杭州119亿土拍成色：中南、宝龙扩储与京城来客

距离上一场百亿土拍（9月10日）刚过去14天，杭州9月的第二场百亿土拍在接近月末节点上映了，这次土拍仍然没有逃过“遇冷”的命运。

9月24日上午，杭州余杭区及主城区推出11宗地块，总起价已达到116亿，而总成交价也仅仅为119.09亿元，过半数土地都以底价成交，平均溢价率为17.66%。而在前一日杭州萧山出让的4宗地块中，成交楼面价也均有不同程度的下降。

和月初的百亿土拍情况如出一辙，向来充当“配角”的商业用地，在出让情况方面，拿地的房企大部分为杭州本土中小企业，而8宗商业用地有一半是直接底价成交，其中溢价最高的是拱野区一宗体量最小的商业用地，溢价率达48.07%。

杭州的商业用地早在前几年开始就不温不火，此次出让的商业地块，除了占地面积较小外，商业用地的位置不算太优，因而难以吸引房企竞夺。

据不完全统计，今年以来，杭州商业用地的溢价率最高的出让地块为9月初，赛丽地产以62.67%溢价率拿下西湖区商业用地，此后便再难出现一如九年前，杭州商业用地在11月单月出现4宗商地取得80%以上溢价率的辉煌时刻。

当日推出的11宗地块中，3宗较为受关注的涉宅地块，仅有江干区笕桥单元住宅用地被金隅以溢价率12.19%竞得，而其余2宗涉宅用地则以底价成交，竞得者分别是宝龙联合体及江苏中南建设。

在当日的杭州百亿土拍中，不论是早几年在杭州兴办城市广场的宝龙，还是今年以来不断在杭州夺宅地的中南建设和金隅集团，三者对于杭州宅地市场的兴趣都有迹可循。

数据来源：观点地产新媒体统计

中南建设长三角扩储

9月24日，江苏中南建设以底价约25亿元竞得杭州江干区一宗住宅用地，为杭州国际商贸城单元JG1804-03地块，楼面价16986元/平方米，地块出让面积6.39万平方米，建筑面积14.7万平方米，容积率2.3。

中南建设此次拿地并不奇怪，早前于3月初，中南建设还以41.69亿元拿下该片区牛田单元宅地，彼时拿地吸引了不少媒体关注，经历了104轮竞价，同时溢价率也达到42.8%。

令市场感到惊讶的是，该宗地块仅一轮报价就以底价成交，而该板块已许久未推地。据杭州业内人士透露，该地块属于九堡最偏的位置，地块起价较高，参拍企业少，同时地块设置限精装销售均价33000元/平方米，还需配建10%公租房，参考周围的楼价，后续或许该地块卖不到这个价格。

继去年实现千亿规模跨越后，今年以来，中南建设便不断加大在长三角的土储布局的力度，从其每月披露的月报便可略知一二。

据观点地产新媒体统计，截止8月底，中南建设今年已获得新增房地产项目42个，位于长三角城市群的就占到33%以上，总土地价款353.79亿元，总土地面积达到298.98万平方米，总规划面积为654.25万平方米。

数据来源：公司财报，观点地产新媒体整理

早前，中南建设董事、副总经理辛琦就向观点地产新媒体表示，希望在未来三到五年内，中南建设能够达到TOP15的水平，尽快站到第一阵营中去。而在前进的过程中，规模扩储是必经之路。

然而对比去年在土储上取得的成绩，中南建设今年明显放慢了脚步。据了解，2018年，中南建设共新增项目112个，总规划建面约为1603.32万平方米。而今年前八个月，中南建设的扩储总建面还未达到去年的一半，仅为去年的40.8%。

显然，在遇到今年市场形势较为低迷、房地产调控趋严、中美贸易、政策等不确定性因素情况下，房企调整自己的拿地步伐与谨慎扩储同样重要，中南建设也逐渐寻求合作来开发地块，独自持有全部权益的项目比例逐渐减少。

宝龙城市广场猜想

除了中南建设在本场土拍中成交金额较大以外，宝龙联合体以底价36亿夺得当日的杭州百亿土拍的头筹，终于在杭州余杭区又落下一子。

本次杭州土拍，余杭区出让的地块中，唯一一宗商住综合体用地，由杭州市地铁置业有限公司（地铁集团）、浙江旭创置业有限公司（星创）及杭州城拓实业有限公司（宝龙）联合体底价36亿元竞得，成交楼面价7400元/平方米。

