自2011年起，随着孙河土地的逐步出让，政府开始着手启动一个从来没有过的城市规划项目——孙河低密别墅区。
如果说，七年前，规划之初的孙河鲜为人知，还是一块生地，那么，历经7年建设，孙河周边温榆河森林湿地公园、产业布局、市政建设便获得了持续不断的推进落地，区域项目陆续入市、热销、交付，板块已悄然质变成熟，孙河已从规划期到配套兑现期。
孙河板块规划示意图
本次会议邀请到殷苏峰 攸克地产、豪宅1号出品人（主持人）
韩乐 地产营销人出品人
刘琨 泰禾北京营销副总
沈笑啸 北京中粮营销中心副总监
许硕 天瑞宸章项目营销总监
刘扬 禧瑞春秋项目营销总监
袁欣 邱德光设计事务所 董事总经理
（从左到右）
主持人：我们今天下午的活动正式开始！很多朋友昨天刚见，今天又见到了，最近大家都比较忙，咱们媒体更忙，主要原因是什么？因为集中有任务。今天我们是做了一个主题论坛，就是孙河，全名叫2018年北京壹号别墅区暨孙河区域价值论坛。
首先从孙河，第一个项目应该是在13年开始破土动工，后来陆续的出来，大家对孙河由陌生到熟悉，甚至敬仰，这四个项目真是功不可没，从一定程度上奠定了孙河区域在整个北京高端市场的刚户地位，它不像别的区，这四个项目在2018年虽然说赶上了限价房，但是又有四个项目陆陆续续的入市。瑞悦府还有几十套洋房，如果理想的话，应该在下个月就清盘了。另外三个项目分别是禧瑞春秋、院子二期，加上我们的天瑞宸章，这四个项目，相当于四大公子之后又出来四大公子，这是2018年孙河的市场现状。
再往前说，目前我们在了解今天下午活动的时候，大家意愿都很强烈，今年整个市场供应量还是很大的，之前从各个项目实际销售情况来看，昨天我们也提到了乐如君（音）有一个平均的开盘率，超过50%还可以，就算不错。所以今年市场比年初市场环境应该更恶劣一些，但是孙河地带是目前为止在北京整个区域是整体规划，从项目之外，教育、医疗、生态等等，随着整个项目陆陆续续的开发，包括入住，我相信再过几年大家再去孙河的话感受会更不一样。前天去了一下，看了一下现场，跟原来当初的时候完全不一样，大家最近有机会去孙河的话可以看一下。
今天我们做这个论坛，主要说孙河，或者说2018年的孙河。
现在正式展开今天的话题，先问一下韩老师，韩老师从写作来说，对孙河来说不下2、30篇稿子。孙河其实从13年开始经历了5年的时间，作为其中的一个建筑，你任务孙河区域它的价值点到底有哪些？先请韩老师跟大家说一下。
韩乐：谢谢！孙河这个壹号别墅区出来之前，北京在北部分布着三大别墅板块，一个是西山别墅区，一个是奥北别墅区，另外就是中央别墅区，西山覆盖了海淀，奥北覆盖了昌平，中央别墅区是顺义。壹号别墅区出来之前西山别墅区就已经衰落了，中央别墅区一直很强盛，从上世纪90年代，一直到孙河这片区域起来之前，一直是北京别墅销售诞生的区域。
从去年开始，中央别墅区的供应突然就弱下来了，孙河因为后面有十几块地，基本上都是低密度的地块，打造的别墅产品几乎都是，所以这几年孙河的势头明显超越北部的别墅板块。
壹号别墅区，壹号代表最顶级的称谓，孙河是先规划后建设，而且起的是国际范儿，基本上从孙河整个规划来说，它应该说在北京少有的打造了一个非常先进的，打造了一个非常宜居的这么一个板块的格局，中间有一个大湖，所有的重点项目都围绕着大湖，而且中间的交通路径规划得非常有序。其实孙河独立，从中央别墅区独立出来，专门给了一个板块的称谓，我觉得也是合理的。
另外一个，孙河在交通意义上比中央别墅区要近，中央别墅区一般都得走韦沟，但是要去孙河的话，不用再走高速，就是走京密就能很快的到达，整个孙河的板块都在朝阳区，它其实变成了北京6个主城区之中一个低密度的别墅板块。
第三个，我觉得壹号还代表产品的指向，我们这几年看到的所有的最新的别墅群体和设计上的创新，几乎走来自于孙河，包括后来的景林建筑推出的独院，还有中央绿所，应该也是一个合院类独栋的产品，我们北京最新的建筑形式也都发生在这里，其实这里代表了一个产品高度。
我今天来之前做了一个小小的功课，查了一下孙河从2013年一直到现在网签的记录，截止到这周，孙河的项目有网签记录的签了182亿，很有意思，我在里面看出了一些规律，几乎从13年到今年，每年孙河都绘出一个明星项目，13年开篇，把孙河的概念首先打出来了。然后14年海河的北京院子，也是网签主力成交的一年。15年就是中央瑞府，包括园林的。16年是首开朗樾，17年去年别墅前三甲，卖了30多亿，18年就是瑞悦府，从现在我查到的记录来看，瑞悦府是孙河签约的比较高的。
