张江地王91亿成交，9月重磅土拍接踵而至

进入金九银十传统销售季，除了楼市销售渐入佳境外，土地市场也迎来一波供地潮。本月上海将成交17幅经营性地块，其中包含2幅城中村改造地块，出让总面积达到81.6万平方米，其中包括11幅纯宅地、3幅商住地块，这也是今年以来少有的土地供应潮。

从土地性质来看，住宅性质地块占据主流地位。

纯宅地共计有9幅，总出让面积51.05万方，总起始价148.65亿元，未来至少可提供5845套房源;另外还有宝山2幅城中村改造地块，未来至少可提供1144套房源。商住地有3幅，总出让面积12.42万方，总起始价16.94亿元，未来至少可提供1447套房源;

租赁宅地有1幅，出让面积1.28万方，起始价0.5亿元，未来至少可提供280套房源;

商办+租赁宅地有1幅，出让面积8.99万方，起始价91.09亿元，未来至少可提供691套房源。

9月仅1幅纯商办地出让，出让面积0.22万方，起始价2.91亿元。

值得一提的是，9月上海土地市场亮点多多，除了张江、静安等市区范围内有大量优质地块出让外，还有金山、崇明等远郊地块也备受市场关注，此类地块尽管位置较偏远无轨道交通利好，但地块没有15%自持要求，这也是房企能够提高收益不错的方式。

上海中原市场研究院表示：9月或将是房企补仓窗口期。下半年虽然房企会面临资金压力，但是从土地供应来看却非常充足。而且从新房去化来看基本在70%左右震荡，去化压力并不是特别大。一线城市也是房企重要利润来源，9月如此多土地给房企足够多选择。想做标杆树品牌的项目可以拿中心区土地，想刷流量做高周转可以拿远郊土地。

本月重点关注地块

3年后杨浦江湾或再现地王?

杨浦纯宅地(杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块(新江湾城街道原D6))，地块占地面积45381.8元/㎡，容积率1.6，建筑面积：72610.88㎡，总价38.1亿，起始楼板价52500元/㎡，地块将于9月10日竞拍。

地块要求：限高40米(13层左右)，占总建筑面积5%保障房，100%精装修小区，住宅套数下限：600 套(套均小于等于121㎡)，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 70.%,计 50827.62㎡以上，自持建筑面积 15 %的住宅物业用于租赁。

新江湾城已经是新兴豪宅区，区域内也已经有3年没有土地出让。而且随着板块热度越来高，基本上出一块就是区域内地王。而这幅地块离开信达地王不远，当时成交楼板价接近5万元/平方米。而这次出让的起始楼板价52500元/平方米，比融信5.3万元/平方米略低，目前信达院子等一批豪宅均价都达到9万元/平方米，有稳定的获利空间。理论上还会出地王的可能!

10年难得一遇长宁纯宅地 

长宁区新泾镇226街坊2丘cn002f-01B地块出让面积16707.6㎡，起始价12.14亿，楼板价33331元/㎡，容积率：2.18，地块性质为普通商品房，住宅套数下限为318套，将于9月25日出让。

地块位于外环内，距地铁2号线淞虹路以西北大概1公里的地方。南侧为北翟高架，自驾交通便利。地块属于临空，区域内虽然商务办公氛围较重，但是生活配套已经成熟，比如家乐福，还有宜家在建设中。

值得一提的是，该地块是10年来长宁挂牌出让的首块纯宅地，稀缺性不言而喻。长宁区最近一次成交地块是，2019年5月，长宁区公开拍卖2幅办公用地，引发外资、民资、航空公司激烈争夺。最终仙霞路娄山关路路口地块：成交楼板价45178元/㎡，溢价率49.27%，竞得人：香港南丰;虹桥机场1号航站楼外地块：成交楼板价31489元/㎡，溢价率109.65%，竞得人：春秋航空。商办地块都能如此火热，更何况纯宅地呢?

此外，从当前新房成交来看，长宁区一直是全市成交最末尾的区，周度成交还市场挂0，可见长期土地稀缺导致新房供应也少，成交自然就更少。区域内的稀缺性导致未来入市也没有其他楼盘可以竞争。并且区域里面还是有不少改善需求，以后不怕卖不掉。

张江有史以来最大商办地块91.087亿成交!

9月5日，上海东翌置业有限公司以底价91.087亿元拿下张江核心区中区的 56-01、57-01、73-02、74-01、75-02 地块及 57-02 公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间。

值得注意的是，该地块是张江有史以来出让的最大规模商办土地，出让条件也十分苛刻，6年内需要完工，需要自持全部商业、租赁住房及50%的办公面积。地块周边二手房挂牌均价7.1万元/平，新房仅东郊壹号和浦开世纪珑墅在售。

对于本次拿地，陆家嘴集团也出公告表示：该地块位于张江科学城核心区，其建设和开发旨在聚焦国家战略，打造国际一流的张江科学城，建成后将为张江科学城带来一个 24 小时活力四射的城市副中心。

本次竞拍是公司积极参与“张江科学城”开发的重要举措，符合公司坚持深耕浦东、不断提升核心竞争力及谋划发展布局的战略目标。在为浦东新区及张江科学城发展作出积极贡献的同时，也符合公司及全体股东的利益，对公司未来的社会效益、品牌效益、经济效益及公司持续提升城市中心、城市副中心的开发、建设和营运能力亦有积极促进作用。

金山首幅租赁地块成交!

9月3日，上海金山房屋建设集团有限公司以底价4978万元竞得金山租赁住宅地块，成交楼板价1943.89元/平。值得一提的是，这是金山首次成交的租赁住房地块，未来至少可提供280套租赁房源。

除此外，本月金山还有3幅地块出让，总出让面积16万方，总起价17亿元，平均楼板价7285元/平方米。