全国百强房企63家布局惠州，在惠储备项目236个

       在粤港澳大湾区的历史机遇下，百强房企已有63家布局惠州。在他们之中，有人时运相济，土储充备；有人暂无阵地，但始终伺机而动。对他们来说，进驻惠州，就如“奥运会最重要的不是胜利，而是参与”那样，不一定要大获全胜或是一炮而红，但一定要参与其中，在夯实各方投资方信心的同时，最好能分得一杯规划利好之羹。

　　当前待开发项目286个 百强房企承揽236个

　　7月8日，在众多房企的激烈抢夺中，惠州楼市下半场火热开局。这一天，惠南科技园的一块5万多平方米商服地块挂牌出让，吸引了碧桂园、华发、中交、佳兆业、中粮、招商、星河、龙光等诸多房企参与竞拍。历时9个多小时的轮番较量，碧桂园最终以6.1亿元的价格成交，楼面价5061.56元/平方米，溢价率高达96.6%。

　　随后几天，地产圈人士言必谈此事。除了吃惊房企们对惠南科技园未来发展的心理预期，更感叹惠州这块热土已经独获品牌房企的青睐。

　　事实上，房企们扎堆争夺惠南科技园地块，只是品牌房企竞相进驻惠州的一个缩影。据不完全统计，截至目前，全国百强房企中，已有63家布局惠州。另据惠州中原地产统计，当前惠州待开发项目286个，百强房企承揽236个，占比达到82%。

　　先知先觉 品牌房企率先入惠

　　外地品牌房企布局惠州的历史，比较有据可查的，已有15年之久。2004年，合生地产以地王价格拿下如今的帝景湾地块，开创了外地房企进惠发展的“元年”，惠州市场迎来第一轮的规模扩张。

　　自此之后，龙光、万科、海伦堡、富力、中信等外地房企陆续来到惠州。在这些“先头部队”的带领下，天地源、碧桂园、保利、深业鹏基、中洲等相继进入惠州人的视野，惠州市场正式进入群雄逐鹿的时代。及至当前，这份外地房企的名单，已经多不胜数，难以细算。

　　纵观过去十多年间品牌房企布局惠州的脉络，会发现2015年是个分水岭。2015年以前，身处沿海城市、空间储备充裕，同时独具自然资源、地理区位优势的惠州，颇受品牌房企的喜爱，但真正要深耕于此，却总缺点动力。2014年，进驻惠州水口开发项目的某西北房企，就曾流露出退出惠州市场的想法。“消费力不行，市场不好做。”当时的操盘手不止一次这样评价惠州市场。当初进驻惠州，相继开发出万科城、双月湾的万科，也在随后的几年从惠州市场上销声匿迹。

　　2015年以后的惠州，因为粤港澳大湾区的发展利好，以及交通路网的“佩奇”，真正成为品牌房企眼中的“香饽饽”，粤系、闽系、赣系、沪系等品牌房企不断进入，品牌与规模之争愈演愈烈。无论是新力地产“一城二十几盘”的大规模进军，还是碧桂园的“凡地必抢”，房企们畅谈在惠的战略布局，无一例外会用“深耕”二字。

　　此时的惠州，是一座来了就不想走的城市。

       加速布局 多种形式抢占份额

　　身处当前的市场格局之中，细细端详各方力量暗自较劲的情景，颇有点“你的过去我来不及参与，你的未来我奉陪到底！”的魄力与势头。尤其从今年开始，这种势头更为迅猛。

　　今年2月份，粤港澳大湾区规划纲要发布。受此影响，品牌房企加快了布局惠州的步伐。今年3月份，记者曾对进驻惠州的全国百强房企做过盘点。彼时有近半数房企都在惠州持有项目。时过半年，惠州市场又增添了许多百强房企的身影。

　　以上半年的土拍市场为例，无论是以4.7亿元夺得石湾商住地的美的置业、一掷千金连获北站新城两宗地块的雅居乐，还是以4.78亿元高价斩获龙门县城中心地块的中粮地产、火拼争抢惠南科技园地块的8家房企，亦或是日前拿下惠阳秋长地块的融创，每宗地块成交的背后，总少不了外地品牌房企的身影。

　　据惠州中原地产最新数据统计，截至目前，全国百强房企名单中，已有63家布局惠州，持有项目并不断寻求更多的土地储备。

　　因为品牌房企的扎堆进驻，原本单一冷清的土地市场，变得多元而喧嚣。在各方抢夺下，惠州这个一直被认为“土地资源充裕”的城市，优质地块越来越少。面对核心优质地块“一地难求”的现状，房企们除拓宽了布局惠州的地域半径，将视线放开到了博罗、龙门这样的次中心区域，还以村企合作、收并购、三旧改造等方式，加大对优质地块的掠夺。

