开发商热衷旧城改造 以提高市场占有率

12月8日，由佳兆业集团主办的“对话佳兆业——中国旧城改造高峰论坛”在深圳举行。

城市化的发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏，尤其是在北上广深为代表的一线城市。CRIC数据显示，从2001年-2011年全国32个重点城市土地购置面积来看，这些城市近年来土地供应总量整体呈递减的走势，尤其是一二线城市中心城区土地供应量的下降幅度更为明显，深圳今年更是中心城区零地块出让。

在这样的背景下，加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，理所当然成为政府关注的重点。对房地产企业而言，不少企业更把投资旧城改造作为在大城市做大做强的战略性选择。今年下半年开始，深圳掀起新一轮土改，打出市场向前政府退后的新信号，吸引万科、保利、佳兆业、华润等多家房企围猎深圳旧改市场，分一杯羹。

开发商之所以热衷旧城改造有以下几点原因：首先，旧城改造有效提高房地产市场供应，满足大城市旺盛的市场需求，有助于企业提高大城市市场占有率；其次，在旧城改造之后，项目区位效益显著提高，土地经济价值将得到最大程度的释放，从而提升地价以及房价，从这个角度看，企业精心完成旧城改造的过程，实际上是土地加速增值的过程；第三则是能够获得较高的开发利润。

从目前来看，涉足旧城改造的典型企业主要分为这样三类：首先是有丰富旧城改造经验的民企，以佳兆业为代表；其次是拥有大型综合体项目操作经验且资金雄厚的央企，比如华润、招商地产等；三是具备较好商业模式的企业，比较能获得原住民的信任和支持，如卓越、京基。

尽管如此，旧城改造开发过程中的风险与难度也不容小觑。有别于一般的房地产开发，旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，目前仍存在较多问题。

佳兆业集团总裁金志刚坦言，尽管旧改项目前期投入资金大，时间长，但旧城改造地段升值、政策等因素，相比常规项目而言，旧城改造项目毛利率是最高的。只要中国经济不走下坡路，预计下个十年国内旧城改造市场将呈现爆发式增长。

(国际金融报)