该地块位于主城区与余杭区交界，附近有西田城、麦德龙，出让面积13.15万平方米，体量达到48.65万平方米，为出让的地块中建筑面积最大的一宗地块，据此有媒体猜测，或许宝龙城市广场将入驻良渚新城板块。

但由于联合星创，市场不同意见认为，勾阳路地块周边居住氛围比较浓厚，地块很大程度上会是星创操盘，将做成星创产品系，会是一个完全区别于宝龙的商业综合体。

该地块属于杭州余杭区勾庄板块，而在2016年之前，该板块的楼面地价基本保持在5000至7000元/平方米左右，但2018年地价出现显著增长，最高达到17600元/平方米以上，进入2019年后最高突破21200元/平方米。

观点地产新媒体向杭州业内人士丁建刚了解到，此次宝龙联合体竞得的项目，由于商业商务部分占比达到55%，地价仅7000元/平方米左右，这一情况与去年底华润底价竞得项目相似，均由于商业商务部分占比较大，地价有所降低。

他进而认为，勾庄板块内有三条地铁线通过，是杭州刚需可选择的重要板块之一，今年发展迅速。此外，随着万科、滨江、德信、世茂、融信等品牌开发商入驻，大量新盘建成，人口导入，对商业的需求也会随之加大。

上述人士还表示，由于此次竞得的地块近距离内已有一个华润万象城综合体，不论是竞争还是商业运营上，都会存在很大的挑战。

截止目前，宝龙在杭州共有9个项目（包括合作），其中市区有7个，滨江、萧山、下沙、富阳等宝龙广场已经开业。从已开业项目来看，都处于杭州人口稠密区域，定位为中端商业综合体，人气比较旺盛。

京城来客金隅

杭州土地不缺房企们的喜爱，即使是6月底颁布双限政策以后，杭州在土拍中尚未出现土地流拍的情况。

而除了中南、宝龙等杭州土拍里的“熟客”，京城企业金隅月内已斥资37.59亿元二度落子杭州，成为今年9月以来，杭州土拍市场上的“不速之客”。

9月24日上午，经过20轮竞价，北京金隅地产开发集团有限公司（金隅）以总价17.49亿元竞得杭州江干区宅地，楼面价23625元/平方米，溢价率12.19%。

这也是此次杭州土拍出让的宅地中，唯一溢价的地块，该地块位于笕桥单元板块，在限价方面，毛坯最高均价3.68万元/平方米，毛坯最高单价4.048万元/平方米，装修标准4000元/平方米。

对比9月初金隅20.1亿拿下的笕桥生态公园单元地块，此次拿下的笕桥单元宅地与之并不相邻，但位置却更优。

据了解，该地块周边配套设施齐全，交通便利，邻近地铁4号线，同时附近有江干区老牌名校—采荷三小教育集团、浙江师大附中笕桥实验中学。

而笕桥区块是主城区稀有的、待开发的板块，相对于主城区多个热门板块渐趋饱和的发展现状，其未来具有相当的发展潜力。

今年以来，在杭州笕桥板块已成功出让4宗，金隅集团就占据了其中的2宗宅地。另外，绿城于4月中旬以35.35亿拿下笕桥单元宅地，更早于1月初，甘肃建总置业发展有限公司则以17.14亿笕桥生态公园宅地。

由于金隅集团两次拿地时间较为接近，开盘销售的时间也被媒体预测为不会相差太远，因此会对该板块进行集中供应大量的住宅。

金隅地产集团曾对外表示，杭州是金隅房地产“走出去”战略进驻的首个外埠城市，在9月初拿地以前，就已先后开发了金隅观澜时代、田员外、学府、都会森林等多个项目。

作为来自京城的国资企业，金隅集团拥有厚实的资本作为靠山，不论是在拿地还是项目收并购上，在外界看来都可以用“阔气”一词形容，就好比此前金隅集团以约52亿拿下最贵网拍称号，获得“盘古大观”龙首项目。

在市场不明朗的当下，开发商都在审慎拿地时，金隅连续溢价拿下2宗杭州宅地被媒体称为“搅局者”。这位京城来客到来后，不管是杭州的楼市还是地市，都带来了新的竞争活力。