2019上半年上海47幅地块吸金563亿元 租赁地成交13幅

2019上半年上海土地市场在“招挂复合”出让方式、拿地资金监管等多重限制条件的情况下，开发商拿地门槛高，土地市场底价成交和低溢价成为常态，央企、国企和龙头企业仍是拿地绝对主力。同时，上海租赁住房市场正快速发展，上半年租赁住房用地成交13幅，未来将有约 14287套租赁住房入市。

47幅地块成交 至少3.26万套房源可提供

据房掌柜统计，2019年上半年上海土地市场共计成交47幅经营性用地，总出让面积190.79万平方米，总建筑面积348万方平方米，总成交金额562.59亿元，预计未来至少可提供3.26万套房源。

具体来看，上半年上海纯宅地共计成交20幅，总出让面积125.62万方，总建筑面积192.58万方，总成交价363.82亿元，成交楼板价均价20459元/平，可至少提供15564套住房。

租赁用房地块成交13幅，总出让面积34.36万方，总建筑面积75.61万方，总成交价40.98亿元，成交楼板价均价5619元/平，可至少提供14287套租赁住房。

商住办地块共计成交14幅，总出让面积30.80万方，总建筑面积79.8万方，总成交价165.01亿元，成交楼板价均价16828元/平。其中有2幅地块为商住办地块，可至少提供1316套住房。

从区域来看，崇明、奉贤、金山等远郊区域仍是土地供应主力，不过徐汇、静安等市中心也有优质地块放出，缓解市场饥渴。

△2019上半年上海各区地块成交情况

浦东、宝山成交数量最多，分别有7幅;奉贤、崇明位列第二，分别有5幅;松江位列第三，有4幅;闵行、静安、金山各占3幅;青浦、杨浦、长宁各占2幅;徐汇、普陀、虹口、嘉定各成交1幅。

上海中原市场分析师卢文曦认为：一线城市土地边界锁定，土地供应不多，因此住宅土地会长期保持市场关注格局。从今年楼市表现来看，成交量比去年有所增加，因此相应土地的供给也会顺势增加，可以平抑市场预期，总量平衡是大趋势。但一些结构可能出现微调，比如住宅用地本身就紧缺的背景下，租赁住宅用地供应节奏可能会略有放缓。

虽然从成交的土地溢价率来看不高，但是销售型商品住宅的拿地成本也不会有太多下行空间。地价稳才会有利于未来预期稳定，地价的大幅波动也不利于预期稳定。因此土地起拍价会定得非常具有“技术水平”，既不会出现地王，也不会跌破某一水平。即便低溢价拿下，考虑到当前市场环境，销售端价格也不像前两年那么有动力，房企的利润会被压缩。

13幅租赁住房地块成交 楼板价约5619元/平

上海规模庞大的外来人口和流动人口催生了大量的租房需求，为长租公寓的发展提供了强力的需求支撑，2019上半年，上海住宅租赁用地的供应力度持续推进。

△2019上半年上海租赁地块成交情况

上半年上海住宅租赁用地共成交13幅，总出让面积34.36万平方米，总建筑面积75.61万平方米，总成交价40.98亿元，成交楼板价均价5619元/平，未来将有约 14287套租赁住房入市。

今年上海租赁用房地块主要供应区域在浦东，同时青浦、杨浦、松江、静安、虹口区域也有涉及，总的来看，大多数地块均离轨道交通站点不远，交通较为便利，并且成交楼板价多为市场价格的2折左右，延续此前此类地块低价成交惯例。当然，这些地块最终也被国企和央企瓜分。

△2017年以来上海租赁地块成交情况

上海自2017年7月24日出让租赁地块至今，上海共推出68幅租赁住房地块，未来至少提供65963套租赁住房。

81%的地块底价成交 1宗地块溢价率超100%

从溢价率上来说，上半年上海成交地块中只出现2幅溢价率超过50%的地块，并且居住用地最高溢价率仅16%，而81%的地块是底价成交。

今年有溢价土地有4幅，其中有2块出现在长宁区，虹桥地块溢价率高达109.7%，另一幅天山街道地块溢价率高达49.3%，徐汇和静安的地块溢价率分别为64.1%和23.1%。

其中2019年5月27日，春秋航空以7.06亿元竞得长宁区办公楼地块，成交楼板价31489元/平方米，溢价率109.65%。这也是2019年度成交的唯一一宗溢价率过百地块。

上半年土地市场之最

2019年上半年拿地金额最高的是华润联合体，以58.02亿元竞得1宗静安商办地块。其次是碧桂园，耗费48.56亿元一共竞得3宗宅地，分布于闵行马桥、金山新城、崇明陈家镇。第三位是大华集团，大华集团42.1亿元竞得宝山区154亩大场镇联东村等“城中村”改造项目。

2019年上半年拿地建筑面积的最多的3家房企分别是碧桂园(37.1万方)、禹洲(20.4万方)和平安不动产(19.9万方)。

从成交金额上来说，宝山揽金最多，总成交金额97.19亿元;其次是静安，总成交93.39亿元;奉贤位列第三，总成交75.18亿元。

从成交楼板价上来说，普陀地价最高，成交楼板价均价52008元/平;其次是静安，成交楼板价均价40693元/平;长宁位列第三，成交楼板价均价38334元/平。

附：2019上半年上海地块成交详情