如果要是说每年都有一个明星项目，从签约额来看，从14年开始签了27亿，15年签了39亿，16年签了38亿，17年签了64亿，到现在孙河已经签了35亿了，如果要是说孙河后续再加上没签的，再加上北京院子，网签比例的话应该会超过去年。
从13年到现在孙河走过了6个年头，截止到目前分两个阶段，第一个阶段从13年到15年，这个阶段孙河产品的形式相对来说还是属于别墅的偏经济，总价基本上在千万亿以内。从中粮瑞府出来就一下有过亿的，打开了孙河价格的想像力，后来紧接着出现了景宜，孙河过去这几年的发展，从第一阶段到第二阶段，它的产品形态从最早的偏经济的别墅，到后来的别墅，总价也在不断的上台阶。
18年开始，由于限境房限价，外部因素的影响，从2018年开始，从瑞府到后面的新项目，我们今天来看，整个孙河的产品所有的形态都已经包含了，应该说产品线丰富了，连洋房类的产品都出现了。之前首开朗月都是190多平米，其实从今年来看，总价有望控制在相当一部分中产可以接受的一个区域，我觉得孙河如果说之前更多是为富人打造的，后来北京的新中产有望买到自己的别墅。
今天从最早提出北京壹号别墅区，到现在过了很多年了，今天借助这个场合，把孙河未来的这些项目给大家说一下，我们重新回顾一下这个概念，重新遥望一下未来，我觉得还是很有意义的。就是这些
主持人：今年我个人觉得过百亿已经不大，瑞府个签了500多亿，但是他的指标应该不止。今年也算是孙河集中化的一个时间点，我们现在可选的项目是1500万还是2000万，这个板块跟其他的，今年7090大的环境下，很多项目也有高低配，孙河这个板块和其他的板块，从项目来说有哪些不一样？这些问题都是代表买方人真实的想法。待会儿我们会对每个问题逐一的进行解答。
接下来我想有两个代表，之前在孙河就有过开发的经验或者历史，18年对孙河这片土地不离不弃，一个就是泰禾，刚才韩总介绍孙河销售业绩的时候也提到了，今年北京院子二期也即将隆重登场，一会儿从刘总给我们分析一下，现在对孙河整个市场的改善。
第二个开发企业就是中粮，昨天分享了北京西南部打造一个适用型豪宅的想法，中粮之前在孙河有一个项目，叫中粮瑞府，这个项目奠定了中粮在高端领域产品创新能力，从中粮瑞府开始，大家对中粮的产品有了新的认知。中粮瑞府目前只剩下7栋，我们可以把之前刚进孙河的时候，那时候作为瑞府来说如何看待孙河，包括成交到现在为止接近尾声了，在这个过程中孙河在不停的变化。说产品再好，说区域再好，如果没有好的业绩也是不能认可的。
我们先请刘总把泰禾在孙河的历史给大家说一下。昨天跟几个项目代表在聊，因为泰禾做产品创新力很强，尤其在今年院子二期很受期待，您可以把这个项目给大家介绍一下。所以说今天我们四个项目同步登场，大家尽可能把项目核心的情况跟大家多多聊一下。
泰禾对孙河的感情不言而喻，院子系的鼻祖是我们在通州的中国院子，如果我们院子系发源于全国第一个建起的院子，就是我们在孙河北京院子一期，应该是在13年我们获取的土地，14年是001号销售拿下来，作为我们泰禾今天41座院子的发源项目，所以我们对孙河的感情应该说是特别的，非常特别的一个感情。包括去年作为限境地，条件是非常苛刻的，我们对孙河的感情我们也是坚定不移的。
关于限境地的问题，我这里简单的大家分享几句，都说是限境地的元年，今年可能在下半年集中推售了就是1、20个，但是可能也都提到了更加开放的效果，其实并不是特别的理想。我们其实也做过专门的分析，可能大多数的限境地受到政策的影响，而且可能在产品上面难免同质化。所以说在这种集中入市的背景，今年市场的调整周期，所以说整体不是很好，刚才说50%，目前来看还不错的。
其实我们也分析了一下究竟是什么原因造成的，所以我想作为企业我们对于限境地的理解肯定是保留的，保销的，保现金流的产品，其实很多时候由于限境地各家企业的利润，可以说是相应的比较薄了，可能各家企业对于限境地在定位、配制上面，可能会做一些减法，而且很多定位上面因为受政策的影响，可能基本上就把我们的小户型的体系改造、优化拿出来。所以说可能基本上定位前期就是快速掠过，整体不够高度的重视，这是其一。
