城市综合体：狂欢背后的泡沫

“消化”难题

天量城市综合体如何消化，将是所有开发商不得不面对的难题。

世邦魏理仕中国区高级董事乐晓争认为，衡量一个城市综合体项目的体量是否过剩，主要看该城市经济发展的成长性、固定人口数量和新增人口的趋势带动，以及城市人口的消费能力等因素。

乐晓争说，部分二、三线城市的潜在供应量，受到市政建设、交通便利以及生活、商务的配套成熟度等的影响，在未来的吸纳量方面遇到阻力，并影响物业的价值回报。

以东莞为例，之前失败的城市综合体华南Mall，建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，但建成后却遭遇了人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等各种问题，甚至在其营业两年多后，实际开业率却不到一半。记者调查发现，东莞城区目前几个城市综合体，第一国际、华南MALL、世博广场等，都有不小的商用物业空置，竞争压力很大。

其中，虎门区域城市综合体的竞争态势更趋严重。虎门新出现的城市综合体，体量都比较大，如虎门地一大道，规模总计70万平方米，而万达也有可能在虎门开发城市综合体。小小的虎门能否容纳如此体量的新增供应，是个很大的疑问。

此外，东莞还有南城总部基地、光大黄旗一号地项目、东城主山项目等多个城市综合体在开发或待开发，部分项目没有自称为城市综合体，但也有较大的商用物业体量，如环球经贸中心、南城国际商务区部分项目等。

就东莞的人口和消费水平而言，宏远地产营销策划部总经理朱廷勇认为，“跟住宅相类似，城市综合体项目的区域性较强，一般客户跨区域购买的可能性不高。”合富辉煌东莞公司市场研究部副总监李兴旺分析说，东莞高端消费能力不强，倘若综合体项目扎堆上市，必然会给市场造成压力，一旦呈现供过以求，消化周期也会因此拉长。

思创动力副总经理王安明认为，商场每平方米的营业额一年要超过1万元，才能保证综合体的良性经营。百货业与零售业，则要达到5公里的范围内，没有相同业态重叠，这样才能满足经营要求。从这个标准来看，东莞城区将面临严重的业态重叠和商业经营压力。

阳光新业副总裁吴尧表示，支撑城市综合体的要素，包括所在城市（区域）的经济水平、产业布局和居民的消费能力等，虽然这些因素都有成长性，项目建设也需要时间，但它们之间均有一定的配比度，开发商必须进行详尽科学的事前调研，否则后患无穷。比如，五星级酒店建成几年仍在巨额亏损，购物中心过于豪华客流严重不足，写字楼大量空置，开发商也许拍拍手走了，但这些空洞的建筑对城市将构成极大伤害。

城镇化的综合体误区

既然商业地产有这么多的难题，为何还会形成如此巨大的开发热潮？

本报记者的调查显示，各地蜂拥而上的综合体，与地方政府在楼市调控高压以及城镇化战略之下的供地节奏直接相关。

过去两年，楼市调控限购、限贷，住宅产业萎缩，土地市场低迷。而商业地产尤其是城市综合体，被认为既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题，于是，商业地块出让比例大幅增长。“现在政府供的地，很多都要求30%的住宅，70%的商业，你说这合理吗？”绿地集团商业旅游地产研发中心总经理李煜称。

万科总裁郁亮也对记者表示，近几年万科不得不做商业地产，因为政府供地多是综合出让的，地块必然带有商业性质用地。“商业地产本身是有发展潜力，但有些时候是被逼做的。”一家大型央企内部人士说。

东莞正是典型的例子。该市国土部门数据显示，近三年来，在新城市化理念支撑下，东莞虎门、厚街、长安等镇大幅加大了商业性质的土地出让，单做住宅的开发商难以获取土地资源。

诸多受访人士认为，各地的城镇化建设已经走入一个误区：“城市化就是建更多的房子，更多的商业”，这显然充满了风险。

在乐晓争看来，一个城市综合体能否成功，首先取决于地方政府，要看政府在出让土地时允诺的区域配套能否完成。新批建的城市综合体由于体量较大，往往地块位置都在城市的外围，需要轨道交通、医院、学校等市政、公建配套，才能吸引新人口的迁入。“有了人口的迁入，综合体才有成功的基础，否则就是空城。”乐晓争说。

吴尧认为，以中国的建筑业水平，城市综合体要建起来非常快，但作为商业地产的运营管理却刚刚开始。如果不顾当地的产业吸纳和消费能力，盲目发展综合体，很可能留下一堆堆没有人气的钢筋水泥体。

秦虹指出，商业地产的繁荣不取决于能不能把房子和写字楼、商场盖起来，而是取决于它有没有大量的人流、交通条件的支持，商业布局是否合理。

秦虹对各地方政府的上述协调能力持怀疑态度，她说，政府连居住规划和交通规划的匹配问题都没有解决好的情况下，要求它很好匹配商业地产的交通支持、人流支持和人口密度的支持，是有难度的。这是商业地产运营最大的隐忧。