真的打“骨折”了！一平米降价8000元，广州楼市怎么了？

步入传统旺季“金九银十”，广州楼市却传出“价格降温”的消息。

近日有消息称，广州多个在售楼盘出现了批量降价，且降价幅度不小。对此，每日经济新闻(博客,微博)（微信号：nbdnews）记者对比广州多个楼盘不同时间销售均价、采访多位业主后发现，打折降价主要出现在部分楼层、个别户型，且降幅度不大，有个别楼盘打折降价后的价格对比去年底仍然是小幅上涨。

多位广州资深业内人士也对记者表示，在如今的市场形势下，开发商不得不采取“以价换量”的销售策略，其实这也是常规的市场表现，而且整体降价幅度并不大。

有打折降价，也有隐形上涨

一位去年10月购买了黄埔一新盘的业主告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，该项目近期推出的相同户型特价房优惠了34万元，单价在31000元/平方米左右，比去年10月他买的时候优惠了1500元/平方米左右。“但这个是低楼层的，楼栋也不同，小幅降价也是可以接受的。”

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向记者表示，从近期促销的楼盘来看，广州外围郊区大部分项目的促销幅度都在1000元/平方米以内，也就是5%左右；个别降幅大的可达到2000元/平方米左右，但是数量较少。

此外，增城、白云、荔湾等都有楼盘推出类似特价房。广州中原研究发展部调研发现，目前广州市场上项目调价仍属于“个别行为”，而且调价主要方式为“特价房促销”，即主要针对“特定楼层、特定户型”。

而单个项目全面下调价格的占比较少，且全面调价的主要原因为早前定价过高，目前理性回归。如此前番禺的祈福缤纷汇项目，降幅达到8000元/平方米，主要原因就是原定价与地段价值不符，降价属于合理情况。

广东中原地产项目部总经理黄韬向每日经济新闻记者指出，楼盘“以价换量”也需讲究策略，降价打折与集中推售期时间不能太近，否则很多业主可能难以接受。降价幅度和节奏也要把控好，一些全新盘也会采取“低开高走”的策略。另外，也需要让一些潜在客户能够知道楼盘在“以价换量”，把握购买机会。

广州中原研究发展部也指出，广州市内不少热门板块楼盘项目价格基本保持稳定。

一位南沙新房业主对记者表示，其于今年4月购买的户型均价在19000元/平方米左右。近期，该楼盘推出的同楼层同户型国庆特价房，虽然总价优惠幅度达21万元，但优惠后均价已达24000元/平方米左右。

整体来看，广州一手住宅市场尚为平稳。而有广州资深投资客告诉记者，他去年在南沙购买的一套商铺近期每平方米下降了5000元，车位更是打了5折，从24万元降至约12万元左右。

以价换量是主因，或持续至年底

肖文晓进一步指出，今年5月份以来，伴随着政策收紧的信号，广州新房市场逐渐趋于冷淡，开盘去化率也从今年4月份最高时的62%下降到9月上半月的40%。在此情况下开发商也不得不接受现实，不仅收回了3、4月份时涨价的冲动，还在近期开始密集以特价房等形式进行优惠促销，这是由市场的大环境决定的。

让利促销也的确有一定作用。广州中原研究发展部统计，8月底到9月初，荔湾广钢板块的中海花湾壹号、番禺钟村板块的祈福缤纷汇，通过特价单位促销以及整体价格优惠方式抢客，当周分别成交65宗、56宗，进入全市TOP10热盘之列，让利吸客“渐见成效”。

但广州中原也指出，大部分促销行为主要集中在距离市中心较远、区位条件一般的楼盘。从8月网签情况来看，这一类带有明显缺点的项目调价并未对实际成交带来明显刺激。当前环境下，买家入市判断更加理性，不会因为价格调整而“一窝蜂”入市。

但即便如此，大部分受访专家认为广州楼市的“以价换量”情况会持续至年底。

肖文晓表示，总体来看，今年开发商面临的形势还是比较紧张的，统计TOP30房企1~8月份的销售情况发现，大部分房企的业绩目标完成率只有5、6成，这意味着接下来几个月这些房企都必须要加大销售力度才行。房企在广州的情况也是这样的，特别是今年受供货节奏的影响，年底还是推新货的高峰期，楼盘之间的竞争会很激烈，所以“平价换量”将会是行业的普遍共识。

广州中原研究发展部监控显示，8月份广州网签一手住宅成交量为7292宗，环比上升3%；总成交面积为76.64万平方米，环比上升1%。

从今年5月份起，广州新房成交量基本维持在7000宗（约75万平方米）关口，市场交易气氛相对平淡。另一方面，8月份广州全市新批供应仅5159宗（55万平方米），创春节月（2月）以来年内第二新低，面积环比下跌16%。