其二，可能在营销端，针对现金流，可能是开元哄抢，其实有很多营销端的准备也并不是那么充分，我是见过限境地没有售场，作为底商，大量的限境地没有做过多的投入，因为整体利润的因素吧，到了目前这种去化相对比较惨淡的局面，我想也是对今年市场变化没有做好一个充分的准备。我想可能这两点也是造成了我们整体限境地这边压力特别大的一个困境。
说了这么多，站在我们公司泰禾的角度，我们这个项目是去年9月份获取的土地，当时拿到土地的时候，我们也是市场入市会存在竞争的压力，所以我们在前端产品的定位，当成一个孙河板块难得的改善入门级的精辟的低密度服务区的概念。我们董事长经常说，哪怕我们牺牲一些利润，一定要保住我们的品质，让我们的客户提升他们的满意度。
也是基于这些点，我们北京院子的二期在产品定位之初，也是突破和创新，这里面很多的竞品大家都在，我就不太细说，欢迎大家可以去看。这次我们不但保留了院子系，我们的核心元素，我们的门头、我们的庭院，北京院子在孙河的二期520套房子，户户都有自己的门头，户户都有自己的庭院，所以还是保留了我们院子系核心的价值点，同时也是我们的创新。可以说每一户的产品都具备了270度的一个视觉和采光，完整的保留了我们院子系所有的基因。
除此之外，我们在这个项目上还有一些创新的举措，我们地块内部有500间泰禾的第一个养老社区也是落地在我们孙河，也是我们大胆的创新提出的一个创新型居家养老的模式。我们的养老原则是对外不进行销售的，为了让我们的客户群体，这一期客户群体，更多我们是面临改善企业的格局，他们提出了居家养老，这个居家养老并不是在我们自己的房间里，我们配备了500间的可售的我们的产品，让他可以既享受到我们家庭亲情温暖的同时，又相互照料。我们还有泰禾家，我们的保险，我们养老，作为我们所有养老为住宅销售保驾护航，这也是我们在北京院子二期结合这个属性，不单单提供一个院子的产品，也是在我们的附加值，在我们创新服务上做了一个大胆的尝试。
以上这些因素的累加，肯定也会吸引大量的东北部的群体，其实整个孙河板块壹号别墅区，它的定位在之前是一种高端的，这次随着几个限境地的入世，为改善型的客户群体打开了一扇窗。今年整体限境地的市场，可以说孙河的板块，加上我们产品创新和服务的优势，和我们院子系的结合，一定会助推我们板块实现百亿销售额，我觉得百亿可能是今年的起点。
主持人：我们直播不断有人在互动，说把项目介绍得尽量详细一点，虽然是限竞地，毕竟在孙河，希望借助我们这次直播活动希望多了解一些。
我们已经在销售许可证获取阶段，大概区间基本上在1200万到1600万之间，就可以买到我们的别墅。当然别墅是同样的配有我们的主户门头、私家庭院，包括所有院子系体系的配制，再次强调，我们虽然是限竞房，但是院子系的品质绝对不会因为限价而打折扣。
合院型的产品，也是在我们北京院子一期的基础上进行了整体的优化和升级，面积在400多到500多之间，保守的说，在2500万到3000万之间，是我们的一个主力区间，欢迎关注的朋友随时到我们现场实地参观。
泰禾的北京院子二期，一个区间是1200万到1600万是第一批，对应面积大概是200到300平米。
瑞府是今年板块的先发，大家对这个项目应该都不陌生，到显现为止应该是今年最先收官的一个项目，感觉有点快，当然实际也很好。在这时候应该是惟一的一个在售的限竞房项目，对于其他的项目，瑞府如果卖好的话，说明大家对这个板块还是认可的，如果卖得一般，或者比较差的话，可能对后来的项目就压力比较大。
我们先让沈总结合中粮瑞府，因为瑞府也是目前在孙河区域最高端的一个项目，但是之前也是以合院为主，也卖了几年。从瑞府到瑞悦府，也是经历了孙河的一个全面了解，沈总可以谈一下对孙河这个区域的感受，沈总接触瑞府的客户也比较大，另外聊一下当下瑞府的整体情况。
我是13年来的中粮，我带了这个项目是中粮自己操盘的第一个项目，从祥云国际到瑞府，到瑞悦府，项目很多，这都是我们的重点项目。祥云国际是比较高端的，当时在老祥云13年也接近收官的时候，其实也感谢政府做了一个规划的孙河区域如果没有这个区域，可能就没有什么可以开发的。我们当时由于对东北片区的信心，我们拿到了孙河区域。我们拿到之后我们发现其实不一样，跟老的中央别墅区不一样，老的中央别墅区由于开发早，规划条件相对宽松，客群也是外籍，它的产品这里面真正的细节并不是特别的关注，在乎的是更多大的尺度，我的院子有多大，独门独院，我的地有多大。
