房企一哥解读佛山楼市：年底房价处于低位 明年下半年将迎利好兑现期

时值年关，正是房企冲刺业绩的重要阶段，佛山各大楼盘加速推货，给足优惠折扣，加之人才新政重磅推出，为年底房地产市场推波助澜。

对购房者而言，年底上车是相对合适的时机。但买房之路并非易事，新政出台更扰乱了部分刚需的步伐：未来，房价会否继续上涨？如何短时间锁定目标楼盘？明年楼市前景如何？

房掌柜佛山站年底独家策划《年底买房，掌柜帮忙》主题，本期采访特邀碧桂园佛肇区域副总裁、营销总经理关卓坤，剖析楼市风向，为购房者分享置业观点。

本期专访嘉宾：碧桂园佛肇区域副总裁、营销总经理 关卓坤

房企一哥提前完成年度目标

作为全国龙头房企，截至11月，碧桂园已提前交出一份亮眼成绩单。

据克而瑞最新发布的前11个月中国房地产企业销售Top100排行榜，碧桂园以7515.4亿元的全口径销售金额稳居行业之首；累计实现权益合同销售金额5398.4亿元，同比增长10.2%，已超2018年全年的5018.8亿元。

在大本营佛山，碧桂园前11个月实现权益销售金额153.6亿元，同样稳居房企一哥的位置。

▲2019年1-11月佛山房企销售金额排行榜

对于佛山的业绩表现，关总表示，11月中佛山销售额已突破200亿，今年业绩大概率会高于去年的220亿，完成年度目标问题不大。

此外，关总透露，随着营销节奏加快，原计划明年销售的货量也会提前推出市场，预计12月提前完成明年1月的目标。

▲2019年1-11月全国项目销售排行（数据来源：克尔瑞）

从单盘业绩来看，“百亿大盘”碧桂园凤凰湾的表现依然突出，目前认购金额已超80亿元。

据克尔瑞数据统计，碧桂园凤凰湾前11个月成交套数和面积分别为5424套、61.59万㎡，在全国连续两年跻身全国销量前四，也是大湾区的销冠。

今年楼市呈周期性调整

开发商在等优质地块

据佛山住建局披露的数据，佛山前11个月新房成交10万套，较去年同比跌幅超三成。即使新政颁布之后，12月成交量与上月相比仍然保持平稳，总体成交量萎缩已是板上钉钉。

对于今年佛山楼市的整体行情，关总用“小周期调整”来概括总结。具体来看，今年3月楼市经历了一波小阳春，皆因年初新品集中入市，且楼市政策相对稳定。 

进入9月份后，受北上广等城市影响，二手价格陷入下跌行情，加上资金链紧张的开发商加大促销力度，市场观望情绪加重，成交量持续走低。

“面包”销量下降，“面粉”也难出货，今年佛山土拍市场提前过冬。据房掌柜统计，今年共有17宗商住地遭遇开拍前撤牌，还有5宗地块流拍。

关总认为，土地市场遭遇寒冬，并非只有佛山，“这是全国现象，尤其在地价上涨较快的城市”。在他看来，不拿地并非不看重佛山市场。他认为，佛山土地储备量和供应类型丰富，后续还会有更多优质地块推出。

对于撤牌和流拍地块，关总认为，在同等条件下，未来开发空间并不大，开发商更倾向于后续推出的优质地块，“他们都在等待合适的机会”。在关总看来，年底冲业绩阶段，开发商并不急于拿地，明年年初拿地积极性会有所提升。

拿地策略方面，碧桂园会在招拍挂、旧改等多方面拓展，“倾向选择大体量项目，这是碧桂园的强项，实操大盘更有经验和信心。”关总称。

人才新政颁布及时

限购区优惠力度会减少

11月29日，佛山发布人才限购松绑政策，佛山本科以上或中级职业人才，首套房不受户籍、个税、社保限制，为人才购房开通绿色通道。

关总认为，在吸引人才落户就业方面，全国多个城市已抢先一步。目前粤港澳大湾区人才竞争激烈，越早出台政策引导，对城市未来的发展越有利，“佛山是制造业大城，吸附人才的力量不可忽视，新政出台很及时”。

