时评：香港政府“辣手”摧楼 药效几何

10月29日，周一。特区政府“辣招”遏楼市，果如老毕上周六在标题中所言： 财爷出手楼市要抖。据本报是日头版报道，政府出招后首个周末，二手市场几近瘫痪，半数屋苑陷入零成交状态，而十大指标屋苑周末两天合计仅录得12宗成交，按周剧减逾四成。

治标治本？

特区政府2010年11月首次推出额外印花税（SSD），二手市场成交于随后三个月急挫三成，惟楼价居高不下，形成一段时间的有价无市局面。由此可见，以税务等行政手段打击炒风，对楼市交投足以产生立竿见影的效应，但由于造成物业价格易升难跌的深层原因，比如供应不足、联汇难动，在可见的将来都不会改变，行政措施因而无法从根本上扭转市场对后市的看法。

额外印花税的作用，老毕认为主要是SSD有助买卖双方冷静下来，业主不敢在叫价上过于进取，而潜在买家则不再急于入市逢价皆追，买卖双方议价空间相应增加，纵使楼价不会大跌，市场亦会因业主与潜在买家讨价还价时间较长而处于胶着状态，楼市交投短期内相信将持续淡静。

跟两年前相比，政府此番出手，同样是为势所迫治标不治本，楼市升势暂缓可期，转向却非政策力之所及。

然而，与2010年11月比较，政府遏抑炒风招数以至香港经济客观环境皆不尽相同，新措施的效力与SSD首次推出时会否不一样，值得探讨。

先从措施出发，提高额外印花税税率并延长政策有效期，是在原有基础上加码。曾俊华司长以12至24个月内转手而须缴付SSD个案近月增加，得出楼价急升令原有措施失去阻吓作用的结论。然而，正如老毕上周六所言，在不介意缴付额外印花税的卖楼人士中，政府很难区别哪些是只求赚快钱的炒家，哪些是眼见楼价大涨后扣除SSD仍有利可图，因而把单位出售的“原用家”。提高额外印花税税率并把适用期延长至三年，对楼市的真正影响反而是，在新措施可能促使楼价出现一定程度调整的预期驱使下，原先有意入市的用家改持观望态度，令楼市成交进一步萎缩。

不论2010年11月首次推出SSD，还是新鲜滚热辣的SSD加码兼延期，二手市场交投皆应声急跌，物业代理首当其冲，从美联集团单日剧挫14.5％可见一斑。

香港地产股周一普遍遭沽，但当中又以豪宅在发展项目中占较大比重的信置地产跌势最急，收报13.74港元，单日下挫6.4％。

不难看到，政府遏炒风一招两式，SSD加码延期外，还针对主要为内地同胞的在港置业的外地人士开征15％买家印花税（BSD）。信置股价对政府措施反应较其他地产股强烈，与此当有关系。

同胞退港人进？

与一般人认为人民币升值内地人来港置业享有“八折”优惠不同，老毕的看法是，人民币兑港元升值虽意味着人民币相对港币购买力增强，惟从内地投资者的角度出发，买入以港元定价的资产如住宅物业，而人民币兑与美元挂钩的港币上升，只看汇率前提下，持有港楼对内地投资者而言无异于买入一种贬值资产，内地同胞之所以不介意承受港元兑人民币易跌难升的风险，全因他们预期楼价升幅抵消汇率因素绰绰有余，无足挂齿。

政府对在港置业外地人士开征买家印花税，这等于说，政府以效果形同变相加价的BSD压止内地同胞南下炒楼，而港元兑人民币贬值势头难以改变，内地买家以资产升值抵消汇率因素已难成立，除非香港楼价出现令所有人意想不到的强劲升势，否则BSD令内地投资者“未见官先打八十”，持有香港物业期间须承受港元兑人民币贬值风险，而三年内出售还得与本地物业卖家一样，缴付至少10％的额外印花税。七除八扣，内地投资者对南下炒楼的热情，可望出现较大程度的降温。

内地同胞对香港住宅物业兴趣减弱，本地买家承接力足以继续支撑与天比高的楼价吗？从香港经济的客观环境出发，情况未必如一些人想像般乐观。在政府于2010年11月首次推出SSD时，本地GDP全年实质增长达5％，今年估计只有1.5％。

香港最新失业率处于3.3％水平，随着金融业裁员风盛，失业率有上升可能，跟2010年底额外印花税首次面世时，香港失业率呈现下降势头的情况颇不一样。至于土地供应，大部分市场人士认为，以政府目前每年提供4万个住宅单位的目标，可供发展土地仅够满足二至三年供应。然而，德银的地产团队却独排众议，认为以政府手上未加利用的可供发展土地规模，香港未来十年住宅供应亦无惧没有着落。信谁？