我们建了孙河之后发现，整个孙河的片区的客户更多是一些新贵，可能是演艺圈的，可能是互联网的，他们更渴望的是品牌开发、精细化管理，其实在最开始这四个项目之所以成功，也是因为在有限的空间内产生更多的价值，给客户带来更多的价值。
对于瑞府项目，整个团队也是经过了祥云国际的打磨，我们进行了一个卧薪尝胆的过程，我们从客户的调研，客户的需求，和大师的碰撞，包括高端客户的经验，都融入到这个项目中，整个瑞府项目相对来说得到了市场，得到了业内的认可，大家看到之后觉得不错，客户的认可程度也很高。
说到瑞悦府得到了北京最高端人的认可，我们觉得兢兢业业做产品，为客户产生更多的价值没有错，所以还是做了很多的尝试，也做了很多的打磨，最后呈现的产品就是200到300平米，在1300万左右。销售结果，其实一开始没有达到预期的，开盘第一天，大家都在问，开得怎么样？如果瑞悦府能够开盘卖不干净，大家以后怎么办？确实没卖干净，当天应该是卖了70%多，现在一共60多亿的货值现在卖了将近50多亿，我们预计在10月底之前应该会清盘。现在看可能大家觉得还是不错的，但是当时也没有达到我们的预期。
通过这个我们也在反思，同样的项目在市场环境下得到认可，跟周边的竞品来考虑，第一个项目是属于产品，明显竞争力强于这个项目。第二个开的属于配套上我有了独特的优势，除非在这上面做了其他的加法。瑞悦府很大程度上还是在于中产也对这个区域非常的认可，核心其实还是在区内，我们虽然在产品上做了很多的打磨，它的规划条件肯定不如瑞府那么宽松，产品的尺度和发挥的量也没有瑞府那样的条件，其实这个区域的成功，还是在于整个区域的环境，包括交通、人流量，都是能够满足这个片区整个规划的需求。
所以我觉得我们现在对后面的几个项目还是充满信心的，因为大家在一个很热烈的区域，其实大家的产品能力都不差，如果大家都做豪宅，再回来做改善型产品的时候，其实你会发现都还是相对游刃有余的，不会出来大的问题，如果原来只做基础性的产品，可能会有些问题。我也是希望我们之后的项目都会得到大家的认可。
刚才做直播互动的时候有朋友在说，卖到这个程度已经卖得很不错了。瑞府现在还剩一部分，已经很少了，第一批总价大概在1200万起，1300万左右，对应的面积在2、300平米，洋房大概不到600万，90平米的三居，这是瑞悦府目前剩的房子，已经很少了。
刚才有朋友在问，孙河未来的商业配套这块有什么规划？现在来看真是不方便？
我印象规划有20万方的配套，开车10多分钟就到了，还算是很便利，往望京也很快。
欢迎大家随时跟我们互动，今天是关于孙河区域一个主题的话题，如果大家关于孙河区域有什么问题，可以随时给我们留言。在看我们直播的同时，欢迎关注我们屏幕下方的二维码，进去之后可以实时跟我们的专家也好，包括我们其他的买房人进行买房方面的交流和互动。
我先把话筒给袁总，跟袁总之前有过几次交流，限竞房在北京越来越难了，对价格、成本控制也越来越严，这种情况下所谓的大师，在一线城市或者像北京这样的地方，有可能慢慢的会绝迹。我们欣喜的看到聊孙河区域的时候，我们请大师做了设计。
袁总原来是开发商，不仅仅是开发商的背景，后来做设计，现在定义为产品经理，从您来说对孙河这个区域有什么自己的一些判断？对未来预期的判断。刚才在直播过程中有人在问，这个板块未来到底怎么样，因为每个人的想法不一样，您对孙河这个板块有什么认知？
如果上台的四位开发商的小伙伴们都说好，我想跟买房的网友说，我想告诉你们是不是都好？其实孙河这个区域我不是很确定它是不是以前奥运会的预留地，实际上是因为历史阴差阳错的关系，孙河被留下来，孙河连带东坝，是北京绿化带里最重要的，当初都是在为奥运会做土地预留。所以孙河从先天性来讲就是一个低密度，这个低密度还不是每一个项目的低密度问题，它是一个低密区。所以我非常同意大家把它定义为别墅区，其实别墅区可以引申以下，就是低密区。