对佛山楼市来说，新政发布之后，购房基数变大，更有利于提振市场信心。

据关总透露，新政后，碧桂园佛山项目成交量有明显提升，广佛交界项目反应更为热烈，来访量和成交量均有所上涨。至于项目会否趁机涨价，关总坦言，促销力度会减少，但暂时不会调价。

年底房价处在低点

买房关注这四大方面

距离年关还有一个月时间，买房过年仍然是热门话题。年底买房有哪些优势？开发商折扣优惠是真笋还是套路？买房后会否降价？

▲年底优惠刷屏朋友圈

从事房地产行业近20年，关总认为，年底是最好的买房时机之一。

其中一个重要原因，佛山是一个特殊的城市，没有返乡置业的客户群支撑，开发商通常会在年前集中推货，造成供应量大增，竞争激烈的情况下，会有不少楼盘以价换量，冲刺业绩。此时，优惠力度是最大的。

至于买房后会否降价，关总坦言，佛山众多楼盘地价较高，后期房价下跌可能性低，目前已有房企低于成本线推货。对于国企、央企来说，为了保持资产规模稳定，降价更不可能。目前房价已处于低位，是上车的好时机。

接近年关，如何更有目标性地锁定房源呢？关总总结了四大置业攻略：

①选择成长性板块；广佛交界板块潜力最大，相对广州乃至大湾区核心区，房价仍然处于洼地。

②有规划利好的区域；特别是有地铁站点的楼盘，包括已开通、已开建和近期规划的轨道站点旁。

③现有可见的成熟配套；例如有学区、商业中心等成熟地带。

④除了房价，还要关注产品附加值；买房不能只关注房价，居住体验感和物业保障更关键。

▲碧桂园佛山社区业主羽毛球赛

据悉，碧桂园佛肇区域业主约14万户，服务超30万人。为“配套先行”理念的践行者，碧桂园一直致力于提升居住的附加值。从1992年创造性引入的酒店式物业服务，到现今智慧4.0社区；从一站式家装家居服务，到教育、购物、社区医疗、保险金融、假期旅行，为业主提供全方位的服务。

明年下半年迎利好兑现期

成交量大概率看涨

展望2020年，明年楼市走势如何呢？

关总预测，人才新政从落地到见成效会一个过程，上半年总体行情不会有太大变化，成交量难以攀升到前两年的高峰值，会保持相对稳定的态势。

然而，明年下半年市场将有新的机会出现，包括大湾区以及广佛同城各项利好兑现，尤其是交通规划方面，多条连接广佛的轨道线路将通车。因此，明年下半年成交量大概率会有上涨的行情，房价也有一定的利好支撑。

▲广州地铁7号线西延线

▲广佛环线

值得一提的是，明年下半年佛山将喜提广州地铁7号线西延线、广佛环线首通段、南海新交通等轨道线通车。届时，禅桂中心20分钟即可畅达广州南站。

据了解，碧桂园明年将有多个重要项目推出。关总透露，除了“百亿大盘”碧桂园凤凰湾，明年南海区还有三大重磅项目推出，包括广佛里智慧慢城、金融高新区永胜村旧改项目、里水八达通项目。

▲碧桂园南海片区项目地图

具体来看，碧桂园凤凰湾明年将推出全新商业产品；八达通项目现已施工，将在明年下半年入市；作为佛山首个整村改造项目，南海永胜村项目现已通过方案表决，将建成集住宅、商业于一体的综合体。

对于明年业绩的设定，关总自信地回应，“明年目标仍然是保持今年的规模，现在已经是行业第一了，争取市场占有率保持正常水平。”