上海高价地频出江湖 地方政府缺钱年底突击卖地

　　上海近期接连推出了优质地块，其中海门路55号地块和浦东浦兴社区19-04地块是重新出让的两幅高价地。

　　11月14日，华控有限公司以6.71亿元的总价获得浦兴社区19-04地块。该地块去年2月由景瑞地产以6.61亿元的价格竞得，楼板价21362元/平方米，并成为2011年上海单价高价地，但景瑞地产随后将这块地退还给政府。

　　此次重新出让，该地块的楼板价为21682元/平方米，溢价率高达近40%，总价也较去年景瑞地产拿地时高出1000万元。

　　连推多个高价地

　　因市场行情不好而终止出让的高价地，近日再次被推向了市场。

　　上海市规土局11月9日公告称，将挂牌出让虹口区海门路55号地块，出让起始价格为46.9亿元。

　　记者在采访中了解到，海门路55号地块去年6月份曾对外挂牌，但由于未达到预期出让条件，规土局终止了该地块的出让。

　　“当时开发商普通持悲观预期，觉得不是拿地的好时机，因此没有什么企业对这块地感兴趣。”同策房产研究部总经理夏宇表示。

　　对于海门路高价地在时隔一年半后“重出江湖”，业内人士指出，这只是近期上海扎堆推地的一个缩影。

　　上海一家房企投资部人士告诉记者，10月前后上海向一些大型房企推介了好几块高价地，只是当时没有对外进行公告。

　　除了海门路高价地，上海近期一口气推出了黄浦区滨江商办地、徐汇区漕河泾南站商务地、青浦赵巷低密度住宅用地、浦东浦兴社区被退高价地等多个单价、总价“高价地”。

　　10月29日，上海规土局推出了黄浦区594(北块)、596街坊滨江地块。该地块为商办用地，仅竞买保证金就高达5亿元。

　　“这次推出的黄浦滨江地块，极有可能成为今年上海的单价高价地。”乘星行机构总经理李骁表示。

　　而一位不愿具名的分析师告诉记者，虽然海门路高价地总价已经相当高，而徐汇南站地块则可能成为今年总价高价地。

　　11月初，规土局推出了徐汇区漕河泾社区南站商务区地块。该地块起始总价就高达54.31亿元，并将在12月12日进行现场竞价。“即使以底价成交，南站地块也将刷新今年上海土地成交总价的纪录。”中 国 指 数 研 究 院研究总监陈延彬告诉记者。

　　“在连续五个月相对稳定的销售业绩中，开发商对后市的预期现在已经发生了逆转。一些手中有足够资金的房企认为，要抓住土地市场的机会，在年底和明年初抄底。”李骁表示。

　　土地出让金锐减

　　上海为什么在近期加快了推地节奏，并推出多个高价地？

　　“上海2010年土地出让金高达1500亿，去年也达到1200亿；而今年前10个月上海土地出让金只有600多亿。上海从土地出让中获得的收入大幅减少，让相关部门感到了压力。”一位不愿具名的分析师告诉记者。

　　据中 国 指 数 研 究 院统计，上海11月份共有35幅地块入市，环比10月上涨59%；推地总面积达140万平方米，环比10月上涨16%。而这35幅地块的起始出让金总额，就高达114.6亿元。

　　“现在敢拿高价地的，肯定是央企或大型房企。在推地之前，相关部门应该已做了摸底。一些地块能否成功出让，应该已基本有数。”21世纪不动产分析师黄河滔表示。

　　夏宇在接受记者采访时指出，虽然大型房企今年跑赢了业绩，但利润率却不太理想，一些房企希望通过拿优质地块，在土地市场成功抄底来弥补利率下降的不足。

　　“在取得了不错的销售业绩的同时，多数开发商都预期楼市已经基本见底，拿地意愿开始高涨。”夏宇告诉记者，现在土地价格仍处于谷底，对手头有资金的大型房企来说，优质地块未来的升值空间远大于一般的地块。

　　记者了解到，上海在2011年终止出让的24幅土地中，目前已经推出了11幅。海门路高价地的容积率由去年的5.0调至6.0，起始总价则由46.67亿元微升至46.9 亿元。而与去年约2.3万元/平方米的楼板价相比，此次的楼板价为1.92万元/平方米，较去年有所下降。

　　夏宇表示，现在重新推出的地块，近七成的起始出让价都下调了。“即使是新推出的土地，出让价格比同区域都要便宜一些。”

　　“和开发商想加快回笼资金相似，政府也想抓住年底的机会多卖些地。如果接下来两个月土地的成交情况不错，今年上海土地出让金应该可以达到800亿-900亿元的水平。”陈延彬说。

(华夏时报)