对于孙河来讲我们更多参与到的是一个设计，本人其实是一个潜在的购房者，跟大家说一个小故事，其实在今年的上半年的3月份，我已经在中央别墅区某一个项目上交定金，而且付了50%，这时候4月份要求付款达到80%，因为第二套房要80%，我就犹豫了，就在一犹豫的时候，孙河设计了三个项目，中粮的瑞府，禧瑞春秋，还有天瑞宸章，就一犹豫期间，我发现在孙河我有大量的可选择性，也就是说当你3000万的合院在中央别墅区买到一个合院，2000万可以买套合院。其实在同样的限价的情况下，我觉得在中央别墅区的参考是8万，孙河是6万还是7万。所以明显孙河比中央别墅区近了15分钟，价钱却是便宜的，这是第二个，我觉得回归到这个区域的一个定价。
所以在2018年，其实孙河是一个非常有趣的这样一个价值洼地，这是我个人的看法。我不赞成买某一个房子，我赞成买孙河区域。
从设计的角度，今天这个话题是孙河区域，不仅我们参与了设计三个项目，更主要的话孙河区域其实承担了北京房地产重要的一个产品创新地，刚才听到中粮提到从院子开始创新，一直到中央院子，实际上我错过了中粮瑞府，因为他开始卖的时候我买起，后来他们上亿了，他们项目总经理推荐我买DAP，我想我怎么也得买合院，不买。如果你错过了院子一期，错过了中粮瑞府，实际上很多的产品代表了在创新，具体来讲，今天我们第一个词叫跨越，跨越我个人感觉稍微大了一点，与其说是跨越，不能说是进化。为什么进化？实际上房开始是用来住的这件事情很明显，买房赚钱变得不太可能了，所以当下很多的产品转为居住型，转为用来住的，直接带动了房地产产品的进化。这个进化同样的面积，同样的总价，不同的面积变化，不同的生活功能变化之后，就形成了一些进化。
这个进化我拿我设计的项目中粮瑞悦府来举例子，我们参与了设计，对于我来讲设计面积是300，是地上两层，地下两层的四层的一个叠拼，我现在才知道，这个样板间原计划开始进行施工了，现在停滞了，我可以把这个设计理念跟大家沟通一下。中粮瑞悦府的叠拼，它可能的销售面积在200以内，满足了一个住类别墅的感受。如何做创新呢？首先在创新的地上部分其实难度比较大，因为300平方做出四层，每层才80到90平米，面宽相对来说受限。在地上的部分采用了更多的侧窗，用侧面花园的带入，让地上空间变宽较小的缺点就弥补了。别墅实际上是带花园的，中粮瑞悦府也是有花园的，第一是景观的引入，第二是采光的引入，在这个项目设计中，我们把采光直接引入到地库，还不是引入一些其他的东西，地库都变得采光，因此我们做内容的时候，从地库到楼梯，到地下楼梯，都是取用采光的，带来的就是花园化的入室，其实我们是根据人的生活功能来的。
再回到孙河，孙河是离城不离城的地方，新贵要什么？新贵现在生活的功能要什么？他的工作属性是什么？大家会发现，这个部分新贵大部分是从事文化艺术的，文化艺术工作的人有什么特点？他的工作时间并不是很固定，他每天要在家待更长的时间，在家里面白天既可以工作又可以生活，又可以享受渡假般的感受，这就是我们想带给中粮瑞悦府地下花园的惊喜，他们给他的地下花园设计了一个社交氛围，形成了一个高级渡假的氛围，中粮瑞悦府下面的户型，我是定义它是都会渡假。我认为都会渡假就是一种产品形态的创新，现在开发商的创新已经不是在面积、平米、面宽这些方面，而是你究竟要为单一独立的客群塑造什么样的对位的产品的聚焦，我个人认为这是一个创新。
所以我不谈跨越，我并没有颠覆叠拼多厉害，中粮瑞悦府里面做的一些创新，生活行为模式上的创新，这是我谈跨越这个词。
第二个词也很好，升级，我怀疑主持人是专门为我设计的，升级我认为居住升级是一个流行词，这个升级应该是一个进化。刚才谈到的是创新，也是我们设计的，禧瑞春秋这个项目也很特别，我们今年5月份开始接手，一开始我们参与设计是他的公共空间的首创，甲方带我去了北京院子，那个大屋顶就是北京院子，泰禾北京院子，我们不要做宏伟宏大的，我们做一些清新的，一听挺有趣的。从一开始就是进化，北京院子户型定位比较小，我们就做一些独特清新的一些。从我们的售楼处到我们规划的北合院、东合院，到140户型，这是一个和特别的户型，刚才听前面的朋友说，以前的公寓都是200左右，大四居，或者宽宿宽厅，现在变了，我在140平米里面，我要解决三加一的问题，就是首先140是四居，它可以满足三加一的功能，我有四个卧房，但是不一定做卧房。