鄂尔多斯、温州土地市场“崩盘” 乏人问津

今年，温州和鄂尔多斯如同一对“难兄难弟”，被看做楼市泡沫破裂的典型案例。

实际上，温州和鄂尔多斯地价比房价下跌时间更早、幅度更深。数据显示，今年10月，温州住宅用地成交楼面地价同比下跌近四成。而鄂尔多斯的土地市场与其楼市一样，乏人问津。

温州地价跌幅近四成

“在今年7、8月份的时候，我们有在温州拿地的打算。我们看了温州周边县城的土地，当时楼面地价在6000-7000元/平方米左右。经过风险控制测算，我们觉得这个价格有点高，4000元/平方米左右是比较合适的，还有下跌的空间，因此决定再等一等。”一位不愿具名的开发商告诉《华夏时报》记者。

“实际上，房企买地和买房人一样，买涨不买跌。”上述开发商这样形容买地的心态，正是温州楼市今年以来的“跌跌不休”，使得房企对温州的土地市场保持谨慎。

温州楼市曾是投资客最青睐的地区之一，在疯狂的炒作下，温州成了全国二三线城市房价最高的楼市之一。然而，自调控以来，投资客退出市场，楼市开始大幅降温。今年以来，温州房价大幅下跌的报道屡见报端，部分楼盘售价甚至遭腰斩。

K2黄金湾申威告诉本报记者：“在像温州、鄂尔多斯这样的城市，土地价格的下跌比房价下跌得更快、更深。而一线城市土地由于稀缺，价格则一贯比较稳定。”数据也显示，10月份，温州住宅用地的成交楼面地价同比跌幅近40%。

据K2土地网数据显示，今年10月份，温州市住宅用地的成交楼面地价为6274元/平方米，而在去年11月份，这个价格高达10154元/平方米，2010年8月份，温州楼面地价曾达到了26094元/平方米。虽然楼面价格的下跌有其结构性的因素，但是降幅之大仍然触目惊心。

今年上半年，温州的土地出让金大幅缩水八成，温州政府在下半年加大了推地的力度，9、10两个月，分别都有超过15宗地块推出。10月份出让土地达到17宗，土地放量接近百万平方米。虽然最终成交了12宗，但是，10月份市区成交土地金额40951万元，约为9月份的一半。

上述业内人士表示，温州的楼市情况不好，土地也不像一线城市那样属于稀缺资源，加之资金离场，土地价格仍有下跌的空间。

鄂尔多斯土地乏人问津

被称为“鬼城”的鄂尔多斯，情况则比温州还要糟糕。

“鄂尔多斯还有土地市场吗？”当记者问及鄂尔多斯土地市场状况时，庄凌顾问董事总经理张映光这样反问。

他表示，鄂尔多斯楼市崩盘，投资者被套，加之煤炭市场的低迷，多种因素叠加在一起，整个楼市处于有价无市的状态，即使房价从万元跌至数千元也没有成交量，土地就更没有市场了。

记者发现，与温州不同，鄂尔多斯全市土地价格很难找到确切的统计数据。记者从鄂尔多斯市公共资源交易网上看到，鄂尔多斯市国土资源局东胜经济开发区分局国有建设用地使用权挂牌是鄂尔多斯市最新的挂牌出让地块，在其成交结果公示中看到，此次挂牌的9幅住宅地块，楼面地价仅为540元/平方米。

“鄂尔多斯的土地出让与一线城市不同。其主要模式是，政府让房企参与棚户区改造，房企则一二级市场联动，在完成棚户区拆迁改造后，再通过招拍挂拿到土地，进行开发。因此，在鄂尔多斯，棚户区改造的土地面积都比较大，成本比较低，拆迁补偿款则比较高。这也造成了拿到拆迁补偿款的居民们将钱用于炒房，从而形成了市内全民皆炒房的局面。”张映光说。

从鄂尔多斯的土地市场来看，其大面积开发的特点与贵州楼市倒颇为相似。但是，与贵州乃至温州不同，鄂尔多斯缺少外来移民，也不像温州那样处于富庶的长三角地区。因此，鄂尔多斯的楼市和土地市场恢复起来颇有难度。

土地市场的冷清，必然造成地方财政收入的下降。为了推动土地市场，不少地方政府频频召开推介会，或是延长土地款支付时间。然而，鄂尔多斯政府显然不会采用这些招数，因为有比土地市场更紧急的工作在等着他们。

张映光认为，鄂尔多斯政府的当务之急是防止高利贷的风险，对一些有烂尾风险的楼盘给予一定的担保。而对于鄂尔多斯的企业来说，有一部分企业由于还有诸如煤炭等其它业务，因此，房地产市场的崩盘给企业带来的影响比单纯从事房地产开发的企业要小一些。这也是鄂尔多斯与其它地方的区别。

作者：刘勇

(华夏时报)