南京卖地年底“冲刺” 老地块“翻新促销”

本报记者 曾倩文 上海报道

年初无地可拍，年中一月一拍，年底一周一拍，南京土地市场上演“百米冲刺”。统计数据显示，从11月30日至12月底，南京市将一口气出让29幅土地，总出让面积高达180.7万平方米，相当于南京前三季度的卖地总量，创下近3年来的年底推地量新高。

11月27日，南京市国土资源局发布2012年最后一次土地公告，推出5幅位于江宁区的住宅类用地。其中，位于江宁开发区天元路以南，秦淮河以西的G75号地块去年曾暂停出让。该地块今年的挂牌起始价为9.55亿元，相比去年的11.7亿元，降幅达2.15亿元，楼面地价也由去年的5511.8元/平方米降至4498.95元/平方米。

“若按照商家打折的方式来看，国土部门针对这幅江宁宝地已给出了8折优惠，这也是今年南京降价幅度最大的一幅地块。”南京中原地产研究经理何智杰表示，南京前11个月仅完成全年供地任务的65%。在今年的最后一个月，当地国土部门加速推地。同时，在今年12月的6场土地拍卖会中，入市地块的性价比也相当高，预计将引发大型房企抢地潮。

老地块“翻新促销”

在长三角土地市场回暖热潮中，南京将一些老地块进行“翻新促销”。作为今年南京市第四幅大幅降价地块，G75号地块计划于12与27日挂牌交易，土地性质为二类居住用地，出让面积70757.3平方米，容积率为1~3。

“这块地是近年来江宁难得一见的黄金地块，总建筑面积约21万平方米，适合品牌开发商开发为高档社区。”南京林业大学社会工作系主任孟祥远指出，G75号地块位于江宁区CBD核心区，靠近地铁一号线南延线小龙湾地铁站，东侧和南侧是水质较好的秦淮河和牛首山河。该地块周边商业配套成熟，距21世纪商业中心、台湾广场等商业配套很近。“地块的价值就在那里，国土部门调整价格后不会受到多少损失，反而可吸引大牌房企关注。”

“这种‘让地价换成交’方式将引燃开发商的竞买热情，预计G75地块的最终溢价率会在20%以上，有望高过去年挂牌时的地价水平。”一位南京当地房企负责人表示。

记者了解到，目前五矿地产、万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)、银城地产等大型房企均对G75地块比较关注，久违的江宁“抢地战”有望在12月底上演。

从10月31日到11月20日，南京重出江湖的3幅住宅用地（此前暂停出让）均以高价成交，平均溢价达22%。其中，位于白下区双麒路以东的G40地块从去年的15.5亿元降至14.33亿元再度开拍，引发保利、万科、中海、世茂、新城5家品牌房企争抢，地块最终溢价4.67亿元，比首次推出时的价格高出3.5亿元。

位于仙林湖西北角的G37地块去年因规划变更暂停出让。今年下调总价后，最终被保利溢价1.4亿元竞得，其8.14亿元的成交总价比去年的7.3亿元起拍价高出了8400万元。11月21日，位于雨花台区的板桥新城四期地块被宋都地产以9亿元竞得，成交楼板价3667元/平方米，超过了去年挂牌时的起拍价3452元/平方米，同时也刷新了该区域的住宅地价纪录。

网尚研究机构研究总监颜涛认为，近期频现二次出让地块超原价成交现象，是因为选对了推地时机。从目前的商品房成交量来看，南京已达到除2009年以外的最佳状态：优质土地供应不足，开发商资金回笼后急需补库存。此时，国土部门推出的一系列“促销”地块必然会受到热捧。

卖地收入有望超去年

南京中原地产数据显示，截至11月29日，该市共出让商品房用地59幅，土地面积总计257.65万平方米，成交金额达236.33亿元。在未来一个月即将出让的29幅地块中，18幅为住宅类地块，总出让面积145.76万平方米。据此计算，如果这些地块均能顺利出让，南京今年的商品房用地出让面积将达到403.41万平方米，正好可完成今年400万平方米的全年推地任务。

“即使未来计划出让的29幅地块均以底价成交，成交金额也将达236.33亿元，加上此前已收获的230亿元的出让金，今年南京预计收获土地出让金约466亿元，肯定超过去年的345亿元。”何智杰指出。

此前，国土资源部曾发文督促地方政府加快房地产供地，同时积极酝酿新的政策，对于年底不能完成供地计划的地方政府欲进行惩罚。“此消息传出不久，南京市国土资源局便加速推地，11月供地即达到138.4万平方米，这自然与年度供地计划的压力有关。”前述南京当地房企负责人表示。

按照目前的供地进度，今年很可能成为南京近3年来唯一一次完成年度供地计划的年份。数据显示，2011年南京共出让79宗地块，总出让面积468.7万平方米，完成当年500万平方米供地计划的93.7%；2010年南京出让土地441.2万平方米，完成年度计划的73.5%。

“如此推地不利于市场的稳健发展。”孟祥远分析认为，今年1~10月，南京土地市场遇冷，推地节奏缓慢，甚至一连几个月出现‘零成交’。年底市场回暖后，这种可能形成的热闹抢地局面并不是增加有效供应，而是会变相抬高未来的房价水平。