140从严格意义上来讲，过去板楼一旦面积达到190、200以上，必然有一个暗空间，只要做房地产大家心里都有数，面宽12米以上的，必须有暗空间，140平米，我们进行了一个社交型家具的设计，当他看到我们提出来这样一个社交性交互家具这个功能的时候，他被我们说动了，因为这是中产阶级在选择自己性能价格比和当下生活状态里面最重要的一个选择，他会发现经过他生活一段时间以后，面宽8米的客厅其实不是他要的，客厅里不只是给客人的，而是给自己生活用的，你生活中用的时候，交互最多的可能有你的长辈，更多是你的亲人和孩子。这时候一个家庭社交型和交互型的家具，它有餐厅、餐桌、餐台、酒吧、酒柜等等一系列进行一个综合的复合，这个复合奠定了一个产品进化的过程。这个概念不是我一下子想出来的，是我从生活中感受的，也是我从生活中进化的。
为什么做这样的进化？我个人认为在孙河区域里面，大的时代背景是中产升级，是中产在往上升级，空间的状态是人文升级，孙河与壹号别墅区包含结合到顺义的韦沟、一号地、马全营（音），798加上影剧院的功能，即将会向马全营方向发展，比如说红砖艺术馆，比如说天竺的黑天鹅艺术中心，甚至松美术馆，这些都是代表当下中产阶级对人文的进化。这些人文条件势必会反过来影响孙河区域的人文。第二条与其谈升级，不如说是产品和生活区块包含购买客户群的主动进化。
最后一条我们谈谈蝶变，我不是很了解它的出处，我个人认为这个蝶变更像涅槃，在当下的情况下，孙河区域的价值已经是价值洼地了，而孙河区域的每个项目在面临更多的限制条件的情况下，还要做出创新，还要做出进化，但是销售不容乐观的状态，我们还是要看数据，当前的数据就是涅槃。北京房地产的发展是中国房地产北方的旗帜，这个房地产产品的迭代究竟怎么往前走，我相信应该从土地、建筑师到室内设计师，再到景观、我们的产品规划、家具等等一系列所有的产品叠加在一起以后，我们应该集体在烈火里重生。这是我对今天孙河区域价值我个人的看法，谢谢！
袁总我也没想到在孙河签了三个项目，咱们今天四个项目里面有两个也是邱德光设计的。我们还很期待我们禧瑞春秋，这个项目近期就要开放，这里面也倾注了邱德光设计事务所很多的心血，开放的时候也要请在座的媒体，或者对我们项目有意向的同仁见面一下。
接下来我们先说说禧瑞春秋，禧瑞春秋从现在的节点要正式开放，和天瑞宸章属于首创加远洋还有徐飞亚（音）五家，禧瑞春秋是远洋操盘的，这个项目我多说两句，当时拿到这个项目第一次接触，看到一些资料的时候，我觉得这个项目是个好项目，我补充一个常识，包括我在内，之前认为今年限竞房的7090还在说，我认为所有的项目都是7090，其实不是，从目前来说容积率在1.5以下基本上就可以不做90平米的项目，比如说像禧瑞春秋，他的洋房面积在120到140，这个跟我们瑞悦府不一样，瑞悦府就属于7090项目，所以这一点希望大家能有个了解。
第二个，看了一个资料，无论从洋房产品还是合院产品，确实下了很大的工夫，倾注的心血很大。孙河其实是一个大家愿意去做产品创新升级的一个区域，虽然说之前我们要尊重土地，尊重买房人不断升级的需求，实际上愿意主动去做产品创新或者升级的项目，除非开发商确实有情怀。当然我看到今天我们在座的四个项目，确实是相比较今年限竞房的项目，产品从规划到设计，投入的心血或者精力应该是不一样的，接下来我们请韩乐把项目做一个介绍，大家也可以积极参与我们的直播互动，如果有什么问题可以在直播过程中随时留言。
今天在这里，我们跟天瑞宸章算是今天来的小学生，小学生是两个，第一个是因为我们首创和远洋相对其他的开发商来说，我们是第一次进入到壹号别墅区，这是第一个。
第二个，各位都是前辈，之前在孙河有非常多的作品，也有非常多的经验。远洋在北京有非常多的豪宅代表，包括跟我们产品是同一个产品系的天竺春秋，在西山别墅区，也是标杆的作品。
孙河壹号别墅区对远洋来讲，今年是在东北区域，既中央别墅区之后，在壹号别墅区拿的另一块最高端的地块，这块地是我们和远洋一起合作的，禧瑞是首创最高阶的产品系，在北京也有很多禧瑞的作品，有很多的客户也感受过。春秋是我们远洋的最高阶的产品系，9月6号我们在长城上做了一场春秋系的发布会。其实从这个名字能够感受到，我们两家开发商特别希望在孙河，在壹号别墅区做出一个特别好的作品。
