深圳旧改“航母”白石洲新进展 ！地产商即将谈判拆迁

时隔两年，深圳旧改“航母”白石洲城中村项目终于有了最新进展。

　   近日，绿景中国透露，白石洲旧改项目定位为以居住、商务功能为主导的城市综合体，规划建筑面积共358万平方米，包含125万平方米住宅和112万平方米商务公寓等，计划分三期开发。

　　在358万平方米的建筑面积中，约三分之一为住宅、人才公寓和保障性住房，均以小户型为主;约三分之一为公寓，服务支持周边城市中心的高薪白领人群;约三分之一为商业、办公与酒店，提供多元化的办公购物休闲体验。该项目还将引入众多世界级企业，打造总部经济。

　　与2017年业绩会上绿景中国含糊不清的态度相比，这一次的官方公布显然干脆利落多了，这与白石洲旧改项目历时14年完成关键性节点不无关系。

　　到目前为止，白石洲旧改项目已完成集体物业补偿协议签订，更新改造范围的全部物业面积查丈工作100%完成，私人物业的搬迁补偿标准也已经获得白石洲股份合作公司股东代表大会表决通过，接下来将按计划启动私人物业补偿协议签订、项目实施主体确认及开展房屋拆除等工作。同时，年内确定总体注资方案，有序推进向绿景(中国)分步注入工作。

　　清租难题

　　6月份开始，一纸清租通知打乱了白石洲的日常。已经签订了拆迁补偿协议的房东们用一张A4纸和大同小异的措辞通知租户：本村的城市更新工作已经正式启动，请在9月底之前结清租金和水电费搬离本楼。白石洲的很多商家打出了拆迁甩货的招牌，随着住户大量搬离，店里的生意也日渐冷清。

　　十四年间断断续续的拆迁传闻突然成为现实。搬家的车辆、拉着行李箱的人成了沙河街最寻常的景象。从湛江到深圳打工五六年的发廊小哥拖着箱子搬到北边的西丽去了，被问离开白石洲会不会有点不舍?他笑笑说：“还好吧!漂泊，哪里都一样的。”搬家是2019年夏天白石洲最寻常的景象，住得更远、租金更高是无法回避的旧改阵痛。

　　官方数据显示，白石洲北区四村原有居住人口8.3万，自6月30日清租开始以来人口持续减少。截至9月10日，合计减少28731人。

　　7月24日，“白石洲更新官微”正式开通，陆续发布政策解读、更新动态和相关提示。此外，工作组还组织力量到附近的17个城中村进行调研，将周边的房租价格、行车路线等通过微信公之于众。

　　9月1日开学当天，白石洲开通了三趟旧改专线巴士，接送搬迁后住得离学校较远的学生。但对于租户而言，大规模拆迁带来的房租上涨是他们不得不承受的“阵痛”。

　　“白石洲更新是深圳市、南山区的重大项目，受关注度非常高，受到管控的力度也非常大，不容有错。”邹晓明表示。

　　造富神话

　　和每一次大规模拆迁一样，造富神话是最能吸引眼球的。2018年12月28日，深圳市规划国土委正式通过了《南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划》。随后，白石洲将诞生1878个亿万富翁的消息在网络上传得沸沸扬扬。

　　近期，网友爆出白石洲旧改项目拆迁补偿方案，只作为参考，暂未得到官方证实。拆迁补偿业主共分为四种类型：

　　1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

　　2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。

　　3、首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

　　4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。

　　另外，如选择货币补偿则一律以2.8万元/㎡，或许这是一个多余的选择吧?!

　　据当地一位已经签约的村民透露，他家的拆迁面积在1200平方米左右，按照1:1.03的补偿标准，拆迁后将得到15套回迁房，其中7套是公寓。

　　但像他这样的“大户”并不多。白石洲实业股份合作公司是此次旧改的申报主体，公司董事长池伟琪告诉《中国新闻周刊》，1878户是本地村民的总数，当地家庭的平均物业面积在五六百平米，面积超过1000平方米以上的村民不会超过20%，一夜诞生上千个亿万富翁的说法并不能成立。

　　突然而来的巨大财富令人羡慕。但是，对原住民来说，这一天等待了太久。“白石洲的历史全是眼泪。”一位村民说。

　　城中村去留

　　根据规划，重建后的白石洲将是一个带有智慧城区特色的商业和居住综合体，学校、托老中心、保障房等涉及公共利益的设施将被优先安排。同时，还将建立一个两三千平方米的城市更新博物馆，通过图文、影像、微缩模型等载体留住城中村记忆。“白石洲不会消失，它只是换了一种形态存在。” 绿景房地产深圳公司总经理胡卫明表示。

　　在深圳大学建筑与城市规划学院教授杨晓春看来，城中村为年轻白领、城市中的服务人口提供了一个可负担的居住条件，从本质上看，城中村是农民用私人资产承担了公共物品的服务功能。

　　“城中村在城市发展的过程中曾经起到了不可或缺的作用……城中村还将日益发挥更加重要的作用”。今年3月，《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》发布。随后，深圳市规划和自然资源局对规划作了上述解读。

　　在几十年的城市化进程中，“推到重来”“局部改造”“综合整治”成为城中村的三大出路。“推倒重来”的效率最高，但否定的声音越来越多。

　　2018年10月，习近平在考察广东期间提出：“城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种‘绣花’功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。”

　　基于此，《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》提出了“充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村”的思路。业内人士分析，根据这一规划，未来5年将有75%的城中村得以保留。

　　“其实大家对城中村的贡献一直有共识，尤其是在规划界。”杨晓春说。但是一直以来，深圳的城市更新政策较为宽松，导致拆除重建大量涌现。

　　从第一版城市更新文件发布时，杨晓春就对相关条文持保留意见。“城市更新的大方向是没有什么问题的，但政策的尺度有问题。突出的表现就是拆除重建的门槛太低了，甚至对楼龄都没有明确要求，在深圳这个房产快速升值的城市，自然会导致村民对获利最大的拆除重建方式的追逐。”她说。

　　事情正在起变化。2019年3月，深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》中要求：对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村原则上不划入拆除范围，同时对拆除总面积、建筑物年限等提出了具体要求。

　　杨晓春告诉记者，外界对深圳这些年的城市更新一直存在认知误区，以为只有拆除重建一个选项，实际上深圳的城市更新并不是一味地拆除城中村，本来就很多元化。在她心目中，大芬油画村、宝安凤凰村，就是综合整治、自我更新的好样板。

　　深圳对“城中村”改造模式的探索，从几年前就已经开始。2012年，有着500年历史的深圳罗湖区湖贝古村在城市更新过程中吸引了众多专家、学者的关注，通过“第三方”的持续推动和一名人大代表发起的行政诉讼，保护古村的声音最终占了上风。当时正在从事历史遗产保护研究的杨晓春也是参与者中的一员。

　　她认为，湖贝村改造对中国整个城市规划界来说都是一个特别好的样本，不仅是保留了一个古村，而是在拆与不拆的争论中，政府以更开放的态度面对不同的声音，建立了一种理性的协商机制。