楼市局部上涨不改整体去库存走势

　　临近岁末，楼市“淡季不淡”，成交量回升，热点城市房价重现同比上涨。据中国指数研究院监测数据，包括北京、上海在内的十大城市住宅均价同比上涨0.15%，为今年以来首次出现。应该看到，虽然楼市供求关系出现局部调整，但区域分化较大，去库存仍将主导楼市整体运行态势。

　　目前看，房地产开发企业资金紧张状况出现缓解，宏观经济触底回升改善房地产市场发展外部环境，政策调控效应随时间推移有所减弱，加上前期房地产开发策略变化影响，热点城市楼市供求关系出现了局部调整。

　　一是“以价换量”策略有力缓解了房地产开发企业资金紧张状况。为应对新国八条实施后市场需求急剧萎缩所引发的资金周转下降，部分房地产开发企业采取了降价跑量的销售策略，实现了销售快速增长。以中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 为例，前10个月实现销售额同比增长28.9%，提前完成全年销售目标。2012年1至10月，全国住宅销售面积同比下降1.2%，降幅较上半年大幅缩小10个百分点。

　　二是宏观经济触底回升改善了房地产发展外部环境。虽然第三季度我国地区生产总值增长7.4%，仍继续回落，但回落速度已经明显减慢。随着固定资产投资项目落地的加快以及新一轮再库存的启动，9月份以来，我国多项经济运行指标出现回暖，11月中国制造业PM I为50.6%，连续三个月上升。虽然微观层面经营生态仍未实质改善，应收账款规模继续增加，但宏观经济回暖已经很大程度上改善了房地产市场发展的外部环境。楼市预期存在路径依赖，2009年我国经济在全球率先企稳回升，房价也迎来较快上涨。因此，当前宏观经济运行回暖，也会明显增大市场的房价上涨预期。

　　三是房地产调控政策效应有所减弱。限购政策效应是时间的减函数，随时间推移政策效应有所减弱。今年4至8月期间出现楼市刚性需求集中释放，表明符合购买条件人群已经明显增多，限购政策约束人群范围相对缩小。限贷政策对杠杆购房需求抑制作用很大，但对全额付款购房人无丝毫影响，今年以来全额付款购房人也较以往年度明显增多。

　　四是前期房地产开发策略变化影响到时下热点城市楼市供求关系。为应对政策调控，房地产开发企业主动收缩了热点城市的开发力度，加大对二线、三线乃至四线城市的投入。2011年，中部地区商品房销售面积增速高出东部地区11.2个百分点；2011年末，西部地区房地产开发投资增长32.8%，高出东部地区4.9个百分点。

　　即使如此，局部热点城市楼市供求关系调整，并不会改变全国楼市整体去库存的运行态势。截至2012年10月末，全国商品房待售面积3.3亿平方米，超过上年末2.7亿平方米，若按照前10个月均价计算，待售商品房面积所占用的资金规模近2万亿元。特别是三线、四线城市楼市供过于求的特征较为明显。据中国房地产信息集团研究成果表明，当前房地产市场高风险城市有50个，主要是三线、四线城市。在高库存压力制约下，加上执行限购、限贷政策不放松，房价出现明显上涨的可能性较小，对此，应有理性认识。

(经济参考报)