我今天听袁总讲的这些内容我还是很欣喜，今天我也是第一次知道了孙河之前还有这么一个故事，刚刚聊到了孙河的绿化带也好，聊到孙河的资源也好。今天我们前辈聊老了自己的项目，情况比较多，我估计有很多网友对于壹号别墅区，有问到商业配套，生活的配套，我先说一说我们孙河的配套。
第一个是袁总提到的，其实孙河应该是目前北京所有的热门的住宅板块里面，从绿化配套，从教育、医疗、商业，最齐全、最发达的一个地方。北京的几个热门住宅板块，门头沟、大兴等等，跟我们孙河壹号别墅区相比，就是我们孙河壹号别墅区是整个北京热门的，新推出的住宅板块里面最好的一个地块，绿化配套温榆河公园，是全亚洲最大的公园，网友最关注的商业配套，除了我们中粮祥云乡镇是最成熟的成熟的，在孙河壹号别墅区板块内规划了30万平米的商业，中粮祥云乡镇的体量应该是20万平米，正到壹号别墅区完全呈现的时候，它的商业应该会成为吸引中央别墅区里过来消费的商业配套。
再说一下教育，我们整个孙河享受到的国际学校，占据了北京70%的国际学校，医疗也不用说，医疗在附近三甲医院也非常多。
再说一下我们的产品，非常感谢于总今天帮我们说了很多禧瑞春秋在产品设计上的亮点，这也是因为我们前段时间跟于总做了非常深入的沟通，我们这个项目目前属于规划阶段，可能业内人士，包括客户还没有真正的接触到我们的产品。所以当于总第一次了解到，原来我们禧瑞春秋没有7090限制，也没有一些自持的物业，这一点我就想说，对于孙河来讲，我认为限价限制的不是品质，它只限制了价格，包括我们今天在座的四家开发商做的所有的项目，都是从品质，从产品做了非常多的思考。
说一下产品，禧瑞春秋产品我们主力产品是合院，我们应该是今年孙河的一个价格的标杆，也是一个价值的标杆，我们主力产品是合院，最佳价目前应该是在5000万以上，主力产品的合院价格区间应该在2500万到3000万之间，这是我们的主力产品。我们另外一个主力产品是叠拼，一共72套，其实我们禧瑞春秋的叠拼产品非常的好，我们禧瑞春秋的叠拼产品地上全部做的是四居，也有套房的设计。袁总帮我们设计的，除了我们合院的样板间，我们合院的使用面积达到了7、800平米，我们非常期待他们帮我们做出来一个经验，让整个孙河的合院产品在这样一个台阶的产品。
第二个我们合作的，还有平竖的产品，主力是140平米，主要是功能性四居的产品。我们说限价不限品质，我们和邱大师的团队有这么深入的合作，远洋在北京做了非常多的豪宅，今天我们再做豪宅，我们思考的是什么？可能我们现在已经不再说建筑本身的样子，或者说冷冰冰的这些石材，还是水泥，去找它的价值了。包括我们远洋今年提出的品牌的关键词，我们叫健康生活家，其实我们更多的关注生活，更多的关注健康，这也是我们跟邱大师合作做合院的样样板间的初衷。
我们在整个项目核心价值定位的时候我们思考了很多，我们想从以前针对建筑本身，针对品牌本身，针对产品系本身做升级，我们把重心放在客户，放在生活上面。包括我们和邱大师碰撞了很多轮，关于样板间，关于售楼处的功能，更多的我们达成了一个共识，可能我们认为孙河的客群有什么属性，禧瑞春秋我们之后大家应该会看到，我们会提出一个民式，我的样板间是满足了哪一类人群，哪异类阶层，或者哪一种生活方式的人享有的，这个民式的生活概念，等到我们近期我们的展示区开放之后，可能这个比较虚的说我们的概念，我们民式的东西，我们能跟各位未来的购房者，和媒体朋友们沟通得更加深入。非常期待大家见到我们跟邱大师共同打造出来产品的时候，能感受到我们对这个产品的用心。我们跟殷总也说，这个项目不是限竞房的项目，不管从投入也好，研发也好，我们其实就是把它当成一个豪宅的属性来做，这也是今天孙河板块，虽然说是限竞房的元年，其实我想说，对于孙河来讲，限竞限制的只能是价格，但是它限不了的是品质，是所有开发商对孙河这个板块的尊重，以及所有的追求。
我们和邱大师合作的售楼处即将于近期开放，昨天晚上我们进行了第一次灯光的调试，非常的精艳，希望第一时间展现给各位媒体朋友，展现给各位客户朋友。谢谢！
这个项目看完整个设计方案，包括他们做了周边竞品的对比，优势还是比较明显的。本身限竞房首先就是商品房，不是保障房，所以从开发商的追求来说，还是愿意做好的。但是你要想做好的话，这里面刚才也分析了，今年已经开盘的限竞房为什么会出现比较大的开盘不太理想的情况，就是因为同质化比较严重。对于我们来说，我觉得孙河是大家竞相做产品升级，产品创新，是实实在在的做一个孙河。今天这四个项目能够到场，我相信对于整个买房人，包括业内重新认识孙河，在限竞房这种大背景下认知孙河，我觉得也能起到很大的帮助作用。