　　这些品牌房企的进驻，直接改变了市场格局。惠州中原地产战略研究中心总监叶晓燕介绍，近两年惠州TOP20中，百强房企占据70%以上的席位，今年上半年达到75%，TOP13被百强房企全部包揽，“据不完全统计，当前惠州待开发项目286个，其中百强房企储备项目236个，占比达到82%。”

       静候时机 一批房企在路上

　　“六年前离开惠州的时候，外地房企只占据惠州的半壁江山。如今不过短短几年，惠州市场已经多出许多新面孔，全国百强房企有一大半都进驻了惠州。现在的惠州市场，已经不是我印象中的那个惠州市场。”曾在惠州某房企担任高管的周先生，最近重回惠州市场，不由感叹。

　　周先生不知道的是，在已经进驻惠州，并持有项目的百强房企之外，还有未入百强房企名单，或还未有项目储备的一大批房企已在来惠州的路上。

　　在一家招聘网站，记者看到曾在江北荣灿地块中与惠州失之交臂，并参与了惠南科技园地块竞拍的招商蛇口发布的招聘“发展经理”岗位的信息。该岗位的职责描述中，首先就是搜集惠州土地项目信息。“该公司在华贸有办公地点，目前正在洽谈南部新城的一个地块。”有业内人士透露。

　　已经进驻惠州几年，还未取得核心地块的某外地房企，为了赢得在惠州市场上的一席之地，尝试了合作开发、收并购等方式进驻发展。“我们一直在密切关注惠州的土地市场，希望能有更大的收获。在没有更多声音发出来的时候，希望通过品牌建设，让惠州老百姓认识我们、了解我们，为后期深耕惠州做准备。”该企业负责人表示。

　　另有一家上市房企负责人透露，粤港澳大湾区规划纲要发布后，进驻惠州发展已经不单是企业战略布局之举，而是夯实外界投资信心之举，“粤港澳大湾区未来发展前景光明，是新一轮改革开放的探索区和增长引擎，惠州作为湾区重要节点城市，未来发展不可小觑。集团布局在此，不仅体现集团的战略眼光，更体现企业的盈利能力和资金实力。”

　　叶晓燕认为，随着湾区大势渐成，惠州在湾区得天独厚的区位条件及市场空间，将进一步成为品牌房企特别是龙头房企战略布局的重地，未来竞争不可避免，且规模之争、份额之争将更为激烈，“对于品牌房企来说，在未来的规模竞争、品牌竞合中，房企应寻找新的平衡关系。如平衡生存与扩张，有货为王、现金为王，算好账很重要；平衡供应与需求，错峰供应、渗透需求，实施红海竞争里的蓝海战略；平衡量与价格，价格预期适当引导，尊重供需关系，走量为上。”

　　革新理念 推进产品更新换代

　　有人士认为，外地品牌房企进驻惠州市场，最大的意义是革新了惠州的人居理念，给市场带来了更符合人居需要的产品，“很多品牌房企规模化、专业化发展，肩负的是城市运营商的角色，在进驻惠州开发的过程中，带来更为先进的人居理念，以及更加完善的配套设施，提升了惠州人民的居住水平。”

　　对此，叶晓燕也表示认同。她回忆，2002年以前，市场处于萌芽起步期，当时的产品价格低、品质感不强、产品单一，以多层住宅为主，客户市场趋于封闭，本地自住客户为主；2003-2005年是成长期，产品已经逐渐出现多样化，并开始注重社区配套及园林规划，客户仍然趋于封闭；2006-2009年是发展提升期，这一时期大盘涌现，产品结构更加多样，市场也出现豪宅概念，楼市热点区域出现并随着城市发展变迁，客户市场区域开放，深圳客户开始活跃；进入2010年，市场开始进入品牌发展期，深圳品牌进入并大举开发入市，产品素质得到全面提升，中高端产品在供应结构中占比加大，客源以惠州、深圳为主，组成相对稳定的比例，“进入2015年，市场开始进入多元发展期，规模、品牌、竞争、竞合，从前端到终端都有更多元的模式出现，品牌汇聚，在城市群视角及红海竞争下，逐渐衍生出企业多元化、产品多元化、营销多元化以及客户多元化等特征，外溢需求活跃，本地需求释放接近阈值，外需上升并成为主力。”

　　对于几位业内人士的介绍，记者在走访市场时也深有同感。近年来，随着外地品牌房企的重仓加入，惠州楼盘欧式、中式、新中式风格可选性越来越多；同时，越来越多的楼盘更注重人性化设计，在强调人与自然互动的同时，更融入了健康、休闲、亲子等元素。此外，新力、碧桂园等引入的“铝模+爬架”的工艺，也颠覆了以往传统的木模工艺，更加低碳环保、平整度更高、更不容易空鼓渗水等，受到市场的认可与欢迎。

