朱氏大盘年轮 东莞最大规模旧改背后的合生、珠投

今年接连拿下广州两个旧村的朱孟依，这次把旧改触角伸到了“一江之隔”的东莞。

10月15日消息，合生创展联合珠江投资与东莞麻涌政府签下《战略合作框架协议》，涉及大盛村、南洲村、华阳村、麻三村、东太村五个村落的改造。

这两家企业均是朱孟伊旗下的房地产企业。协议显示，麻涌镇将全力支持合生创展、珠江投资在五个旧村涉及片区范围内进行连片组团式改造，以城市更新方式推进；并参与开发建设麻涌国际科技创新港，打造六大产业功能区。

值得关注的是，这是东莞目前最大规模的旧村改造，五个村落改造均将统一规划，连片开发。

这不由得让人想到，在大盘开发上留下唏嘘过往的合生，是要借着旧改重回大盘开发的航道了吗？

东莞最大规模旧改

这块宝地被朱孟依盯上许久了。

据悉，早在数月前合生创展便开始洽谈东莞麻涌旧改事项。而后于10月12日，麻涌镇政府与合生创展、珠江投资三方签订《战略合作框架协议》。

根据规划，合生创展、珠江投资参与改造的主要范围包括麻涌滨江片区（主要范围包括大盛片区改造、南洲片区改造、华阳片区改造）与麻涌湿地旅游片区（主要范围包括华阳湖湿地、麻三片区改造），也就是对大盛村、南洲村、华阳村、麻三村、东太村五个村落进行统一规划、连片开发，以城市更新方式推进。

此外，三方将依托东莞市对水乡新城的规划发展，在东莞市麻涌镇深挖产业科技升级发展空间，科学规划、科学布局，参与建设麻涌国际科技创新港，将其打造为粤港澳大湾区青年创新创业示范基地和穗莞合作的专业化产城融合中心。

为何朱氏家族联手进东莞签下麻涌？这或与麻涌所处区位有关。

观点地产新媒体了解，麻涌坐落在东莞西北角，位于东莞水乡新城、未来的新城市新中心区，具有优越的区域优势。同时，它还处于珠江入海口、广州与东莞的交界处，插入广州腹地，是东莞“距离广州珠江新城最近的地方”，与黄埔“一桥之隔”，与番禺“一江之隔”。

在签约仪式上，两家公司负责人表示，麻涌镇作为粤港澳大湾区发展几何中心带、广深科技创新走廊核心节点，其发展对于大湾区具有重要的战略意义，公司也对麻涌镇的投资发展充满信心。

同时，作为拟打造的产城融合中心，麻涌也有利于发展产业的先天条件。

“这位于广州与东莞接壤的地方，都是两地经济相对薄弱的地方，房价差不明显，不能形成强烈的洼地效应。”东莞合富研究院高级分析师李兴旺指出，但在产业上则有发展优势，麻涌相对而言土地成本低，更有利于产城开发的进展，对接广州产业。

另悉，珠江投资还将帮助在麻涌镇增开一个广深沿江高速的出入口，增强麻涌镇与广州、深圳地区交通的通达性。

看起来，合生与珠投对这片即将进驻的热土甚是重视。不过，旧改与普通的拿地开发不同，即便有政府牵头也需要一个相对漫长的过程。

“现在签订战略合作协议只是万里长征的第一步，接下来还要做片区策划方案、做数据摸查、制定拆迁补偿方案等等，还有很多要具体落实。”世联行广州大区副总经理林家星说道。

林家星进而说道，即便现在事情“板上钉钉”，加之可能片区规划是政府主导，最后还是由村公投决定，仍需要一定时间去推进。而珠投相关负责人也对观点地产新媒体表示，目前只是签署合作框架而已，后面还要走很多流程。

朱氏大盘年轮

旧改对于朱氏家族来说其实也不新鲜，不管是今年已接连签下广州海珠凤和联社康乐村、鹭江村以及番禺新基村的合生创展，还是曾经操刀过上海最大旧改项目的珠江投资，都已有不少经验。

更为令人关注的或许是，此次东莞五个村落将进行连片组团式改造，统一规划，连片开发，将是东莞规模最大的旧改。虽具体测算面积还未得知，但从目前公布的开发模式来看，与合生之前所擅长的大盘开发方式应有一定联动。

合生的发家关窍与港企开发模式类似，希望通过“储地”来增加土地的溢价，获取更丰厚的收益；而且，还是面积规模巨大、成片开放的地块。

从广州天河华景新城开始，朱孟依就显露出喜欢开发大盘的野心。之后，更是接连打造了暨南花园、愉景雅苑、骏景花园等多个大型项目，建筑面积超过50万平方米的项目不在少数。

成也萧何败萧何，这家最早实现房地产行业百亿销售额的房企，最终也因“大盘模式”而拖累受困，停滞不前。

2003年，合生创展在天津宝坻拿下2.5万亩的盐碱地，地价仅为78元/平米。朱孟依将其命名为“京津新城”，他坚信这宗地块将如宣传一样，成为未来“大北京”京津唐城市带中心腹地，实现再造一个曼哈顿。

据合生当时规划，这块面积相当于33个天安门广场的土地，将盖起8000座别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校，耗资200-300亿。

事与愿违，2006年，天津滨海新区规划出台，天津城市建设的重点东移，这片偌大的土地成为被人遗忘的空城。而京津新城的失利，也一定程度上按下了合生连同它的大盘模式的发展暂停键。

不过，进入2019年，合生似乎开始加速了。土地获取方面，接连出现在招拍挂市场，斩获江门、广州、北京等地块，并接盘了新城杭州一项目。

销售方面，截至前9月合生已实现合约销售150.72亿元 同比上升33%，这已超过了其十年前2009年创下的最高销售额150亿元。

销售与土地渐回轨道外，此次东莞五村落连片开发，是否也代表着合生大盘开发模式的回归？不过，与十余年前不同，合生这次所要接手的大盘更多强调在产业资源上引入与运作。

据麻涌镇委书记黄桥法表示，此次签约以城市更新方式推进，导入新一代信息技术、人工智能、生物医药等高新产业；同时，加持高等教育、高端医疗、电竞新文创、创新金融等配套产业，遵循“产业先行、连片改造”的原则，将麻涌打造为产学研住为一体的科技新镇。

具体而言，项目被构建为四大产业集群，涉及数字经济、生物医药、文化创意、金融、教育等产业领域。

这似乎也就不难解释，这次为何合生会拉上珠投一起做这次旧改。

据观点地产新媒体了解，产业是珠江投资近年来的侧重业务板块。从扩储上看，珠投通过与地方政府在城市更新、产业园区等方面达成合作，从而获取土地资源；人事上看，珠投还挖来了前东家启迪协信的许晓军担任总裁，并于前段时间调任为珠江产业董事长。

数据显示，珠江投资在全国已建和规划在建的产业园区项目已超23个，包括北京青年创新产业园、上海珠江创意中心、广州珠江国际时尚中心等产业项目；还签约了不少涉及大健康、文化、教育、医学、生命科技产业等项目。

这正与东莞麻涌计划导入与培育的产业有不少关联。林家星对此表示，预计此次联手合作中，合生主要负责的是城市更新前期沟通以及未来住宅操盘，而珠投则利用产业优势负责产业方面的导入。

或许从某种意义上说，朱孟伊通过自己左右手两家公司的联动，又重启了大盘之路。