孙河确实是好，但是现在有门槛，比我想像的低多了，现在到600万，中粮瑞府还是禧瑞春秋，也有5000万加的产品，所以在孙河都能买到不同的产品。
接下来还有一个项目是天瑞宸章，这个名字要比禧瑞春秋相对难理解一点点。天瑞宸章这个名字有什么寓意呢？类似于这种非7090的项目，从产品规划设计这块，今年孙河区域竞争相对比较激烈，天瑞宸章推出的时间也相对往后一点点，在这时候天瑞宸章本身产品有什么优势？可以和大家讲得稍微细一点，分享一下。
天瑞宸章是今年1月份由中粮联合拿的地，后面首创、远洋作为投资方，五家开发商，都是百强的上市企业，共同用最大诚意去打造的孙河的项目。
天瑞宸章这个项目案名琢磨了很长时间，天瑞宸章四个字都代表很好的寓意，天字是指孙河壹号别墅区，是一个天选之地，它的天赋水平非常好，无论是教育、养老、医疗、配套、高端休闲等等，它是一个天选之地。
瑞字，我们北靠的是温榆河，温榆河水是代表聚才的。
宸字是皇帝的居所。章就是华章，我们在孙河壹号别墅区建的一片非常漂亮的建筑群落，四个字加起来就是天瑞宸章，每个字都有很好的寓意。天瑞宸章在五家股东在北京以及全国，都有协同字的代表项目出现。所以天瑞宸章项目，今年孙河两个不受7090限制的项目，一个是首创和远洋操盘的禧瑞春秋项目，另外一个就是天瑞宸章项目，天瑞宸章是六层带电梯的洋房，120平米，总价在800万左右，它在孙河区域洋房的层数最低的项目，剩下就是272套的纯叠拼的产品，整个总价在1400万到1700万期间，一个纯低密度项目。小叠拼面积在300到400平米左右，这个项目最大的特点，叠拼大家都认为是一个入门级的低密度产品，我们给叠拼产品做到三个套房，甚至四个套房，我们打造的是一个叠拼合院化居住的感受，大家可以看到合院的产品，有些小合院可能未必达到这种居住收拾度，另外给它足够的面宽。因为现在在报备阶段，还没有具体的数字，它至少在8米到9米的尺度，在叠拼里面也是一个非常舒适的居住尺度。
我们无论是远洋还是首创，其实在做这个项目的时候，都是不停在往里面加各种舒适度，各种生活最好的体验元素放进去，我也觉得这么一个项目，也是孙河今年押轴的项目，希望大家等到这个项目的样板间开放之后可以纵观一下孙河整个今年所有的项目亮相，给大家一个更优越的，更丰富的选择。
今天孙河的四个我们称四公子，瑞悦府、禧瑞春秋、天瑞宸章、北京院子二期四个项目，在限竞房大背景下成的限竞房项目，通过刚才大家一一的介绍，我们能感受到应该是高品质的高端改善型的项目，而且每家开发商在过程中都投入了很多的心血，包括刚才提到的从瑞悦府开始，包括院子的叠拼，应该是一个很好创新的产品，期待能看一下。禧瑞春秋也是一个大手笔的投入，从产品规划阶段，整个产品研发设计团队就对这个项目很用心，中间也请到了邱大师做产品。天瑞宸章五大开发商合力之做，相信在2018年整个孙河区域一定是北京改善型客户的首选区，我一直强调这句话，如果说再完美一点，应该叫低密度改善首选区域，因为这样的话，我们不负壹号别墅区的美名。
今天做这个活动也是个开始，大家可以持续的关注我们整个孙河区域，从享受，包括产品这块，得到市场的认可。接下来无论我们北京院子二期，还是禧瑞春秋，还是天瑞宸章，还是瑞悦府，都会给市场带来不同的惊喜。相信今年这几个项目加起来过百亿了，希望我们大家可以多关注我们孙河区域。
作为咱们媒体端，也可以多关注我们孙河区域，因为这样的好项目确实是每个项目都值得细看。马上禧瑞春秋就要出来了，院子二期现在也都能看了，接下来到10月份是我们天瑞宸章，希望媒体朋友可以去这些项目多看看。
今天的活动就到此结束，再次感谢参与我们本次论坛的几位嘉宾！希望下次我们在孙河，在项目现场就这个话题再往下延展。
今天的活动到此结束，感谢今天辛苦来到活动现场的媒体朋友，再见！
我们下次再见啦！拜拜！
接下来我们先来看看今天的会议有哪些议题，先睹为快。
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