佛山旧改新政：要降低改造成本 4种情形可申请裁决拆迁

10月21日，佛山市自然资源局发布了关于公开征询《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》意见的公告。

《意见》指出，针对由政府组织实施涉及征收土地或国有土地上房屋的“三旧”改造项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，可按照相关条例规定处理。

其中对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，若原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体或经批准的改造主体可向项目所在地区级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置标准的合理性，并要求限期搬迁。

具体为：土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%；属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

《意见》指出，支持旧城镇、旧村庄整体改造，对以拆除重建方式实施的旧城镇、旧村庄改造项目，应以成本和收益基本平衡为原则合理确定容积率；因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，可通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行统筹平衡。

经农村集体经济组织同意，旧村庄改造项目可整合本村权属范围内符合土地利用总体规划和城乡规划的其他用地，纳入旧村庄改造项目一并实施改造。另外，对于纳入城市更新范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式确定使用权人，实行统一规划、统一改造、统一运营。

此外，在支持整体连片改造方面，还支持集体和国有建设用地混合改造，支持土地置换后连片改造。

《意见》还指出要降低改造成本。具体为：采取多种地价计收方式。城市更新供地，可以单宗或区片土地市场评估价为基础确定政府应收地价款。在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。以收取公益性用地方式替代土地价款的，地价计收方式另行制定。

此外，要求降低改造项目税收负担。经项目所在地区级以上人民政府出具相关文件确认，单一市场主体归宗拆迁改造、协议出让房产、土地的行为，属于政府征收(收回)房产、土地并出让的行为，按相关税收政策办理。

另外，在规划管理制度方面，《意见》指出，拆除重建类城市更新单元内的标图建库图斑应有不低于上盖物总基底面积70%的用地划入拆除范围（以历史保护为主的城市更新单元除外），拆除范围原则上不得包括未建设用地。另外，“工改工”类城市更新项目应按照控规或城市更新单元规划落实公共设施，不再对公益性用地贡献比例作强制要求。

在审查报批机制上，对标图建库审查要求、用地手续报批、微改造项目行政审批手续、城市更新单元规划审批进行优化，以及简化“三旧”用地报批手续。