方米减少约12.5%，即在全部消化2016年至2018年供应溢出全部商品房的基础上通过市场销售、市场租赁和自持经营等方式，力争再化解208万平方米的商品房库存。各区域去库存周期基本处于合理区间，到2018年，各县区商品房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。

“从当前的数据上来看，当前惠州的库存任务已基本完成。”长期关注惠州楼市的吉屋网华南区总经理杨锦斌说。据官方数据，前4月，总销售商品房源面积593.66万平方米，而同期新增房源数则仅为316.8万平方米，一增一减，截至5月初，惠州库存数仅剩1388万平方米，较2015年底减少277万平方米。

277万平方米远超惠州市行动计划中3年208万平方米的任务量，更数倍于今年3月初，广东省政府在去库存行动计划给惠州下达的105万平方米任务。

这是否意味着，惠州去库存已然完成?市房管局副局长郑小平直言并没有那么简单。他介绍，当前的库存数仍只是个动态的概念，随着市场后续新房源供应提速去库存将是惠州房地产市场长期的主题。

除了对楼市房源新增节奏保持谨慎，非住宅物业压身则将渐缓的去库存压力重新拉回战斗。练晓旋介绍，与住宅的热潮形成鲜明对比的，是非住宅的商业物业供需矛盾进一步激化。

《去库存行动计划》中介绍，在2015年底，惠州非住宅库存数达到375万平方米，且各区域分异明显。其中库存最多的4各县区是惠城区、博罗县、大亚湾和惠东，分别为97万、78万、58万和57万平方米。而依据任务分解，到2018年，这些区县非住宅去库存任务分别为12万、8万、6万和6万平方米，压力不小。即使是3年商品房去库存任务仅为4万平方米的龙门县，由于非住宅需求度较低，商业物业去库存同样压力明显。

而截至当前，在前期的暖市行情里，惠州商业物业存量不降反增，进一步加重了库存任务。1-4月份，全市非住宅新增61.7万平方米，销售量26.65万平方米，使得城市商业物业库存数从去年底的375万平方米，增加至410.05万平方米。按照今年以来月均6.16万平方米的销售速度计算，这意味着惠州非住宅物业去化周期将达到66.6个月。

“这还需要市场不再新建，结合现在不断出现的大体量综合体建设潮，这个时限还将进一步拉长。”惠州楼市专家胡光宇联系市场表现出担忧，但同时也认为，住宅压力缓解，也使得惠州去库存工作更聚焦，有望加速盘活。

B.商业物业存量包括自持

企业租赁运营也是消化库存的好方式

“尽管非住宅库存明显，但是否需要60多个月来去化还需进一步精确。”练晓旋说，不同于住宅的销售备案签约入住，非住宅除了大部分销售，同时也有很大一部分属于自持租赁，而出租运营起来的部分是无法在网签中统计。

在记者走访过程中，在网签表现中实现九成销售的富力中心写字楼，当前仍有近一半的空置;而在进驻办公企业扎堆的中信城市时代和德威大厦等老牌写字楼，则仍有不同数量的物业未在网签中显示。

练晓旋说，无论是商铺还是写字楼物业，由于市民受到类似“一铺养三代”等思潮，使得商铺在很多时候都被开发商兜售作为回款利器，但部分开发商也会将一定规模物业自己持有，统一起来运营，跟随区域的完善享受物业的长效收益。

在中信城市时代，项目物业管理公司副总赵燕俐介绍，该项目除了工商银行、广东伟伦律所，以及中信地产等企业为购买，类似西子湖畔、吉屋等绝大部分企业都为租赁办公，并透露该项目物业自持运营比例超过六成。

国内资深商业地产研究者、世联行集团商业地产部总经理宋春生对此模式表示出认可。他说，不同于住宅的单次销售和单次收益，商业物业的特殊性在于企业有销售、持有和运营多种选择。对于有实力的开发商而言，保持一定量的持有量，跟随商业体和写字楼的运营，享受长效收益远比卖铺的一次性收益强。

“一二线城市很普遍，但惠州还只是刚刚在路上。”胡光宇直言，没有一二线城市的人口容量和城市消费力，商业运营并不是个轻松事情。很多开发商更倾向于卖铺卖铺卖铺，而不会发力去持有，这从多个住宅项目，业主入住两三年但沿街商铺仍然大门紧闭就可以看出来。“运营商业是个技术活，花费周期较长，且收益前景难明晰，也使得很多企业不愿着力。”胡光宇说。