       下半年潜在供应14.2万套新房 大亚湾担纲主力

　　时间如白驹过隙，转眼之间，2017年的上半年就走到了史册之中。回首上半年楼市，各区域角色鲜明，博罗县是供销“担当”，惠东县是价格涨幅“担当”，而惠城区则凭借“金山新天地”的规划利好，成为网红“担当”。如今下半年接踵而来，惠州楼市格局会发生哪些新变化？又会有哪些区域参与感十足，再任楼市“担当”？

　　说起下半年的供应情况，让人不由想起年初做市场预测时，多个地产机构曾预测今年的新增供应将逾2000万平方米。这个供应量按照上下半场的比重划分，上半年的新增供应应过千万平方米。如今一年过半，盘点上半场的市场供应情况时，会发现受市场环境、政策环境的影响，实际供应并没有那么多。

　　据悉，受春节、工期及房企推货节奏的影响，今年1、2月份的新增供应处于历史低位。年后随着粤港澳大湾区规划纲要的出台，市场预期增强，3、4月份出现了一波供应热潮。但进入5月份后，政策观望窗口期的影响，部分房企放缓了推货节奏，供应再次回落。至上半年结束，全市新增房源67658套，同比下降15.86%，新增供应691.81万平方米，同比下降了16.93%。

　　随着下半场的到来，受业绩压力和资金压力的叠加影响，房企们一改5、6月份的观望心态，加快了推货入市节奏。据惠州中原地产数据统计，下半年，我市潜在供应近1500万平方米，潜在供应房源14.2万套。刨除因工期延后或其他因素放缓入市节奏的情况，下半年实际有效供应仍近900万平方米，相比上半年有了巨量增长。

　　从区域来看，下半年大亚湾区将成为供应大户，潜在供应面积326.09万平方米，供应套数30902套；其次为惠城区，潜在供应面积298.9万平方米，供应套数25404套；惠阳区以237.22万平方米、22628套的潜在供应位居第三。

　　其中，惠城区的金山湖片区潜在供应面积115万平方米，体量居各片区之首，下半年预计有16个项目入市，供应量最大的为华润金山湖项目；其次为江北片区，潜在供应面积101万平方米，下半年有15个项目入市，供应面积最大的为中骏尚城；水口片区供应54万平方米，下半年有7个楼盘推住宅产品，供应量最大的楼盘为合生上观国际。此外，龙丰片区有3个楼盘推新，以蓝光雍和园的推货量最多。

　　90-140平产品竞争加剧

　　此前，在预判下半年市场时，惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建峰分析认为，下半年市场供应量非常庞大，且都集中在三、四季度，尤其是9、10月份上市，市场在短时间内会出现供过于求的状态。在需求端，由于小阳春大量消化了前期的购房需求，造成下半年的购房需求不足，市场难以形成热销的局面。

　　“下半年惠州市场将进入高供应量的周期内，竞争格局更加激烈，房企操盘压力也更大。”一位业内人士也表示。

　　如今，随着7月份的到来，此前的数据统计以及后市预测，都变成了实实在在的房源。据惠民之家统计显示，7月仅惠城仲恺区，就有28盘5500套房源扎堆亮相，其中不乏嘉和盛世、悦江府、保利和悦华锦、中海阅江府等纯新项目。从推盘类型来看，7月有推新计划的楼盘中，虽不乏高层、小高层、洋房、复式、别墅、公寓、商铺等物业类型，面积区间在20-149平方米，但仍以90-120平方米为主。

　　从7月份的市场表现来看，下半年的供应潮已然提前。在合纵联行提供的一份下半年新品供应数据中，记者看到，四区三县有90%以上的楼盘都选择在7、8、9月、10月份集中入市。

　　在推货周期“碰车”的同时，让房企操盘倍感压力的，还有同品竞争加剧。“最近一段时间，160平方米的产品特别受欢迎，这是因为市场上的同类型产品比较少。”7月10日，在蓝光雍和园，销售顾问范小姐告诉记者。

　　记者从合纵联行提供的下半年推新产品一览表中了解到，除惠东县以外，其他各县区密集入市的，几乎全是“90-140平方米”区间的3-4房住宅产品。只有极少数项目，如新力城、德威江誉城、御豪庭、领地蘭台府、东旭千江月有叠墅或别墅产品；奥林匹克花园、碧桂园滨江府、泰丰千花岛、合生上观国际、中洲华昕府等有160平方米以上的大平层产品。惠东县因为近海的地理特殊性，下半年推售产品多以50-90平方米的滨海度假公寓产品为主。

　　“下半年供应量激增，预计市场会回到一个横盘震荡的市场格局，预计价格会出现明显分化状态，部分区域价格上调，同时部分区域价格下跌。对于购房者来说，下半年的可选择性增多，而且会出现部分楼盘以优惠价格重出江湖，所以对于消费者来说，下半年是一个比较好的购房时机。”李建峰认为。

　　【记者】卢振侠