地方政府频频降价卖地 土地市场现“暖冬”

临近岁末，土地市场因地方年底冲刺而变得格外热闹。热闹的背后，是土地价格出现了明显松动。

11月28日，去年底终止出让的罗店新镇F1-3地块，被Winzen Investment Pte.Ltd以5.33亿元拍得，折合楼板价9802元/平方米，溢价率22.5%。

该地块此次起始价为4.35亿元，较首次起始价6.14亿元调低了1.79亿元，此次成交价相比去年起始价仍低0.81亿元。此外，该地块的容积率还从去年的1.0提高为1.01。

与此同时，去年底终止出让的罗店新镇E4-1地块及嘉定区顾浦河以东、吴淞江以北地块，也在调整相关规划的基础上二度挂牌并顺利成交。

近期，南京、嘉兴、福州、珠海、东莞等地也都出现流拍地块降价后再度入市的情况。

同策咨询研究中心总监张宏伟称，这一方面反映地方政府趁着楼市回暖的势头加速推地，同时，“降价后顺利成交”也印证了土地市场“趋热但不过热”的事实。

地价下调

“终止出让”地块再度登场，出让方表现出了充分的“诚意”。

2012年9月28日，上海市规划和国土资源管理局的一则出让公告将去年底终止出让的罗店新镇F1-3地块再度搬上“柜台”。

公开资料显示，该地块的四至并未发生变化，不过，出让方将容积率由1.0上调为1.01，规划建筑面积也由53838平方米上升至54376平方米。同时，地块起始价也由去年的6.14亿元下调至4.35亿元，下降幅度近30%。

显然，相比此前的出让条件，该地块已“折价”不少，并吸引了26家房企“围观”，但最终只有两个竞买人出价。

出让方一位人士对媒体表示，该地块下调挂牌价是由于地产调控的原因。

无独有偶，于本月15日成交的罗店新镇E4-1地块也于去年底推出后被终止出让。最终，福建阳光房地产开发有限公司、福州市马尾区乐鹏商贸有限公司组成的联合体以2.79亿元底价竞得这幅地块，折合楼板价8000元/平方米。此次重新挂牌，该地块的容积率也由1调整为1.01，起始总价则较去年下降约三成。

此外，绿地集团近期斥资10.25亿元拿下的嘉定区顾浦河以东、吴淞江以北地块（03B-12、03B-13）也属于“回锅地”，不同的是，其规划经过了较大幅度的修改。

该地块曾在2011年底以“顾浦河以东、吴淞江以北地块”的名称挂牌，当时的挂牌出让面积仅为50578平方米，起始报价为5.23亿元，折合楼板价为4500元/平方米，容积率为2.3。时隔一年后再挂牌，地块的出让面积增加了38548平方米，起始价也提升至7.79亿元。

此番挂牌后，该地块吸引了15家房企领取标书，绿地、朗诗、路劲及江苏新城参与了竞拍。最终，绿地集团以10.25亿元摘得该地块，溢价32.6%，楼面地价5000元/平方米。

土地市场现“暖冬”

尽管罗店新镇的两幅宅地均成功出让，但价格相比此前出让的周边地块已经“腰斩”。

2010年8月4日，远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)以19亿元的总价拿下罗店新镇板块F1-4地块、F1-6地块，两块低密度宅地的楼板价分别高达2万元/平方米及2.13万元/平方米，成为罗店区域内新的单价高价地。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，对比周边成交均价近3万元/平方米的别墅产品，罗店新镇近期成交的两块楼板价不足万元的地块具有一定盈利空间。

张宏伟认为，近期的土地市场总体来看可谓不温不火，虽然京沪深三地都出现了高价地，但这是由于地块本身稀缺且优质，而不是源自房企之间的非理性抢夺。

11月28日，中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 以20亿元的总价，折合楼面价约1万元/平方米，力压万科、佳兆业和天健，购得深圳宝安尖岗山地块，成为今年深圳新总价高价地。据悉，该地块是深圳近年来少见的低密度豪宅用地。

“最近成交高价地地块的价格其实并不贵，以本月太保联合体拿下的外滩商办地块为例，3.6万元/平方米的楼板价相对于周边商办物业约7万元/平方米的售价，已经算便宜，”张宏伟分析称，“那个地段已经基本没地了，这样优质的地块仅卖这个价钱，可见现在的土地市场只能算是‘暖冬’。”

伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2012年1~10月，306个城市土地出让金为1.4万亿元，与去年全年相比减少37.10%，其中，一线城市同比减少51.53%。

一位不愿透露姓名的业内人士对《第一财经日报》表示：“现在地方政府推地的心态其实挺矛盾，一方面要努力完成供地指标，进而增加地方收入，另一方面又怕高价地影响楼市预期。最优的状态就是价格不高不低地把地卖出去。”

值得一提的是，11月21日，上海规土局发布公告终止了赵巷特色居住区0号地块1的出让活动。

汉宇地产分析师认为，该地块所处位置毗邻青浦别墅区，由于其楼板价相对较低，有20多家企业参与竞争。出让方终止出让该地块原因是担心多方激烈竞争导致高溢价率的产生，因此做出终止出让的行为，也不排除该地块延后至明年出让。

(第一财经日报)