此外，社区及商业体规划配建的产权车库一同被纳入商业物业也使得库存压力进一步拉大。记者了解到，据当前社区规划至少需达到1：1的车位配比，部分高档社区车位数量则更高。练晓旋介绍，除部分车库被业主购买，很大部分均纳入出租管理，尤其是在写字楼和商业体的车库运营中。

即使是东湖花园、荷兰水乡等成熟社区，随着车辆增多停车难问题不断，但仍有相当比例的车位被空置，由社区物业在管理运营。

C.如何盘活商业库存

鼓励开发企业持有商业办公物业持续经营

细数惠州近年来商业物业的发展，华贸中心、佳兆业、东湖花园9区、赛格假日广场，以及在招商或施工中的中信生活汇、T-star、鑫月城、明发高榜新城等，在过去两年内迎来七八家，接下来的两三年里还将迎来10家左右的综合体入市。

“企业都发力做商业综合体是有原因的。”胡光宇说，不像有些项目，靠山靠水景观资源好，但规划建设各商业体，理论上生活配套的便利拉升项目价值，让房子更好卖。

这一点在既有的城市发展中表现明显。华贸和佳兆业的落成，对于江北CBD雏形初显意义重大，区域也成为高端住宅聚集区;而金山湖也随着方直广场和中信生活汇的运营得到完善，两区域也成为惠城房价的风向标。另外，大新城、明发高榜新城等项目也因自带一定规模的商业规划，受到市场关注。

最为明显的则是万达广场落户大亚湾的消息在去年末的落地，数日之内，迅速将区域住宅均价拉升至万元之上，开启了惠阳大亚湾房价狂奔的闸门。

具体到运营则远没有规划建设般火热。“做商业，抓运营，这仍是很多开发商想做而不敢做的。”杨锦斌说，卖铺卖写字楼尽管只能单次获利，但是是最没有风险的，运营起来需要一定周期，收益也不能确定。“这是把双刃剑，用好了，皆大欢喜，用不好，会伤人。”他说。

因此我们也看到，在当前和既有的市场，仅有华贸中心宣称收缩住宅开发业务，在惠业务集中到资产运营，发力商业和写字楼经营。另在商业体运作中，也仅有港惠新天地走出了路子，商场公司总经理秘海英介绍，长期的高速增长加速了港惠的拓展脚步，目前企业已经开始着力团队培育，在其他城市寻找合适的场地开拓。其他项目则处在较低水平。

“去库存首先是要将存量的非住宅物业用起来，且要用好。”市政府相关负责人表示，虽然当前的脚步有点慢，但这同时也代表着广阔的发展空间。这一背景下，市各级政府部门针对如何盘活利用存量商业物业政策频出。

以写字楼和商业广场最为集中的惠城区为例。为加快产业集聚，2013年，惠城区政府就与华贸中心签订《惠城区·华贸中心合作共建楼宇经济示范平台框架协议》，通过资金扶持和税费奖励鼓励总部类、现代金融服务类及生产型服务类企业入驻。截至去年底，华贸写字楼已吸引了雷格斯、汇丰银行、永亨银行、移动、联通、中国平安、中海集运、中广核集团等203家国内外名企入驻，逐步形成新型的城市创业创新的孵化基地。

这有效推动了楼市存量点向城市创新点转化。在惠城东平，赛格假日广场则联合桥东街道办事处发展楼宇经济。当前，广场立足半岛社区消费，商业体已经开业，且吸引了华谊兄弟影院等多家企业进驻。“企业自持，政府提供政策和优惠助力引导，打造优质的创业中心和孵化基地，在盘活存量物业同时，还能为城市经济孕育新的增量。”练晓旋直言这是一条好路子。

值得注意的是，除了发力运营，行业主管部门在源头上优化供给。在土地供应上严格实行差别化管理，规避在市场自发调节下个别区域综合体规划扎堆局面的产生。另外在城市安居和社会公共服务均等化也持续发力，今年市财政就将投入1.56亿元资金，在惠城中心区购买300套共21000平方米商品房作为保障性住房，吸引人口入惠，激发城市新的增长活力。